Φορολογικός οδηγός Ελλάδας: ETF και φόροι 2026

Τελευταία ενημέρωση: 6 Σεπτεμβρίου 2026

Η Ελλάδα μπορεί να είναι ιδιαίτερα ελκυστική για ορισμένους ιδιώτες επενδυτές. Η υπεραξία από εισηγμένες μετοχές μπορεί να απαλλάσσεται όταν η συμμετοχή του επενδυτή είναι μικρότερη από 0,5%, ενώ απαλλαγή μπορεί να ισχύει και για κέρδη από ελληνικούς και επιλέξιμους ΟΣΕΚΑ της ΕΕ ή του ΕΟΧ. Τα μερίσματα φορολογούνται γενικά με 5% και η συνήθης φορολογητέα υπεραξία από τίτλους με 15%.

Τα πλεονεκτήματα αυτά συνυπάρχουν με ένα πιο σύνθετο σύστημα φορολογίας φυσικών προσώπων. Οι μισθοί, οι συντάξεις και τα επιχειρηματικά κέρδη υπάγονται σε οριακούς φορολογικούς συντελεστές έως 44%, οι ασφαλιστικές εισφορές είναι σημαντικές, ενώ ισχύουν υποχρεώσεις ηλεκτρονικών δαπανών και κανόνες τεκμαρτού εισοδήματος. Οι σημαντικές αλλαγές από το φορολογικό έτος 2026 μειώνουν αρκετούς συντελεστές φόρου εισοδήματος και προβλέπουν πρόσθετες ελαφρύνσεις ανάλογα με την ηλικία και τα εξαρτώμενα τέκνα.

Οι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας φορολογούνται γενικά για το παγκόσμιο εισόδημά τους. Επομένως, όσοι επενδύουν μέσω χρηματιστηριακών εταιρειών του εξωτερικού πρέπει να δηλώνουν το εισόδημα αλλοδαπής πηγής, ακόμη και αν η πλατφόρμα βρίσκεται εκτός Ελλάδας ή έχει ήδη παρακρατηθεί φόρος στο εξωτερικό.

Φορολογία με μια ματιά — βασικά ποσά και συντελεστές

Είδος φόρου	Συντελεστής ή όριο το 2026	Παρατηρήσεις
Εισόδημα από μισθούς, συντάξεις και επιχειρηματική δραστηριότητα	0%–44%	Η γενική κλίμακα είναι 9%–44%· μειωμένοι συντελεστές ισχύουν για νέους φορολογουμένους και οικογένειες
Συνήθης φορολογητέα υπεραξία	15%	Απαλλαγές για επιλέξιμες εισηγμένες μετοχές και ελληνικούς ή ενωσιακούς ΟΣΕΚΑ
Μερίσματα	5%	Η παρακράτηση για μερίσματα ελληνικής πηγής συνήθως εξαντλεί τη φορολογική υποχρέωση φυσικών προσώπων
Συνήθεις τόκοι	15%	Τόκοι εισηγμένων εταιρικών ομολόγων μπορεί να υπάγονται σε 5%· τόκοι ελληνικών κρατικών τίτλων μπορεί να απαλλάσσονται
Εισόδημα από ακίνητα	15%–45%	Νέα κλίμακα τεσσάρων κλιμακίων από το φορολογικό έτος 2026
Ασφαλιστικές εισφορές εργαζομένου	Περίπου 13,37%	Συνήθης κάλυψη ιδιωτικού τομέα· μπορεί να υπάρχουν διαφορές ανά περίπτωση
Εργοδοτικές ασφαλιστικές εισφορές	Περίπου 21,79%	Συνήθης κάλυψη ιδιωτικού τομέα· μπορεί να υπάρχουν διαφορές ανά περίπτωση
Ανώτατες ασφαλιστέες αποδοχές	7.761,94 €/μήνα	Από 1 Ιανουαρίου 2026
Κανονικός ΦΠΑ	24%	Μειωμένοι συντελεστές 13% και 6%· ισχύουν ειδικές περιπτώσεις
Φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων	22%	Βασικός συντελεστής
Φόρος μεταβίβασης ακινήτων	3% συν δημοτική επιβάρυνση	Συνολική επιβάρυνση συνήθως 3,09% όταν δεν εφαρμόζεται ΦΠΑ
Ετήσιος φόρος ακινήτων	ΕΝΦΙΑ	Βασίζεται στα χαρακτηριστικά και στην αξία του ακινήτου
Φόρος κληρονομιάς και δωρεάς	0%–40%	Σημασία έχουν η κατηγορία συγγένειας και το είδος μεταβίβασης
Φόρος καθαρής περιουσίας	Δεν υπάρχει	Ο ΕΝΦΙΑ αφορά συγκεκριμένα ακίνητα
Φορολογικό έτος	Ημερολογιακό έτος	1 Ιανουαρίου–31 Δεκεμβρίου
Δήλωση φυσικών προσώπων για το 2025	24 Ιουλίου 2026	Παραταθείσα γενική προθεσμία· παρέμεινε ειδική κατηγορία με προθεσμία 31 Ιουλίου
Φορολογική αρχή	ΑΑΔΕ	Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων

