En France, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne taxe pas l’ensemble du patrimoine. Il vise le patrimoine immobilier net taxable détenu au 1er janvier. En 2026, un foyer entre dans le champ de l’IFI lorsque cette valeur dépasse 1,3 million d’euros. Les liquidités, les obligations ou un portefeuille d’actions ordinaires ne sont donc pas taxés simplement parce qu’ils augmentent votre fortune globale. (impots.gouv.fr) Le seuil de 1,3 million d’euros est l’un des points les plus mal compris du dispositif. Il ne s’agit pas d’un abattement de 1,3 million d’euros. Dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse ce seuil, le barème progressif s’applique à partir de la fraction supérieure à 800 000 €. Les taux vont ensuite de 0,5 % à 1,5 %. Pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une décote réduit le montant de l’impôt. (impots.gouv.fr)

Avertissement:
Les informations présentées dans cet article sont fournies à des fins exclusivement informatives et analytiques. Elles ne constituent en aucun cas un conseil fiscal, juridique, financier ou d’investissement. Les systèmes fiscaux sont complexes et susceptibles d’évoluer régulièrement, notamment dans le cadre de réformes relatives à l’imposition des sociétés et aux dispositifs internationaux de taxation minimale. Toutes les données utilisées proviennent de sources publiques, notamment Eurostat et la Commission européenne, et correspondent aux dernières publications disponibles au moment de la mise en ligne. Certains chiffres peuvent être provisoires et faire l’objet de révisions ultérieures. Les lecteurs sont invités à consulter des professionnels qualifiés avant de prendre toute décision fiscale, de relocalisation ou d’investissement fondée sur cette analyse.

La composition du patrimoine est donc déterminante. Un ménage possédant 3 millions d’euros en actions et 900 000 € d’immobilier taxable peut ne rien devoir au titre de l’IFI. À l’inverse, un foyer dont l’essentiel de la fortune est concentré dans l’immobilier peut franchir rapidement le seuil.

La résidence principale bénéficie toutefois d’un traitement plus favorable. Lorsqu’elle est détenue directement, sa valeur vénale bénéficie d’un abattement de 30 % pour le calcul de l’IFI. Une résidence principale estimée à 1,6 million d’euros ne compte ainsi que pour environ 1,12 million d’euros dans l’assiette taxable, avant prise en compte d’autres biens ou dettes. (impots.gouv.fr)

Situation au 1er janvier 2026	Conséquence probable
900 000 € d’immobilier taxable + 3 M€ en actions et liquidités	Pas d’IFI sur la base de ces seuls actifs
1,35 M€ de patrimoine immobilier net taxable	IFI dû, avec application de la décote prévue entre 1,3 M€ et 1,4 M€
Résidence principale de 1,6 M€, détenue directement, sans autre bien taxable	Après l’abattement de 30 %, valeur retenue d’environ 1,12 M€ : pas d’IFI
2 M€ de biens locatifs avec 500 000 € de dettes entièrement déductibles	Base nette d’environ 1,5 M€ : le seuil est dépassé
Résident fiscal français avec 2 M€ d’immobilier en France et 2 M€ à l’étranger	Les biens situés en France comme à l’étranger peuvent entrer dans l’assiette, sous réserve des conventions fiscales
Non-résident propriétaire d’une villa de 2 M€ en France	L’immobilier situé en France peut suffire à déclencher l’IFI
Nouveau résident ayant été domicilié hors de France pendant les cinq années civiles précédentes	Un régime temporaire peut limiter l’IFI aux biens situés en France pendant les premières années de résidence

Pour savoir si vous êtes réellement concerné, le bon point de départ n’est donc pas votre patrimoine total, mais votre patrimoine immobilier net taxable :

valeur des biens et droits immobiliers imposables − dettes déductibles = patrimoine immobilier net taxable

Si ce montant ne dépasse pas 1,3 million d’euros, aucun IFI n’est dû. Au-delà, il faut encore vérifier la valorisation des biens, les exonérations éventuelles, l’abattement sur la résidence principale, les dettes admises en déduction et, lorsqu’un bien est détenu via une SCI ou une autre société, la fraction immobilière réellement taxable. (impots.gouv.fr)

Comment fonctionne l’IFI en 2026 ?

Le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) repose d’abord sur la valeur nette du patrimoine immobilier taxable au 1er janvier 2026. Une fois cette base déterminée, le barème progressif de l’impôt peut être appliqué. Les biens sont retenus pour leur valeur vénale, après prise en compte des abattements et exonérations éventuels, puis les dettes admises en déduction viennent réduire l’assiette taxable. (impots.gouv.fr)

Le seuil d’entrée dans l’IFI reste fixé à 1,3 million d’euros. Il ne s’agit toutefois pas d’une franchise de 1,3 million d’euros : dès que ce seuil est franchi, le barème s’applique à partir de la fraction du patrimoine supérieure à 800 000 €. (impots.gouv.fr)

Le seuil de 1,3 million d’euros

Un foyer dont le patrimoine immobilier net taxable ne dépasse pas 1,3 million d’euros n’est pas redevable de l’IFI.

Dès que le patrimoine franchit ce seuil, le foyer entre dans le champ de l’impôt. Le calcul reste progressif : chaque taux ne s’applique qu’à la fraction de patrimoine correspondant à sa tranche.

La différence est importante. Avec 1,29 million d’euros de patrimoine taxable, aucun IFI n’est dû. À 1,31 million d’euros, en revanche, le foyer devient imposable. Le calcul commence alors à partir de 800 000 €, avec une décote qui limite l’effet du franchissement du seuil pour les patrimoines proches de 1,3 million d’euros.

Barème de l’IFI 2026

Fraction du patrimoine immobilier net taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Le taux correspondant à une tranche ne s’applique jamais à l’ensemble du patrimoine. Ainsi, un patrimoine immobilier net taxable de 6 millions d’euros n’est pas imposé à 1,25 % sur 6 millions. Seule la fraction comprise entre 5 et 6 millions d’euros supporte ce taux. (impots.gouv.fr)

Prenons le cas d’un patrimoine immobilier net taxable de 2 millions d’euros :

• 0 % jusqu’à 800 000 € ;
• 0,5 % sur les 500 000 € compris entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 2 500 € ;
• 0,7 % sur les 700 000 € compris entre 1,3 et 2 millions d’euros, soit 4 900 €.

