Eesti kapitalikasumi maksustamise kalkulaator 2026

Kui palju tulumaksu võid Eestis aktsiate, krüptovara või kinnisvara müümisel tasuda?

Finorumi Eesti kapitalikasumi maksustamise kalkulaator hindab Eesti maksuresidendi realiseeritud kasumilt tasutavat tulumaksu. Vali vara liik ning sisesta ostu- ja müügihind, arvesse võetavad tehingukulud ja võimalikud tasaarvestatavad kahjumid. Seejärel näitab kalkulaator hinnangulist maksustatavat kasu, võimalikku tulumaksu ja maksujärgset kasumit.

Eestis kehtib maksustatavale vara võõrandamisest saadud kasule 2026. aastal üldjuhul 22% üksikisiku tulumaksumäär. Lõplik käsitlus sõltub siiski vara liigist, kasutatavast investeerimiskorrast ja võimalikust maksuvabastusest.

Kuidas kapitalikasumit Eestis maksustatakse?

Eestis ei ole eraisikutele eraldi astmelist kapitalikasumi maksumäärade süsteemi. Maksustatav vara võõrandamisest saadud kasu arvatakse üldjuhul tulude hulka ja sellele kehtib üksikisiku tulumaksumäär.

Eesti 2026. aasta tulumaksumäär on 22%. Üldine maksuvaba tulu on 700 € kuus ehk 8 400 € aastas, kuid selle tegelik mõju sõltub maksumaksja kogutulust ja sellest, kui palju maksuvaba tulu on juba kasutatud.

Kalkulaator annab tehingupõhise hinnangu ega rakenda automaatselt kogu aastast maksuvaba tulu. Nii välditakse selle topeltarvestamist olukorras, kus maksuvaba tulu on juba kasutatud palga, pensioni või muu tulu puhul.

Põhiarvutus on järgmine:

Maksustatav kasu = müügist saadud tulu − soetusmaksumus − arvesse võetavad võõrandamiskulud

Maksustatavat kahjumit käsitletakse erinevalt sõltuvalt sellest, kas vara on väärtpaber, tingimustele vastav krüptovara või muud liiki vara.

2026. aasta ametlikud määrad on avaldatud Maksu- ja Tolliameti veebilehel.

Aktsiate ja väärtpaberite maksustamine

Aktsiate, võlakirjade, fondiosakute ja muude tingimustele vastavate väärtpaberite müügist või vahetamisest saadud kasu tuleb üldjuhul Eesti tuludeklaratsioonis deklareerida.

Tavapärase maksustamise korral arvutatakse kasu või kahjum järgmiste summade põhjal:

• müügihind;
• dokumentaalselt tõendatud soetusmaksumus;
• tehinguga otseselt seotud arvesse võetavad kulud.

Kui sama liiki väärtpabereid osteti eri aegadel ja erineva hinnaga, lubab Eesti soetusmaksumust arvutada kas FIFO-meetodi või kaalutud keskmise hinna meetodiga.

FIFO korral loetakse esmalt müüduks kõige varem soetatud väärtpaberid. Kaalutud keskmise meetodi korral arvutatakse asjaomase osaluse soetusmaksumuse keskmine.

Väärtpaberite võõrandamisest saadud kahjumit saab üldjuhul maha arvata teiste väärtpaberite võõrandamisest saadud kasust. Kui kahjumit ei saa jooksval aastal täielikult kasutada, võib selle järgmistesse aastatesse edasi kanda, eeldusel et see deklareeriti füüsilise isiku tuludeklaratsioonis õigesti.

Teatavate kahjumite mahaarvamisele kehtivad piirangud. Näiteks võivad maksudest kõrvalehoidumise vastased erireeglid takistada kahjumi mahaarvamist aktsiatelt, mis osteti vahetult enne dividendiõiguse tekkimise kuupäeva ja müüdi sellel päeval või varsti pärast seda.

Väärtpaberite, kahjumite ja deklareerimise täpsemad reeglid on avaldatud Maksu- ja Tolliameti veebilehel.

Eesti investeerimiskonto süsteem

Eesti resident võib tingimustele vastava finantsvara puhul valida tavapärase maksustamise või investeerimiskonto süsteemi.

Tavapärase süsteemi järgi deklareeritakse iga maksustatav müük või vahetus ning tulumaks arvutatakse üldjuhul realiseeritud kasult pärast arvesse võetavate kahjumite mahaarvamist.

Investeerimiskonto süsteem võimaldab tulumaksu tasumist edasi lükata, kuni tingimustele vastava investeeringu tulu jääb süsteemi. Iga ostu ja müügi eraldi maksustamise asemel peetakse arvestust investeerimiskonto sissemaksete ja väljamaksete üle.