Φορολογική κατοικία στην Ελλάδα

Σύμφωνα με τις επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ για τη φορολογική κατοικία, ένα φυσικό πρόσωπο θεωρείται γενικά φορολογικός κάτοικος Ελλάδας αν έχει εδώ τη μόνιμη ή κύρια κατοικία του, τη συνήθη διαμονή του ή το κέντρο των ζωτικών του συμφερόντων. Όποιος βρίσκεται στην Ελλάδα για περισσότερες από 183 ημέρες συνολικά μέσα σε οποιαδήποτε δωδεκάμηνη περίοδο θεωρείται γενικά κάτοικος από την πρώτη ημέρα παρουσίας του, με περιορισμένες εξαιρέσεις για προσωρινή παραμονή λόγω τουρισμού, ιατρικής περίθαλψης και παρόμοιων ιδιωτικών σκοπών.

Οι 183 ημέρες δεν αποτελούν το μοναδικό κριτήριο. Κάποιος με κατοικία, οικογένεια και κύρια οικονομικά συμφέροντα στην Ελλάδα μπορεί να είναι φορολογικός κάτοικος ακόμη και αν ο απλός αριθμός ημερών μέσα στο ημερολογιακό έτος φαίνεται μικρότερος.

Αν δύο χώρες θεωρούν το ίδιο πρόσωπο φορολογικό κάτοικο, η εφαρμοστέα σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης χρησιμοποιεί συνήθως διαδοχικά κριτήρια μόνιμης κατοικίας, κέντρου ζωτικών συμφερόντων, συνήθους διαμονής και ιθαγένειας.

Οι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας δηλώνουν συνήθως το παγκόσμιο εισόδημά τους, συμπεριλαμβανομένων μισθών εξωτερικού, μισθωμάτων, μερισμάτων, τόκων και φορολογητέας υπεραξίας από επενδύσεις. Οι μη κάτοικοι φορολογούνται γενικά μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής, με την επιφύλαξη των συμβάσεων. Η επίσημη μεταβολή φορολογικής κατοικίας στο μητρώο της ΑΑΔΕ απαιτεί αποδεικτικά και δεν ταυτίζεται με την απλή αναχώρηση από τη χώρα· η ΑΑΔΕ δημοσιεύει ειδικές συχνές ερωτήσεις για μη κατοίκους.

Φόρος εισοδήματος στην Ελλάδα

Το εισόδημα από μισθωτή εργασία, συντάξεις και ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα υπάγεται σε προοδευτική κλίμακα. Από το φορολογικό έτος 2026 οι γενικοί συντελεστές είναι:

Κλιμάκιο φορολογητέου εισοδήματος	Γενικός οριακός φορολογικός συντελεστής
0–10.000 €	9%
10.000,01–20.000 €	20%
20.000,01–30.000 €	26%
30.000,01–40.000 €	34%
40.000,01–60.000 €	39%
Πάνω από 60.000 €	44%

Οι συντελεστές εφαρμόζονται προοδευτικά και όχι στο σύνολο του εισοδήματος. Ο φορολογικός οδηγός 2026 του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιβεβαιώνει τη νέα κλίμακα.

Μειωμένοι συντελεστές για εξαρτώμενα τέκνα το 2026

Η μεταρρύθμιση του 2026 διαφοροποιεί τους συντελεστές των τριών πρώτων κλιμακίων ανάλογα με τον αριθμό εξαρτώμενων τέκνων:

Κλιμάκιο εισοδήματος	Χωρίς τέκνα	1 τέκνο	2 τέκνα	3 τέκνα	4 τέκνα	5+ τέκνα
0–10.000 €	9%	9%	9%	9%	0%	0%
10.000,01–20.000 €	20%	18%	16%	9%	0%	0%
20.000,01–30.000 €	26%	24%	22%	20%	18%	16% για πέντε τέκνα και κατόπιν μείωση δύο ποσοστιαίων μονάδων ανά επιπλέον τέκνο

Πάνω από τις 30.000 € παραμένουν οι γενικοί συντελεστές 34%, 39% και 44%. Η υπαγωγή εξαρτάται από τον ελληνικό ορισμό του εξαρτώμενου τέκνου.