L’IFI brut atteint donc 7 400 €, avant application d’une éventuelle réduction d’impôt.

Une décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros

Le passage au-dessus du seuil de 1,3 million d’euros pourrait entraîner un effet de seuil important. Pour le limiter, une décote est prévue lorsque le patrimoine immobilier net taxable est égal ou supérieur à 1,3 million d’euros et inférieur à 1,4 million d’euros. (impots.gouv.fr)

Elle se calcule selon la formule suivante :

Décote = 17 500 € − 1,25 % du patrimoine immobilier net taxable

Pour un patrimoine taxable de 1,35 million d’euros, le calcul donne :

17 500 € − (1 350 000 € × 1,25 %) = 625 €

Ces 625 € viennent en diminution de l’IFI obtenu après application du barème. À partir de 1,4 million d’euros, la décote disparaît.

La formule à retenir

Avant même d’appliquer le barème, l’essentiel est donc de déterminer correctement l’assiette taxable :

Valeur des actifs immobiliers imposables
− abattements et exonérations applicables
− dettes déductibles
= patrimoine immobilier net taxable

La résidence principale détenue directement bénéficie notamment d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Quant aux dettes, elles ne peuvent être déduites que si elles remplissent les conditions prévues par les règles de l’IFI et se rapportent à des actifs effectivement imposables. (impots.gouv.fr)

Dans les faits, appliquer les taux est rarement la partie la plus délicate. L’enjeu consiste surtout à déterminer quels biens doivent entrer dans l’assiette, à quelle valeur ils doivent être retenus, quels abattements ou exonérations sont applicables et quelles dettes peuvent réellement être déduites. C’est cette valeur nette taxable, et non la valeur brute du patrimoine immobilier, qui détermine in fine le montant de l’IFI.

Quels biens sont soumis à l’IFI — et lesquels sont exclus ?

L’IFI ne concerne pas uniquement les biens immobiliers détenus en direct. Il peut également s’appliquer à la fraction immobilière de parts ou d’actions détenues dans certaines sociétés, SCI, SCPI, OPCI ou autres véhicules d’investissement. C’est le principe posé par l’article 965 du Code général des impôts et précisé par l’administration fiscale. (impots.gouv.fr)

La forme juridique du placement ne suffit donc pas, à elle seule, à déterminer son traitement fiscal. Un appartement détenu en direct entre clairement dans l’assiette de l’IFI. Mais une part de SCI ou de fonds peut, elle aussi, comporter une composante immobilière taxable. À l’inverse, les liquidités et les placements financiers qui ne représentent pas d’immobilier imposable restent en dehors de l’IFI.

Actif	Traitement IFI en principe
Maison ou appartement détenu directement	Oui
Résidence principale	Oui, avec un abattement de 30 % lorsqu’elle est détenue directement
Résidence secondaire	Oui
Appartement ou maison mis en location	Oui
Terrain à bâtir ou autre immeuble non bâti	Oui
Parts de SCI détenant de l’immobilier	Oui, à hauteur de la fraction immobilière taxable
Actions d’une société détenant de l’immobilier	Potentiellement, selon la composition de l’actif et les exclusions prévues
Liquidités et dépôts bancaires	Non, en tant que tels
Actions ordinaires ne représentant pas d’immobilier taxable	Non, en principe
Parts de SCPI	Oui, en principe, à hauteur de leur valeur IFI
Parts d’OPCI ou de certains autres OPC	À examiner selon la fraction immobilière taxable et les exceptions prévues par la loi

Biens immobiliers détenus directement

Les maisons et appartements ne sont pas les seuls biens concernés. Entrent également dans l’assiette, notamment, les dépendances, garages, parkings, caves, immeubles en construction, terrains à bâtir et autres immeubles non bâtis.

La mise en location d’un bien ne le fait pas sortir de l’IFI. L’administration fiscale inclut expressément les immeubles donnés en location parmi les actifs immobiliers susceptibles d’être imposés. (impots.gouv.fr)

La valeur à déclarer est celle du bien au 1er janvier 2026, déterminée selon les règles de valorisation propres à l’IFI. Le prix d’achat constitue donc un repère éventuel, mais ce n’est pas nécessairement la valeur qui doit être retenue dans la déclaration.

Résidence principale

La résidence principale fait bien partie du patrimoine immobilier taxable, mais elle bénéficie d’un régime plus favorable lorsqu’elle est détenue directement. Un abattement forfaitaire de 30 % s’applique alors à sa valeur vénale. (impots.gouv.fr)

Une résidence principale évaluée à 2 millions d’euros au 1er janvier sera ainsi retenue pour 1,4 million d’euros dans l’assiette, avant prise en compte des éventuelles dettes déductibles.

Ce traitement ne vaut toutefois pas dans toutes les structures de détention. L’abattement légal de 30 % ne s’applique pas lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI de gestion. L’administration fiscale le précise dans sa doctrine relative à l’évaluation des biens immobiliers. (BOFiP)

Biens locatifs et résidences secondaires

Une résidence secondaire ou un logement donné en location entre normalement dans le patrimoine taxable pour sa valeur au 1er janvier. Contrairement à la résidence principale détenue directement, ces biens ne bénéficient pas d’un abattement général de 30 %.

C’est d’ailleurs l’une des situations dans lesquelles le seuil de l’IFI peut être franchi assez rapidement. Un foyer disposant d’une résidence principale de valeur élevée peut rester sous le seuil grâce à l’abattement applicable, puis devenir imposable après l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un appartement locatif.

SCI et autres sociétés : l’immobilier reste visible fiscalement

Créer ou utiliser une SCI ne permet pas, en soi, de faire disparaître un immeuble de l’assiette de l’IFI. L’article 965 du CGI prévoit que les parts ou actions sont retenues à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.