Maksustatav summa tekib üldjuhul siis, kui investeerimiskonto väljamaksete kogusumma ületab varem tehtud sissemakseid. Seega võib investor müüa ühe investeeringu ja paigutada saadud raha uuesti finantsvarasse ilma kohe tulumaksu tasumata, kui investeerimiskonto seadusjärgsed tingimused on täidetud.

Süsteemi õigeks kasutamiseks:

• tingimustele vastav finantsvara tuleb üldjuhul soetada investeerimiskontol oleva raha eest;
• sellest finantsvarast saadud tulu tuleb kanda investeerimiskontole tagasi;
• sissemaksed ja väljamaksed tuleb õigesti deklareerida;
• maksumaksja peab olema Eesti maksuresident.

Kalkulaatori tavapärane müügitehingu arvutus hindab maksu tavalise maksustamise järgi. Kui vara hoitakse nõuetekohaselt kasutatava investeerimiskonto süsteemis, võib vahetu tulumaksukohustus edasi lükkuda ning lihtne müügitehingu tulemus ei pruugi näidata praegu tasutavat maksu.

Krüptovara maksustamine Eestis

Füüsiline isik peab deklareerima krüptovara ostmisest, müümisest või vahetamisest saadud maksustatava tulu.

Maksustatav võõrandamine võib toimuda, kui krüptovara:

• müüakse eurode või muu tavavaluuta eest;
• vahetatakse teise krüptovara vastu;
• kasutatakse kaupade või teenuste ostmiseks.

Krüptovara ostmine tavavaluuta eest ei ole iseenesest maksustatav sündmus. Krüptovara saamine kingituseks või selle liigutamine sama isiku rahakottide vahel ei tekita tavaliselt maksustatavat tulu.

Maksustatav kasu arvutatakse tehingupõhiselt tehingupäeva eurodes väljendatud turuväärtuse järgi. Platvormitasud, maakleritasud ja müügi või vahetusega otseselt seotud dokumenteeritud kulud võivad üldjuhul suurendada soetusmaksumust või vähendada kasu.

Kahjumi käsitlus sõltub nüüd eriti sellest, kas krüptovara soetati Euroopa Liidu krüptovaraturgude määruse ehk MiCA järgi asjakohast tegevusluba omava teenuseosutaja kaudu.

Väljaspool MiCA tegevusloaga platvormi või teenuseosutajat tehtud tehingute puhul:

• kasumlik müük ja vahetus on maksustatavad;
• iga tehingut käsitletakse eraldi;
• kahjumlikke võõrandamisi ei saa üldjuhul maha arvata ega deklareerida.

MiCA tegevusloaga teenuseosutaja kaudu soetatud tingimustele vastava krüptovara puhul:

• võidakse krüptovara käsitada finantsvarana;
• kahjumit võib olla lubatud maha arvata tingimustele vastavast krüptovara kasust või muu finantsvara kasust;
• tingimustele vastava vara võib olla võimalik kaasata investeerimiskonto süsteemi;
• tuleb kontrollida platvormi tegevusloa kehtivust asjakohasel ajal.

Kaevandamist käsitatakse tavaliselt ettevõtlustuluna, mitte lihtsa eraisiku kapitalikasumina. Eraldi maksutagajärjed võivad olla ka panustamise tasul, tasuta jagatud tokenitel, intressil ja krüptovaras saadud tasul.

Tegevusloaga ja tegevusloata teenuseosutajate kehtivaid erisusi selgitab Maksu- ja Tolliameti krüptovara maksustamise juhend.

Kinnisvara müügikasumi maksustamine Eestis

Eesti kinnisvara müügist saadud kasu maksustatakse üldjuhul 22% üksikisiku tulumaksuga, kui konkreetset maksuvabastust ei kohaldata.

Maksustatav kasu arvutatakse tavaliselt müügitulust dokumentaalselt tõendatud soetusmaksumuse ja müügiga otseselt seotud kulude mahaarvamise teel. Arvesse võetavad kulud võivad hõlmata teatavaid notaritasusid, maakleritasusid ning vara soetamise või võõrandamisega otseselt seotud dokumenteeritud kulusid.

Renoveerimis- ja parenduskulude käsitlus sõltub nende laadist ja tõendamisest. Tavapäraseid hooldus- või isiklikke elamiskulusid ei tohiks automaatselt kinnisvara soetusmaksumusele lisada.

Elukoha müügi maksuvabastus

Füüsilise isiku elukohtana tegelikult kasutatud eluruumi müügist saadud kasu võib olla maksuvaba, kui eluruumi kasutati elukohana kuni müügini.

