Jak vysokou daň můžete zaplatit při prodeji akcií, kryptoměn nebo nemovitosti na Kypru?
Kalkulačka Finorum pro daň z kapitálových zisků na Kypru odhaduje daň, která může vzniknout při prodeji soukromé investice. Zadejte pořizovací a prodejní cenu i uznatelné transakční náklady a poté zvolte příslušné aktivum a daňový režim.
Kypr neuplatňuje jednu obecnou daň z kapitálových zisků na všechny investice. Zisky z běžných způsobilých cenných papírů mohou být osvobozeny, zisky z kryptoměn od roku 2026 podléhají zvláštnímu režimu s 8% sazbou a zisky související s nemovitostmi nacházejícími se na Kypru se zpravidla daní sazbou 20 %.
| Purchase price | |
| Sale price | |
| Costs / fees | |
| Gross gain | |
| CGT () | |
| Net profit |
Jak funguje daň z kapitálových zisků na Kypru
Kyperský systém daně z kapitálových zisků má poměrně úzký rozsah. Zákonná 20% daň z kapitálových zisků se vztahuje především na:
- nemovitosti nacházející se na Kypru;
- akcie společností, jejichž hodnota je v požadované míře odvozena od nemovitostí nacházejících se na Kypru.
Daň se může uplatnit bez ohledu na to, zda je prodávající daňovým rezidentem Kypru. Osoba žijící mimo Kypr tak může při prodeji nemovitosti na ostrově přesto podléhat kyperské dani z kapitálových zisků.
Naproti tomu zisky z běžných způsobilých cenných papírů, které nesouvisejí s kyperskými nemovitostmi, mohou být osvobozeny. Kryptoměny se řídí samostatným režimem 8% daně z příjmů zavedeným v rámci daňové reformy roku 2026.
U běžného prodeje je výchozí výpočet následující:
Zisk = výnos z prodeje − pořizovací cena − uznatelné transakční náklady
Konečná zdanitelná částka se může lišit, protože Kypr v příslušných výpočtech u nemovitostí umožňuje zohlednit určité náklady, valorizaci pořizovací hodnoty a doživotní osvobození pro fyzické osoby.
Daň ze zisku z akcií a investičních fondů
Kypr zpravidla poskytuje příznivé daňové zacházení se zisky ze způsobilých cenných papírů.
Od roku 2026 se osvobození zaměřuje na způsobilé akcie a cenné papíry obchodované na regulovaném trhu uznávané burzy. Mezi příslušné cenné papíry mohou podle své právní klasifikace patřit akcie, dluhopisy, podílové listy subjektů kolektivního investování a některé související finanční nástroje.
Běžný prodej způsobilých kótovaných akcií nebo podílových listů fondu tak může proběhnout bez kyperské daně z kapitálového zisku.
Investoři by však neměli předpokládat, že je každá akcie automaticky osvobozena. Daňové posouzení může být jiné, pokud:
- se akcie neobchodují na uznávaném regulovaném trhu;
- investice není podle kyperského práva způsobilým cenným papírem;
- společnost vlastní nemovitost na Kypru;
- je transakce součástí jiné zdanitelné obchodní činnosti;
- se uplatní pravidla proti zneužívání daňových předpisů.
Reforma z roku 2026 rozšířila pravidlo pro společnosti s významným podílem nemovitostí. Prodej může spadat do režimu daně z kapitálových zisků, pokud alespoň 20 % hodnoty akcií pochází přímo nebo nepřímo z nemovitostí nacházejících se na Kypru.
Akcie běžné kótované společnosti bez relevantního podílu na kyperských nemovitostech tak mohou být osvobozeny, zatímco akcie společnosti držící nemovitosti mohou vést ke zdanitelnému zisku.
Kalkulačka zjednodušeně rozlišuje mezi běžným prodejem cenných papírů a prodejem akcií souvisejících s nemovitostmi. Složité vlastnické struktury vyžadují individuální posouzení.
Zdanění kryptoměn na Kypru
Kypr zavedl od 1. ledna 2026 zvláštní daňový režim pro zisky z kryptoaktiv.