Et la règle ne s’arrête pas aux SCI. Elle peut également concerner des SA, SAS, SARL et d’autres sociétés, qu’elles soient françaises ou étrangères, cotées ou non. (impots.gouv.fr)

Prenons un cas volontairement simplifié. Des parts de société valent 500 000 € et 60 % de cette valeur correspond à de l’immobilier taxable. La fraction susceptible d’entrer dans l’IFI serait alors de :

500 000 € × 60 % = 300 000 €

Dans les structures plus complexes, le calcul peut devenir nettement plus technique, notamment lorsqu’une société détient elle-même plusieurs participations ou lorsque certains actifs immobiliers bénéficient d’une exclusion.

Des exceptions existent en particulier pour certains biens immobiliers affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, ainsi que pour certaines participations minoritaires répondant aux conditions prévues par le CGI. Le BOFiP détaille ces différents cas et leur champ d’application. (BOFiP)

Les actifs financiers ordinaires restent hors IFI

Les liquidités, dépôts bancaires, obligations ou actions ordinaires ne sont pas soumis à l’IFI du seul fait de leur valeur. C’est l’une des différences majeures entre l’IFI et l’ancien ISF.

Un contribuable peut donc détenir plusieurs millions d’euros en espèces, sur des comptes bancaires ou sous forme de titres financiers sans que ces sommes soient, en tant que telles, ajoutées à son patrimoine taxable à l’IFI.

La situation change lorsqu’un titre représente indirectement de l’immobilier. Dans ce cas, ce n’est pas l’appellation du produit qui détermine son traitement, mais la fraction de sa valeur représentative d’actifs immobiliers imposables. (impots.gouv.fr)

SCPI, OPCI et autres fonds immobiliers

Les SCPI investissent par nature une part importante de leurs actifs dans l’immobilier. Leurs parts disposent donc généralement d’une valeur IFI, communiquée par la société de gestion, qui peut devoir être intégrée au patrimoine taxable.

Pour les OPCI et certains autres organismes de placement collectif, le traitement demande davantage de nuance. Lorsque les conditions prévues par l’article 972 bis du CGI sont réunies, certaines parts peuvent être exclues de l’assiette si le foyer détient moins de 10 % des droits de l’organisme et si celui-ci détient, directement ou indirectement, moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables.

Cette exception n’a toutefois pas vocation à s’appliquer indistinctement à l’ensemble des SCPI, OPCI et autres fonds. Les catégories d’organismes concernées et les modalités de calcul sont précisées par le BOFiP. (BOFiP)

Assurance-vie et contrats de capitalisation

Certaines unités de compte peuvent elles aussi comporter une fraction taxable à l’IFI. Le dispositif concerne notamment les contrats d’assurance rachetables ainsi que les bons ou contrats de capitalisation exprimés en unités de compte lorsque leur valeur de rachat représente, en tout ou partie, des biens ou droits immobiliers imposables.

Ce n’est donc pas le contrat d’assurance-vie dans son ensemble qui devient taxable. Seule la fraction de la valeur de rachat correspondant à des actifs immobiliers entrant dans le champ de l’IFI doit être prise en compte, selon les règles prévues par l’article 972 du CGI.

Le bon réflexe consiste ainsi à regarder ce que le placement détient réellement — et quelle part de sa valeur correspond fiscalement à de l’immobilier taxable — plutôt que de se fier à son seul nom juridique ou commercial.

Et les biens exonérés ?

Tous les actifs immobiliers ne sont pas nécessairement taxés intégralement. Certaines catégories peuvent bénéficier d’exonérations totales ou partielles, notamment certains actifs professionnels ainsi que, sous conditions, des bois et forêts, parts de groupements forestiers, biens ruraux loués à long terme ou parts de certains groupements fonciers. (impots.gouv.fr)

Ces régimes répondent toutefois à des conditions précises. Ils ne doivent pas être interprétés comme une exclusion générale de ces biens de l’IFI. Ils concernent surtout certaines situations patrimoniales professionnelles, forestières ou rurales et doivent être examinés au cas par cas.

Comment calculer son IFI en 2026 ?

Le calcul de l’IFI suit une logique assez simple, à condition de respecter le bon ordre : évaluer les biens au 1er janvier 2026, appliquer les abattements et exonérations éventuels, déterminer les dettes réellement déductibles, puis appliquer le barème.

La formule de base est la suivante :

Valeur des actifs immobiliers imposables
− abattements et exonérations applicables
− dettes déductibles
= patrimoine immobilier net taxable

Si cette base ne dépasse pas 1,3 million d’euros, aucun IFI n’est dû. Au-delà, le barème progressif entre en jeu.

Quelle valeur retenir pour un bien immobilier ?

Pour l’IFI, la référence est la valeur vénale réelle du bien au 1er janvier 2026. Autrement dit, il faut retenir le prix auquel le bien aurait normalement pu être vendu à cette date. Le prix payé lors de l’achat n’est donc pas forcément pertinent si le marché a évolué depuis l’acquisition. (impots.gouv.fr)

Pour documenter cette estimation, il est possible de s’appuyer sur Patrim, le service accessible depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr qui permet de consulter des transactions immobilières comparables. Une estimation établie par un notaire ou un professionnel de l’immobilier peut également servir à justifier la valeur déclarée. (impots.gouv.fr)

La résidence principale est évaluée selon le même principe, puis bénéficie d’un abattement de 30 % lorsqu’elle remplit les conditions requises. Ainsi, une résidence principale estimée à 1,8 million d’euros sera retenue pour 1,26 million d’euros avant déduction des dettes. L’administration précise toutefois que cet abattement ne s’applique pas lorsque le bien est détenu par l’intermédiaire d’une SCI de gestion. (impots.gouv.fr)

Quelles dettes peut-on déduire ?

Toutes les dettes liées au patrimoine ne sont pas automatiquement déductibles. Pour être prise en compte dans le calcul de l’IFI, une dette doit notamment exister au 1er janvier, être effectivement supportée par un membre du foyer fiscal et se rattacher à l’une des dépenses admises par l’article 974 du CGI pour un actif imposable. Elle doit également pouvoir être justifiée.