Μειωμένοι συντελεστές για νεότερους φορολογουμένους

Από το φορολογικό έτος 2026:

• φορολογούμενοι ηλικίας έως 25 ετών έχουν συντελεστή 0% για τα πρώτα 20.000 €· και
• φορολογούμενοι 26–30 ετών καταβάλλουν γενικά 9% για το κλιμάκιο 10.000,01–20.000 €, ενώ το πρώτο κλιμάκιο παραμένει στο 9%, εκτός αν ξεχωριστή οικογενειακή μείωση το μηδενίζει.

Οι κανόνες ηλικίας και τέκνων μπορεί να συνδυάζονται, επομένως χρειάζεται έλεγχος τόσο στη μισθοδοσία όσο και στην τελική εκκαθάριση όταν ισχύουν και οι δύο.

Μείωση φόρου μισθωτών και συνταξιούχων

Οι μισθωτοί και οι συνταξιούχοι μπορεί να δικαιούνται μείωση φόρου, όχι γενικό αφορολόγητο εισοδήματος. Για εισόδημα έως 12.000 €, η μέγιστη μείωση είναι 777 € χωρίς εξαρτώμενα τέκνα, 900 € με ένα, 1.120 € με δύο και 1.340 € με τρία, με υψηλότερα ποσά για μεγαλύτερες οικογένειες. Η μείωση περιορίζεται γενικά κατά 20 € για κάθε επιπλέον 1.000 € εισοδήματος πάνω από τις 12.000 €.

Τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα υπάγονται στην προοδευτική κλίμακα και στις προσαρμογές συντελεστών λόγω τέκνων ή ηλικίας, αλλά δεν λαμβάνουν τη μείωση φόρου μισθωτών και συνταξιούχων.

Υποχρέωση ηλεκτρονικών δαπανών

Πολλοί φορολογούμενοι πρέπει να πραγματοποιούν επιλέξιμες δαπάνες με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ίσες με το 30% του σχετικού πραγματικού εισοδήματος, με ανώτατο απαιτούμενο ποσό δαπανών 20.000 €. Στο ποσό που υπολείπεται μπορεί να επιβληθεί πρόσθετος φόρος 22%. Υπάρχουν ειδικοί υπολογισμοί και εξαιρέσεις όταν ορισμένες υποχρεώσεις απορροφούν μεγάλο μέρος του εισοδήματος. Η αυξημένη ελάφρυνση για επιλεγμένες υπηρεσίες που πληρώνονται ηλεκτρονικά συνεχίζεται έως το 2026, όπως εξηγεί ο οδηγός φόρου εισοδήματος του Υπουργείου.

Ασφαλιστικές εισφορές

Για συνήθη μισθωτό του ιδιωτικού τομέα με πλήρη ασφαλιστική κάλυψη, οι εισφορές είναι περίπου:

Κλάδος	Εργαζόμενος	Εργοδότης
Κύρια σύνταξη	6,67%	13,33%
Επικουρική σύνταξη / ΤΕΚΑ	3,00%	3,00%
Υγειονομική περίθαλψη	2,05%	4,05%
Λοιποί ασφαλιστικοί κλάδοι	1,65%	1,41%
Συνήθες σύνολο	13,37%	21,79%

Το ακριβές πακέτο εξαρτάται από το επάγγελμα και την κάλυψη. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, το μηνιαίο ανώτατο όριο ασφαλιστέων αποδοχών είναι 7.761,94 €, όπως επιβεβαιώνουν το Υπουργείο Εργασίας και ο e-ΕΦΚΑ.

Οι ετήσιες αποδοχές μισθωτού στην Ελλάδα υπολογίζονται συχνά σε 14 μισθούς: δώδεκα μηνιαίους μισθούς, δώρο Χριστουγέννων ίσο με έναν μισθό και δώρο Πάσχα μαζί με επίδομα αδείας ίσα συνολικά με έναν ακόμη μισθό. Γι’ αυτό, στις ετήσιες και μηνιαίες συγκρίσεις πρέπει να διευκρινίζεται αν χρησιμοποιούνται δώδεκα ή δεκατέσσερις μισθοί.

Παράδειγμα μισθού

Ας εξετάσουμε εργαζόμενο άνω των 30 ετών, χωρίς τέκνα, με μικτές ετήσιες αποδοχές 35.000 € και συνήθεις εισφορές εργαζομένου 13,37%. Οι εισφορές του θα ήταν περίπου 4.680 €. Στη συνέχεια, ο φόρος εισοδήματος υπολογίζεται με την προοδευτική κλίμακα του 2026 και τη φθίνουσα μείωση φόρου μισθωτών. Ένα εύλογο ενδεικτικό καθαρό αποτέλεσμα είναι περίπου 25.000 €, πριν από ειδικές παροχές ή προσαρμογές.