Zisky ze způsobilých transakcí s kryptoaktivy zpravidla podléhají jednotné 8% sazbě daně z příjmů. Zvláštní režim se může vztahovat na zisky vzniklé při:
- prodeji kryptoaktiva;
- směně jednoho kryptoaktiva za jiné;
- darování nebo převodu kryptoaktiva;
- platbě kryptoměnou za zboží nebo služby.
Nejde o tutéž 20% daň z kapitálových zisků, která se uplatňuje na kyperské nemovitosti. Jedná se o samostatnou formu zdanění příjmů vytvořenou speciálně pro zisky z kryptoaktiv.
Příslušné ztráty z kryptoměn lze zpravidla započíst pouze proti ziskům z kryptoměn ve stejném zdaňovacím roce. Jsou odděleny od ostatních příjmů, takže nelze předpokládat, že ztráta z kryptoměn sníží mzdu, příjem z pronájmu, zisk z akcií nebo zisk z nemovitosti. Nevyužité ztráty z kryptoměn nemusí být automaticky uplatnitelné v dalších letech.
Zvláštní 8% režim nezahrnuje všechny činnosti související s kryptoměnami. Mimo tento režim mohou spadat zejména zisky nebo příjmy z těžby, které mohou vyžadovat jiný výpočet.
Investoři by měli uchovávat záznamy dokládající:
- data nabytí a prodeje či jiného převodu;
- pořizovací a prodejní hodnoty;
- směnné transakce;
- platby uskutečněné kryptoměnou;
- transakční poplatky a poplatky platformám;
- převody mezi vlastními peněženkami.
Kyperské ministerstvo financí potvrzuje, že zisky z kryptoaktiv podle pravidel pro rok 2026 podléhají jednotné 8% sazbě. Kyperské ministerstvo financí
Daň z kapitálových zisků z nemovitostí na Kypru
Zisk z prodeje nemovitosti nacházející se na Kypru zpravidla podléhá dani z kapitálových zisků s pevnou sazbou 20 %.
Pravidlo se může vztahovat na fyzické osoby i společnosti bez ohledu na jejich daňové rezidentství. Konečné posouzení však mohou ovlivnit smlouvy o zamezení dvojího zdanění a individuální okolnosti prodávajícího.
Zdanitelný zisk z nemovitosti nemusí odpovídat pouhému rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou. Podle okolností mohou do výpočtu vstupovat:
- doložená pořizovací cena;
- valorizace pořizovací hodnoty;
- náklady na výstavbu a zhodnocení;
- odměny odborníkům a právní náklady;
- provize realitního makléře;
- další přímo související náklady na prodej;
- dostupné doživotní osvobození.
Kyperská daňová správa potvrzuje 20% sazbu pro zisky z kyperských nemovitostí a příslušných společností vlastnících nemovitosti. Kyperská daňová správa
Doživotní osvobození při prodeji nemovitosti
Kypr od 1. ledna 2026 zvýšil doživotní osvobození fyzických osob od daně z kapitálových zisků.
Nové maximální částky jsou:
- 30 000 € jako obecné doživotní osvobození pro způsobilý zisk z nemovitosti;
- 50 000 € při prodeji způsobilé zemědělské půdy zemědělcem;
- 150 000 € při způsobilém prodeji hlavního bydliště.
Jde o doživotní limity, nikoli o částky obnovované při každé transakci. Dříve uplatněné osvobození může snížit částku dostupnou při pozdějším prodeji nemovitosti.
Osvobození pro hlavní bydliště podléhá podmínkám, včetně požadovaného způsobu užívání a skutečného bydlení v nemovitosti. Nemělo by být zvoleno jen proto, že nemovitost byla uvedena jako adresa prodávajícího.
Oficiální informace kyperské daňové správy uvádějí pro rok 2026 upravená osvobození ve výši 30 000 €, 50 000 € a 150 000 €. Kyperská daňová správa
Některé převody mohou být rovněž osvobozeny nebo podléhat zvláštním pravidlům, včetně způsobilých:
- dědictví;
- darů mezi blízkými rodinnými příslušníky;
- darů schváleným charitativním organizacím nebo Kyperské republice;
- převodů souvisejících s rozvodem;
- vyvlastnění;
- reorganizací společností;
- směn nemovitostí a restrukturalizací úvěrů.