Peuvent notamment être déduites, sous réserve des conditions prévues par les textes :

• les dettes contractées pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable, notamment le capital restant dû d’un emprunt ;
• les dettes liées à l’acquisition de parts ou actions, à proportion de leur fraction immobilière taxable ;
• certaines dettes correspondant à des dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• certaines sommes restant dues au titre de travaux ou de dépenses de copropriété, lorsqu’elles correspondent bien à une catégorie admise par l’article 974 ;
• les impositions dues à raison de la propriété des actifs imposables, notamment la taxe foncière.

En revanche, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les revenus générés par le bien ne sont pas déductibles.

Pour un emprunt classique ayant financé un actif taxable, le capital restant dû au 1er janvier constitue la principale dette déductible. Selon les situations, certains intérêts échus et non payés ou courus à cette date peuvent également être pris en compte. (BOFiP)

Crédit de la résidence principale : la dette n’est pas réduite de 30 %

L’abattement de 30 % applicable à la résidence principale ne signifie pas que le crédit correspondant doit, lui aussi, être réduit de 30 %.

Les dettes afférentes à la résidence principale peuvent être déduites pour leur montant total, à condition qu’elles ne dépassent pas la valeur imposable du logement après application de l’abattement. Le BOFiP donne l’exemple d’une résidence principale évaluée à 4 millions d’euros, retenue pour 2,8 millions après abattement, et financée par un emprunt de 2 millions : la dette reste intégralement déductible.

Prenons un exemple plus simple :

• résidence principale : 2 000 000 € ;
• valeur après abattement de 30 % : 1 400 000 € ;
• capital restant dû admis en déduction : 500 000 €.

La valeur nette correspondant au logement s’établit alors à :

1 400 000 € − 500 000 € = 900 000 €

Les prêts in fine obéissent à une règle différente : leur montant déductible diminue progressivement selon la formule prévue par l’article 974 du Code général des impôts. Les prêts sans terme de remboursement du capital sont eux aussi soumis à un régime particulier.

Le même article prévoit par ailleurs des règles plus strictes pour certains prêts conclus au sein du foyer fiscal, avec des ascendants, descendants, frères ou sœurs, ou encore avec certaines sociétés liées.

Patrimoine supérieur à 5 millions d’euros : la limite des 60 %

Une règle supplémentaire s’applique lorsque le patrimoine immobilier est à la fois important et fortement financé par la dette.

Si la valeur vénale brute du patrimoine immobilier imposable excède 5 millions d’euros et que les dettes normalement déductibles représentent plus de 60 % de cette valeur, la fraction de dette située au-delà de ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.

Le test porte bien sur la valeur brute du patrimoine imposable, avant déduction des dettes.

La formule peut se résumer ainsi :

Seuil de 60 % = valeur vénale brute du patrimoine imposable × 60 %

puis :

Dette admise = seuil de 60 % + 50 % de la dette excédentaire

Prenons un patrimoine immobilier imposable d’une valeur brute de 6 millions d’euros, financé par 4 millions d’euros de dettes :

• 60 % de 6 M€ = 3,6 M€ ;
• dette excédant le seuil = 400 000 € ;
• moitié de cet excédent admise en déduction = 200 000 € ;
• dette totale déductible = 3,8 M€.

La base nette taxable est donc de :

6 M€ − 3,8 M€ = 2,2 M€

et non de 2 millions d’euros.

Le BOFiP donne un exemple encore plus marqué : avec 6 millions d’euros d’actifs et 5,5 millions d’euros de dette, le montant admis en déduction est limité à 4,55 millions d’euros. (BOFiP)

Cette limitation ne s’applique toutefois pas si le contribuable démontre que les dettes concernées n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal. Il lui appartient alors d’apporter les éléments permettant de bénéficier de cette clause de sauvegarde. (BOFiP)

Quatre exemples de calcul

Les exemples ci-dessous supposent que les valorisations, abattements et dettes retenus sont fiscalement admis. Ils ne tiennent pas compte d’une éventuelle réduction pour dons ni d’autres mécanismes particuliers.

Situation	Patrimoine net taxable	IFI estimé
Résidence principale de 1,8 M€ + 300 000 € de dette déductible	1,8 M€ × 70 % − 300 000 € = 960 000 €	0 €
Biens locatifs de 2,4 M€ + 600 000 € de dettes déductibles	1,8 M€	6 000 €
Résidence principale de 2 M€ + bien locatif de 1,2 M€ + 500 000 € de dettes déductibles	1,4 M€ + 1,2 M€ − 500 000 € = 2,1 M€	8 100 €
Patrimoine immobilier imposable brut de 6 M€ + 4 M€ de dettes, avec application de la limite des 60 %	6 M€ − 3,8 M€ = 2,2 M€	8 800 €

Dans le deuxième exemple, les 1,8 million d’euros de patrimoine net taxable génèrent 2 500 € d’IFI sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, puis 3 500 € sur les 500 000 € suivants. L’IFI brut atteint donc 6 000 €.

Pour un patrimoine taxable de 2,1 millions d’euros, le troisième foyer paie 2 500 € sur la première tranche imposable, auxquels s’ajoutent 5 600 € sur la fraction comprise entre 1,3 et 2,1 millions d’euros. Soit 8 100 € au total.

Le dernier exemple montre pourquoi, pour les patrimoines très endettés, le calcul ne se résume pas toujours à soustraire le capital restant dû de la valeur des biens. Dès lors que la valeur vénale brute du patrimoine imposable dépasse 5 millions d’euros, le niveau d’endettement peut lui-même limiter le montant effectivement déductible.

L’ordre de calcul reste donc le même : valeur de marché au 1er janvier → abattements et exonérations → dettes réellement déductibles → patrimoine net taxable → barème IFI.

C’est cette base nette, et non la valeur brute des biens ni le montant nominal des emprunts, qui détermine le montant final de l’IFI.