Eesti seadus ei sätesta kindlat minimaalset päevade arvu, mille jooksul peab isik eluruumis elama. Otsustav on see, kas tegu oli maksumaksja tegeliku elukohaga. Seda võivad tõendada kommunaalarved, sideteenuse lepingud, tunnistajate ütlused ja muud tegelikku elamist näitavad asjaolud.

Aadressile registreerimine on asjakohane, kuid üksi ei ole see lõplik tõend.

Maksuvabastust saab kasutada ainult ühe elukoha müügi puhul kahe aasta jooksul. Kaheaastast perioodi arvestatakse asjaomaste müügitehingute kinnistusraamatu kannete vahel.

Inimesel võib olla rohkem kui üks tegelik elukoht, kuid ta peab valima, millise tingimustele vastava müügi puhul maksuvabastust kasutada. Kui teine elukoht müüakse enne kaheaastase perioodi lõppu, võib selle müügikasum olla maksustatav.

Kui osa kinnisvarast kasutati ettevõtluseks või anti teisele isikule üürile, võib maksuvabastus kehtida ainult proportsionaalselt. Ühe toa kasutamine tavapärase kodukontorina ei pruugi maksuvabastust kaotada, kuid eluruumi osa eraldamine iseseisvaks äritegevuseks võib seda piirata.

Maksu- ja Tolliamet selgitab maksuvabastust ja tõendamisnõudeid oma elukoha võõrandamise juhendis.

Kapitalikasumi arvutamise näide

Oletame, et Eesti resident müüb väljaspool investeerimiskonto süsteemi aktsiaid 30 000 € eest.

Aktsiate algne soetusmaksumus oli 20 000 € ning investor tasus 500 € arvesse võetavaid tehingu- ja müügikulusid.

Hinnanguline arvutus on järgmine:

• müügist saadud tulu: 30 000 €;
• soetusmaksumus: 20 000 €;
• arvesse võetavad kulud: 500 €;
• maksustatav kasu: 9 500 €;
• hinnanguline tulumaks määraga 22%: 2 090 €;
• hinnanguline maksujärgne kasum: 7 410 €.

Kui maksumaksjal on tingimustele vastavaid deklareeritud väärtpaberikahjumeid, võivad need maksustatavat summat vähendada. Kui väärtpabereid hoiti nõuetekohaselt kasutatava investeerimiskonto süsteemis, võib tulumaksu tasumine hoopis edasi lükkuda, kuni väljamaksed ületavad sissemakseid.

Mida kalkulaator arvestab?

Eesti kalkulaator saab arvesse võtta järgmist:

• ostuhind;
• müügihind;
• arvesse võetavad soetamis- ja võõrandamiskulud;
• maksuaasta jooksul realiseeritud muu kasum;
• tasaarvestatavad kahjumid;
• vara liik;
• hoidmisperiood;
• investeerimis- või võõrandamisviis;
• tegeliku elukoha võimalik maksuvabastus.

Tulemus näitab hinnangulist kapitalikasumit, maksustatavat summat, võimalikku tulumaksu, efektiivset maksumäära ja maksujärgset kasumit.

Arvutuse eeldused

Kui pole märgitud teisiti, eeldab kalkulaator, et kasutaja:

• on Eesti maksuresidendist füüsiline isik;
• omab vara eraisikuna;
• ei tegutse äriühingu kaudu;
• säilitab soetusmaksumust ja kulusid tõendavad nõuetekohased dokumendid;
• kasutab tavapärast maksustamist, kui ei vali muud viisi;
• ei kasuta sisestamata maksuvabastust ega erisoodustust.

Kutseline kauplemine, ettevõtlusvara, töötajate väärtpaberid, äriühingu investeeringud, mitteresidentide maksustamine, välisriigis tasutud maksu arvestamine ja piiriülesed ümberkorraldused võivad vajada teistsugust arvutust.

Oluline teave

Finorumi Eesti kapitalikasumi maksustamise kalkulaator annab teavitava hinnangu ega ole isiklik maksunõuanne või ametlik maksuarvestus.

Krüptovara kahjumi käsitlus sõltub teenuseosutaja MiCA staatusest ja vara soetamise asjaoludest. Investeerimiskonto maksustamine sõltub raha nõuetekohasest liikumisest ja deklareerimisest. Kinnisvara maksuvabastus sõltub tegelikust elukohana kasutamisest ja seda tõendavatest andmetest.

Suure või keeruka tehingu korral kontrolli tulemust Maksu- ja Tolliametist või pädevalt Eesti maksunõustajalt.

Eesti kapitalikasumi maksustamise kalkulaator

Sources & References

EU regulations & taxation

• Emta.ee — Maksu- ja Tolliameti krüptovara maksustamise juhend
• Maksu- ja Tolliameti veebilehel
• Maksu- ja Tolliameti veebilehel

Additional educational resources

• Emta.ee — elukoha võõrandamise juhendis