Každé osvobození má vlastní podmínky, které je třeba před dokončením transakce ověřit.
Příklad zdanitelného zisku z nemovitosti
Představme si, že fyzická osoba prodá nemovitost na Kypru za 300 000 €. Doložená pořizovací cena činila 200 000 € a uznatelné náklady na zhodnocení a prodej dosáhly celkem 10 000 €.
Před valorizací činí odhadovaný zisk:
- Výnos z prodeje: 300 000 €
- Pořizovací cena: 200 000 €
- Uznatelné náklady: 10 000 €
- Počáteční odhadovaný zisk: 90 000 €
- Nevyužité obecné doživotní osvobození: 30 000 €
- Odhadovaný zdanitelný zisk: 60 000 €
- Daň z kapitálových zisků při 20% sazbě: 12 000 €
- Odhadovaný zisk po zdanění: 78 000 €
Jde o zjednodušený příklad. Výsledek může změnit valorizace, datum nabytí nemovitosti i jakékoli dříve využité doživotní osvobození.
Pokud nemovitost splňuje podmínky hlavního bydliště prodávajícího, vyšší doživotní osvobození 150 000 € by v tomto příkladu mohlo daň zcela vyloučit, budou-li splněny všechny zákonné požadavky.
Jak ztráty ovlivňují výpočet
Ztráty nelze v celém kyperském daňovém systému libovolně započítávat proti různým druhům příjmů.
Ztráta z běžného soukromého prodeje cenných papírů může mít omezený praktický význam, pokud je odpovídající zisk osvobozen. Ztráta z kryptoměn je zpravidla oddělena a lze ji použít pouze proti způsobilým ziskům z kryptoměn v povoleném období.
Ztráta související s kyperskou nemovitostí by se neměla automaticky zadávat jako odpočet proti nesouvisejícím příjmům z akcií, zaměstnání nebo kryptoměn.
Do pole kalkulačky „Započitatelné ztráty“ patří pouze ztráty, které podle zákona náleží do stejného daňového režimu jako zvolený zisk.
Předpoklady výpočtu
Kalkulačka předpokládá, že aktivum prodává fyzická osoba jako investor, a používá standardní pravidla pro rok 2026.
Nezachycuje v plném rozsahu:
- pravidla pro společnosti a profesionální obchodování;
- všechny podmínky doživotních osvobození;
- nemovitosti nabyté před příslušnými daty pro valorizaci;
- zápočty zahraničních daní;
- smlouvy o zamezení dvojího zdanění;
- svěřenské struktury a nepřímé vlastnictví;
- všechna přechodná pravidla zavedená v roce 2026.
Prodej akcií společnosti s významným podílem nemovitostí vyžaduje zvláštní pozornost, protože do 20% prahu může vstupovat přímé i nepřímé vlastnictví kyperských nemovitostí.
Důležité upozornění
Kalkulačka Finorum pro daň z kapitálových zisků na Kypru poskytuje pouze orientační odhad. Skutečná daňová povinnost může záviset na právní klasifikaci aktiva, burze, struktuře společnosti, zdroji její hodnoty, druhu kryptoměnové transakce, nákladech na nemovitost, valorizaci a dříve uplatněných doživotních osvobozeních.
Před prodejem nemovitosti na Kypru, akcií společnosti vlastnící nemovitosti nebo významného portfolia kryptoměn se obraťte na kyperskou daňovou správu nebo kvalifikovaného kyperského daňového poradce.
Matias Buće má formální vzdělání v oblasti správního práva a více než deset let zkušeností se studiem globálních trhů, obchodování na devizovém trhu a osobních financí. Jeho právní vzdělání formuje jeho přístup k investování, s důrazem na regulaci, strukturu a řízení rizik. Na Finorumu píše o široké škále finančních témat, od evropských ETF až po praktické strategie osobních financí pro individuální investory.