IFI 2026 : résidents, non-résidents et nouveaux résidents

Pour l’IFI, la résidence fiscale détermine directement l’étendue du patrimoine à déclarer. En principe, une personne fiscalement domiciliée en France est imposée sur son patrimoine immobilier mondial. Un non-résident, en revanche, n’est concerné que par l’immobilier situé en France et par certaines participations représentatives d’immobilier français. Les nouveaux résidents peuvent, sous conditions, bénéficier temporairement d’un régime plus favorable. (impots.gouv.fr)

Dans un foyer composé de personnes ayant des résidences fiscales différentes, il faut toutefois raisonner membre par membre. Le BOFiP précise que l’étendue de l’obligation à l’IFI dépend de la situation fiscale propre à chaque personne composant le foyer. (BOFiP)

Situation au 1er janvier 2026	Patrimoine à prendre en compte pour l’IFI
Résident fiscal français	En principe, immobilier taxable situé en France et à l’étranger
Non-résident fiscal français	Immobilier taxable situé en France, détenu directement ou indirectement
Nouveau résident remplissant la condition des cinq années précédentes	Temporairement, uniquement l’immobilier taxable situé en France
Foyer avec des membres ayant des résidences fiscales différentes	Le champ de l’IFI doit être déterminé pour chaque membre concerné
Situation couverte par une convention fiscale	La convention peut modifier la résidence retenue ou la répartition du droit d’imposer

Résident fiscal français : l’immobilier mondial entre en principe dans l’IFI

Pour une personne fiscalement domiciliée en France, l’IFI ne s’arrête pas aux frontières françaises. Sous réserve des conventions fiscales et du régime temporaire applicable à certains nouveaux résidents, les biens et droits immobiliers imposables détenus en France comme à l’étranger peuvent entrer dans l’assiette. Le BOFiP parle expressément de patrimoine immobilier mondial. (BOFiP)

Un appartement à Paris peut ainsi entrer dans la même assiette IFI qu’une maison en Espagne ou un immeuble locatif en Italie.

Prenons un exemple. Une personne résidente fiscale de France détient 1,5 million d’euros d’immobilier taxable en France et 1 million d’euros à l’étranger. Avant prise en compte des dettes, exonérations et éventuelles règles conventionnelles, ce sont 2,5 millions d’euros d’actifs immobiliers qui doivent être examinés pour l’IFI.

La même logique vaut pour les détentions indirectes. Des parts d’une société française ou étrangère peuvent être retenues à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs immobiliers taxables. (BOFiP)

Un même foyer peut réunir un résident et un non-résident

Le fait d’appartenir au même foyer IFI ne signifie pas que tous ses membres ont nécessairement la même résidence fiscale.

Dans une situation internationale, il faut donc examiner séparément la résidence de chaque personne composant le foyer. La portée de l’IFI dépend de cette situation individuelle : un bien immobilier étranger appartenant à un conjoint n’a pas nécessairement le même traitement selon que ce conjoint est ou non fiscalement domicilié en France au regard des règles applicables. (BOFiP)

Cette distinction peut avoir des conséquences importantes pour les couples dont l’un des membres vit ou travaille à l’étranger, ou lorsque la résidence fiscale de chacun est appréciée différemment en vertu d’une convention internationale.

Non-résident : l’immobilier français peut suffire à déclencher l’IFI

Être fiscalement domicilié hors de France ne fait pas nécessairement disparaître l’IFI.

Un non-résident peut rester imposable sur ses biens et droits immobiliers situés en France, qu’ils soient détenus directement ou indirectement. Le champ de l’impôt peut également inclure la fraction de parts ou d’actions de sociétés françaises ou étrangères correspondant à de l’immobilier situé en France, sous réserve des exclusions prévues par la loi et des conventions fiscales. (BOFiP)

Un résident britannique, suisse ou américain qui possède une villa en France d’une valeur nette taxable de 2 millions d’euros peut donc être soumis à l’IFI français sans être résident fiscal de France.

Ses biens immobiliers situés à l’étranger restent, en revanche, en principe hors de l’assiette française applicable aux non-résidents. Si ce même propriétaire détient également une maison au Royaume-Uni, celle-ci n’entre normalement pas dans son patrimoine taxable à l’IFI français. (impots.gouv.fr)

L’utilisation d’une société étrangère ne neutralise pas automatiquement l’impôt. La fraction de la valeur des titres correspondant à des actifs immobiliers situés en France peut rester taxable, sous réserve des exceptions applicables aux participations concernées.

Nouveau résident : un régime temporaire centré sur les biens français

Une personne qui s’installe en France après plusieurs années passées à l’étranger peut bénéficier d’un régime spécifique.

Lorsqu’elle n’a pas été fiscalement domiciliée en France pendant les cinq années civiles précédant celle au cours de laquelle elle transfère son domicile fiscal en France, son IFI peut être temporairement limité aux biens et droits immobiliers situés en France ainsi qu’à la fraction française de certaines participations. (BOFiP)

Il s’agit bien de cinq années civiles et non d’une simple période glissante de 60 mois.

Ce régime s’applique jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile fiscal en France.

Ainsi, une personne qui transfère son domicile fiscal en France au cours de 2026, après avoir été non-résidente pendant les cinq années civiles précédentes, peut en principe bénéficier de cette limitation jusqu’au 31 décembre 2031. (BOFiP)

Une nuance est toutefois importante : l’IFI est apprécié au 1er janvier de l’année d’imposition, alors qu’un transfert de domicile fiscal peut intervenir en cours d’année. Pour une installation en France pendant 2026, le traitement de l’IFI dû au titre de 2026 dépend donc de la situation existant au 1er janvier et de la date effective du transfert de résidence.

Prenons un exemple simple pour illustrer le régime une fois la personne devenue résidente :

• résidence française taxable : 1,6 M€ ;
• appartement à Londres : 2 M€ ;
• maison en Espagne : 1,5 M€.

Tant que le régime temporaire s’applique, les 3,5 millions d’euros d’immobilier situés au Royaume-Uni et en Espagne restent, en principe, hors de l’assiette française. Le calcul se concentre alors sur les actifs immobiliers situés en France.

À l’issue de cette période, le patrimoine immobilier étranger peut de nouveau entrer dans le champ de l’IFI si la personne demeure résidente fiscale de France.

Les conventions fiscales peuvent modifier le résultat

Les règles précédentes sont celles du droit interne français. Dès qu’une situation comporte un élément international, il faut également examiner la convention fiscale applicable.

Une convention peut modifier la résidence fiscale retenue, attribuer à l’un des deux États le droit d’imposer certains éléments de fortune ou prévoir un mécanisme destiné à éviter une double imposition. L’administration rappelle d’ailleurs que les règles françaises applicables aux résidents comme aux non-résidents s’entendent sous réserve des conventions internationales. (impots.gouv.fr)

Il ne faut donc pas supposer qu’une convention couvrant l’impôt sur le revenu traite automatiquement l’IFI de la même manière. Il faut vérifier précisément son champ : couvre-t-elle les impôts sur la fortune, comment définit-elle la résidence, quelles règles prévoit-elle pour les immeubles et les participations immobilières, et comment organise-t-elle l’élimination d’une éventuelle double imposition ?

Pour cadrer rapidement une situation internationale, quatre questions sont particulièrement utiles : qui est résident fiscal de quel pays au 1er janvier, depuis quand la personne est-elle installée en France, où sont situés les actifs immobiliers et que prévoit la convention fiscale applicable ?

IFI 2026 : six situations patrimoniales concrètes

Les règles de l’IFI deviennent nettement plus parlantes lorsqu’on les applique à des situations concrètes. Deux foyers disposant d’un patrimoine global comparable peuvent ainsi supporter des niveaux d’imposition très différents selon la place de l’immobilier, le poids des dettes, la nature des actifs ou encore la résidence fiscale.

Les exemples qui suivent sont volontairement simplifiés. Ils supposent que les valorisations, abattements et dettes retenus sont fiscalement admis et ne tiennent compte ni d’éventuelles réductions pour dons ni de dispositions particulières prévues par une convention fiscale.

1. Un foyer surtout investi en valeurs mobilières

Un foyer possède 5 millions d’euros de patrimoine au total :

• 3,5 M€ en actions, obligations, liquidités et autres placements financiers ;
• 1,5 M€ de patrimoine immobilier net taxable.

Pour l’IFI, les 5 millions d’euros ne sont pas pris en compte dans leur ensemble. Les actifs financiers ordinaires restent, en principe, hors du champ de l’impôt.

L’assiette est donc limitée à 1,5 million d’euros :

• 0 % jusqu’à 800 000 € ;
• 0,5 % sur 500 000 €, soit 2 500 € ;
• 0,7 % sur 200 000 €, soit 1 400 €.

L’IFI s’élève à 3 900 €.

Le contraste est parlant : un patrimoine global de 5 millions d’euros ne conduit ici qu’à une imposition calculée sur 1,5 million. Pour l’IFI, c’est la composition du patrimoine qui compte davantage que sa valeur totale.

2. Une résidence principale de grande valeur

Autre situation : le patrimoine immobilier du foyer se résume à une résidence principale évaluée à 2 millions d’euros, sans dette déductible.

Lorsqu’elle est détenue directement et remplit les conditions requises, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.

Elle est donc retenue pour :

2 000 000 € × 70 % = 1 400 000 €

Le seuil d’entrée de 1,3 million d’euros est franchi. Le barème conduit alors à :

• 2 500 € sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros ;
• 700 € sur les 100 000 € suivants.

L’IFI atteint 3 200 €.

À 1,4 million d’euros exactement, la décote applicable entre 1,3 million et moins de 1,4 million d’euros ne joue plus.

Quelques centaines de milliers d’euros de différence dans la valeur du bien peuvent ici changer complètement le résultat. Une résidence principale évaluée à 1,8 million d’euros, par exemple, serait retenue pour 1,26 million d’euros après abattement : le foyer resterait alors sous le seuil de l’IFI.

3. Un propriétaire bailleur

Un contribuable possède plusieurs logements locatifs représentant 2,4 millions d’euros, financés en partie par 600 000 € de dettes déductibles.

Contrairement à la résidence principale détenue directement, les biens locatifs ne bénéficient pas d’un abattement général de 30 %.

Le patrimoine net taxable ressort donc à :

2,4 M€ − 600 000 € = 1,8 M€

L’impôt est alors de :

• 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1,3 million d’euros ;
• 3 500 € sur les 500 000 € supplémentaires.

Total : 6 000 €.

Chez un bailleur, la question n’est donc pas seulement de connaître la valeur du portefeuille immobilier. Le niveau des dettes encore déductibles au 1er janvier peut modifier sensiblement l’assiette finale.

4. Un patrimoine immobilier important et fortement endetté

L’endettement ne réduit pas toujours l’IFI euro pour euro. Un portefeuille immobilier de 6 millions d’euros, assorti de 4 millions d’euros de dettes, en donne une bonne illustration.

La valeur brute du patrimoine excède 5 millions d’euros et les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur. La règle spécifique de limitation des dettes entre alors en ligne de compte.

Le seuil de 60 % correspond à :

6 M€ × 60 % = 3,6 M€

La dette dépasse ce montant de :

4 M€ − 3,6 M€ = 400 000 €

Or seule la moitié de cet excédent, soit 200 000 €, reste déductible.

La dette admise s’élève finalement à :

3,6 M€ + 200 000 € = 3,8 M€

D’où une base nette taxable de :

6 M€ − 3,8 M€ = 2,2 M€

L’IFI correspondant atteint 8 800 €.

Sans cette limitation, une simple soustraction aurait conduit à une assiette de 2 millions d’euros. Le niveau d’endettement lui-même peut donc modifier le calcul lorsque le patrimoine immobilier brut dépasse certains seuils.

5. Un nouveau résident en France

Les règles changent encore lorsqu’une personne devient résidente fiscale de France après plusieurs années passées à l’étranger.

Supposons que, une fois le régime temporaire des nouveaux résidents applicable, son patrimoine immobilier soit composé de :

• 1,6 M€ d’immobilier taxable situé en France ;
• 2 M€ pour un appartement à Londres ;
• 1,5 M€ pour une maison en Espagne.

Pendant la période temporaire prévue pour les nouveaux résidents qui remplissent les conditions, l’immobilier situé hors de France reste, en principe, en dehors de l’assiette française.

L’IFI est donc calculé sur 1,6 million d’euros, et non sur les 5,1 millions d’euros de patrimoine immobilier mondial :

• 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1,3 million d’euros ;
• 2 100 € sur les 300 000 € suivants.

Le montant obtenu est de 4 600 €.

L’écart est considérable. Une fois ce régime temporaire arrivé à son terme, les biens situés à l’étranger peuvent toutefois entrer de nouveau dans l’assiette si la personne reste résidente fiscale de France, sous réserve des conventions fiscales applicables.

6. Un non-résident propriétaire en France

Un non-résident peut lui aussi être redevable de l’IFI français.

Imaginons une personne fiscalement domiciliée à l’étranger qui possède :

• une villa en France d’une valeur nette taxable de 2 millions d’euros ;
• une résidence dans son pays de domicile évaluée à 3 millions d’euros.

En principe, l’IFI français du non-résident porte sur son patrimoine immobilier situé en France. La résidence étrangère de 3 millions d’euros reste donc hors de l’assiette française, sous réserve des dispositions de la convention fiscale applicable.

Avec 2 millions d’euros de patrimoine immobilier net taxable en France :

• 2 500 € sont dus sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros ;
• 4 900 € sur la fraction comprise entre 1,3 et 2 millions d’euros.

L’IFI s’élève ainsi à 7 400 €.

Résider fiscalement hors de France ne suffit donc pas à écarter l’impôt : un patrimoine immobilier français suffisamment important peut, à lui seul, déclencher l’IFI.

Ce que montrent ces exemples

Ces six situations mettent en évidence une idée simple : l’IFI ne dépend pas seulement du niveau de fortune, mais surtout de la manière dont le patrimoine est composé et détenu.

Un foyer possédant plusieurs millions d’euros d’actifs financiers peut rester relativement peu exposé à l’IFI, tandis qu’un patrimoine immobilier nettement inférieur peut franchir rapidement le seuil de 1,3 million d’euros. L’abattement sur la résidence principale, les règles de déduction des dettes et la résidence fiscale peuvent ensuite modifier sensiblement le résultat.

Avant de sortir la calculatrice et d’appliquer le barème, il faut donc répondre à trois questions : quels actifs sont réellement imposables, quelle valeur faut-il retenir au 1er janvier et quelles dettes peuvent effectivement être déduites ?

Comment déclarer l’IFI en 2026 — et quelles erreurs éviter ?

Une fois le patrimoine immobilier net taxable déterminé, la déclaration de l’IFI est relativement simple sur le plan administratif : elle accompagne la déclaration annuelle de revenus. Les difficultés se situent surtout en amont. Il faut identifier tous les actifs concernés, retenir leur valeur au 1er janvier 2026 et pouvoir justifier les dettes, abattements ou exonérations appliqués.

La déclaration 2042-IFI

Si votre patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026 dépasse 1,3 million d’euros, vous devez déposer une déclaration n° 2042-IFI. Elle est transmise en même temps que la déclaration de revenus et permet de détailler les biens imposables, les participations comportant une fraction immobilière taxable, les dettes déductibles ainsi que les éventuelles exonérations ou réductions. (impots.gouv.fr)

En cas de déclaration de revenus sur papier, il faut également signaler le dépôt d’une 2042-IFI en cochant la case ØIF sur la déclaration n° 2042. Cette mention figure directement sur le formulaire fiscal 2026. (impots.gouv.fr)

Les personnes redevables de l’IFI mais qui n’ont pas à déposer de déclaration de revenus française utilisent la 2042-IFI-COV avec la 2042-IFI. Cela peut notamment concerner certains non-résidents sans revenus de source française et certains majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour l’impôt sur le revenu. (impots.gouv.fr)

Les dates limites de déclaration en 2026

L’IFI suit le même calendrier que la déclaration de revenus.

Pour la campagne 2026, les échéances étaient les suivantes :

Domicile fiscal	Date limite 2026
Départements 01 à 19 et non-résidents	21 mai 2026
Départements 20 à 54	28 mai 2026
Départements 55 à 974/976	4 juin 2026
Déclaration papier	19 mai 2026

Il n’existe donc pas de campagne déclarative distincte pour l’IFI quelques mois plus tard : la 2042-IFI est déposée avec la déclaration annuelle de revenus. (impots.gouv.fr)

Le paiement intervient ensuite après réception de l’avis d’IFI. Dans le cas général, l’échéance des premiers avis est fixée au 15 septembre 2026, mais la date figurant sur l’avis reste la référence : certaines mises en recouvrement peuvent prévoir une échéance plus tardive, notamment en novembre. (impots.gouv.fr)

Le 1er janvier est la date qui compte

Pour l’IFI 2026, il faut raisonner à partir d’une photographie du patrimoine au 1er janvier 2026.

Les biens détenus, les dettes et la composition du foyer IFI sont appréciés à cette date. Une opération réalisée après le 1er janvier ne modifie donc, en principe, pas l’impôt dû au titre de 2026.

Quelques exemples permettent de bien voir la logique :

• une maison vendue le 2 janvier 2026 reste à prendre en compte pour l’IFI 2026 si elle était détenue le 1er janvier ;
• un appartement acheté le 2 janvier 2026 n’entre, en principe, pas dans l’IFI 2026 ;
• un mariage, un divorce ou une autre modification de la situation familiale intervenu après le 1er janvier ne modifie normalement pas la composition du foyer IFI retenue pour cette année.

À l’inverse, une acquisition, une cession, une dette ou un changement de situation intervenu avant le 1er janvier peut modifier directement l’assiette de l’année. (impots.gouv.fr)

La valorisation est souvent le principal risque déclaratif

Pour l’IFI, les immeubles sont déclarés à leur valeur vénale au 1er janvier, et non à leur prix d’achat historique.

Il faut donc retenir le prix auquel le bien aurait pu être vendu dans des conditions normales de marché à cette date. Pour étayer cette estimation, on peut s’appuyer sur des transactions portant sur des biens comparables, les caractéristiques précises du logement, son état, sa localisation ou encore les contraintes juridiques susceptibles d’affecter réellement sa valeur. Le service Patrim, accessible depuis l’espace particulier sur impots.gouv.fr, permet notamment de rechercher des références de ventes comparables. (impots.gouv.fr)

Une décote de valorisation ne doit pas être appliquée automatiquement. Plus elle est importante, plus il est utile de pouvoir l’appuyer sur des éléments concrets : ventes comparables, estimation professionnelle, caractéristiques particulières du bien ou documents établissant une contrainte réelle.

Faut-il joindre les justificatifs ?

En principe, non. La déclaration 2042-IFI n’impose pas de joindre spontanément les justificatifs relatifs aux valeurs déclarées ou aux dettes déduites.

Cela ne signifie pas pour autant qu’il faut s’en désintéresser.

Pour un patrimoine important ou complexe, il est prudent de conserver notamment :

• les éléments ayant servi à déterminer la valeur des biens ;
• les tableaux d’amortissement et justificatifs du capital restant dû ;
• les factures ou autres documents relatifs aux dettes déduites ;
• les informations communiquées par les SCI, SCPI, sociétés ou gestionnaires sur la fraction immobilière taxable ;
• les pièces justifiant un abattement ou une exonération ;
• les documents utiles dans une situation internationale ou pour l’application d’une convention fiscale.

L’idée est de pouvoir reconstituer le calcul si l’administration demande, plusieurs mois ou plusieurs années plus tard, comment une valeur ou une dette a été déterminée.

Peut-on corriger une déclaration IFI après l’envoi ?

Oui.

Pendant la campagne déclarative, une déclaration effectuée en ligne peut encore être modifiée tant que le service reste ouvert. Une fois cette période terminée, la plupart des éléments relatifs à l’IFI peuvent être corrigés via le service de correction en ligne.

Pour 2026, ce service est ouvert du 29 juillet au 30 novembre 2026 inclus. (impots.gouv.fr)

Toutes les informations ne se corrigent toutefois pas de la même manière. Une erreur portant, par exemple, sur la situation familiale ou certains éléments de résidence fiscale peut nécessiter une autre démarche auprès de l’administration.

Les erreurs les plus fréquentes à éviter

Les erreurs d’IFI viennent rarement d’une mauvaise multiplication dans le barème. Elles apparaissent beaucoup plus souvent au moment de déterminer ce qui entre réellement dans l’assiette.

Parmi les points à surveiller :

• traiter le seuil de 1,3 million d’euros comme s’il s’agissait d’un abattement ;
• conserver le prix d’achat d’un bien sans vérifier sa valeur vénale au 1er janvier ;
• appliquer automatiquement l’abattement de 30 % à une résidence principale détenue via une SCI de gestion ;
• oublier la fraction immobilière taxable de certaines SCI, sociétés, SCPI, OPCI ou unités de compte ;
• déduire un crédit sans vérifier qu’il répond bien aux conditions de l’article 974 du CGI ;
• déduire intégralement des dettes importantes sans examiner la règle particulière applicable lorsque la valeur vénale brute du patrimoine imposable excède 5 millions d’euros ;
• omettre des biens immobiliers étrangers lorsqu’un membre du foyer est soumis à l’IFI sur son patrimoine mondial ;
• considérer qu’un non-résident est automatiquement hors du champ de l’IFI ;
• tenir compte d’un achat ou d’une vente intervenu après le 1er janvier comme s’il modifiait l’IFI de la même année.

La déclaration elle-même est donc rarement la partie la plus délicate. Le vrai travail consiste à pouvoir expliquer pourquoi chaque actif entre — ou non — dans l’assiette, quelle valeur a été retenue et sur quelle base chaque dette a été déduite.

En matière d’IFI, une déclaration solide n’est pas seulement une déclaration dont le calcul est juste. C’est aussi une déclaration dont les choix peuvent être documentés, reconstitués et défendus si l’administration demande des précisions.

Comment la France se compare-t-elle aux autres pays européens ?

La France n’est pas le seul pays européen à taxer le patrimoine, mais son IFI est relativement particulier puisqu’il vise essentiellement le patrimoine immobilier, et non l’ensemble de la fortune. Depuis 2018, les actifs financiers ordinaires ne font plus partie de son assiette.

Au sein de l’Union européenne, l’Espagne conserve un impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio), dont les modalités peuvent varier selon les communautés autonomes. Elle applique également un impôt de solidarité sur les grandes fortunes aux patrimoines nets supérieurs à 3 millions d’euros, conçu comme un prélèvement complémentaire à l’impôt sur le patrimoine.

En dehors de l’UE, deux exemples sont particulièrement intéressants. La Norvège applique en 2026 un véritable impôt annuel sur la fortune nette, qui tient compte notamment de l’immobilier, des dépôts bancaires, des actions et du patrimoine professionnel, après déduction des dettes et application de certaines règles de valorisation. Le taux combiné atteint généralement 1 % au-delà de 1,9 million de NOK de fortune nette pour une personne seule, puis 1,1 % au-delà de 21,5 millions de NOK.

La Suisse conserve elle aussi une imposition annuelle de la fortune des personnes physiques, mais celle-ci est prélevée au niveau cantonal et communal, et non par la Confédération. Tous les cantons imposent la fortune, avec des seuils, barèmes et taux qui varient fortement selon le lieu de résidence. Contrairement à l’IFI français, l’assiette peut comprendre aussi bien des biens immobiliers que des titres, dépôts bancaires et autres actifs, sous déduction des dettes.

La comparaison doit donc être maniée avec prudence : un taux de wealth tax apparemment plus faible à l’étranger peut porter sur une assiette beaucoup plus large que l’IFI français. Pour les patrimoines importants et mobiles internationalement, le lieu de résidence fiscale peut ainsi modifier non seulement le taux d’imposition, mais aussi la nature même des actifs soumis à l’impôt.

FAQ

Sources & References

EU regulations & taxation

• impots.gouv.fr

Additional educational resources

• Bofip.impots.gouv.fr — BOFiP
• BOFiP
• BOFiP
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• BOFiP
• BOFiP
• impots.gouv.fr
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• impots.gouv.fr
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• impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr
• Legifrance.gouv.fr — article 965 du CGI
• article 972 bis du CGI
• article 972 du CGI
• article 974 du Code général des impôts