Το πραγματικό αποτέλεσμα μισθοδοσίας εξαρτάται από τις 14 καταβολές, τις εκπιπτόμενες εισφορές, τη μείωση φόρου, τη συμμόρφωση με την υποχρέωση ηλεκτρονικών δαπανών και τη μεταχείριση των παροχών.

Υπεραξία από μετοχές και τίτλους

Ο βασικός συντελεστής για φορολογητέα υπεραξία από μεταβίβαση επιχείρησης, μη εισηγμένων συμμετοχών και ορισμένων τίτλων είναι 15%. Το πεδίο εφαρμογής και ο συντελεστής παρουσιάζονται στον επίσημο οδηγό φόρου εισοδήματος του Υπουργείου. Ωστόσο, δύο απαλλαγές είναι ιδιαίτερα σημαντικές για ιδιώτες επενδυτές.

Εισηγμένες μετοχές

Η υπεραξία από μετοχές εισηγμένες σε ρυθμιζόμενη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης δεν υπάγεται γενικά στον φόρο υπεραξίας 15% όταν ο πωλητής κατέχει λιγότερο από 0,5% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας. Η επίσημη περιγραφή των φορολογητέων μεταβιβάσεων τίτλων εντάσσει ρητά τις εισηγμένες μετοχές στο καθεστώς όταν ο πωλητής κατέχει τουλάχιστον 0,5%. Το ιστορικό κτήσης και οι προϋποθέσεις εισαγωγής στην αγορά εξακολουθούν να έχουν σημασία.

Η πώληση μετοχών εισηγμένων σε ελληνική ρυθμιζόμενη αγορά ή επιλέξιμο πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης μπορεί επίσης να επιβαρύνεται με φόρο πώλησης 0,1% επί της αξίας συναλλαγής. Ο φόρος αυτός είναι χωριστός από τον φόρο επί της υπεραξίας.

Ζημίες

Οι επιλέξιμες ζημίες από τίτλους μπορούν γενικά να μεταφερθούν για πέντε έτη και να συμψηφιστούν με υπεραξίες από αντίστοιχες συναλλαγές, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις και με την απαιτούμενη τεκμηρίωση. Μια απαλλασσόμενη υπεραξία δεν συνεπάγεται αυτόματα ότι η αντίστοιχη ζημία μπορεί να συμψηφιστεί με φορολογητέο εισόδημα.

ETF και κεφάλαια ΟΣΕΚΑ

Οι ελληνικοί και οι επιλέξιμοι ΟΣΕΚΑ (οργανισμοί συλλογικών επενδύσεων σε κινητές αξίες, UCITS) της ΕΕ ή του ΕΟΧ έχουν ιδιαίτερα ευνοϊκή μεταχείριση βάσει του ελληνικού πλαισίου ΟΣΕΚΑ. Για ιδιώτη που επενδύει εκτός επιχειρηματικής δραστηριότητας, οι διανομές και τα κέρδη από επιλέξιμες δομές μπορούν να απαλλάσσονται από τον ελληνικό φόρο εισοδήματος. Αυτό μπορεί να ισχύει τόσο για συσσωρευτικά όσο και για διανεμητικά UCITS ETF.

Η ένδειξη «ETF» από μόνη της δεν θεμελιώνει την απαλλαγή. Ο επενδυτής πρέπει να ελέγχει:

• αν το προϊόν είναι νομικά ΟΣΕΚΑ·
• αν έχει έδρα στην Ελλάδα ή στην ΕΕ/στον ΕΟΧ·
• αν το μέσο που κατέχει είναι μερίδιο κεφαλαίου και όχι σύμβαση επί διαφορών (CFD), δομημένος τίτλος ή άλλο παράγωγο· και
• αν πληροί τις νόμιμες ελληνικές προϋποθέσεις αναγνώρισης· η άδεια του κεφαλαίου μπορεί να ελεγχθεί και στα μητρώα της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών.

Τα κεφάλαια που δεν είναι ΟΣΕΚΑ και τα προϊόντα τρίτων χωρών απαιτούν χωριστή ανάλυση και μπορεί να υπάγονται στους συνήθεις κανόνες φόρου υπεραξίας 15% ή φόρου μερισμάτων και τόκων. Η εμπορική ονομασία του διαμεσολαβητή και τα έγγραφα PRIIPs δεν καθορίζουν από μόνα τους την ελληνική φορολογική ταξινόμηση.

Στην Ελλάδα δεν επιβάλλεται γενικά ετήσιος φόρος τεκμαρτής διάθεσης μόνο επειδή αυξάνεται η αξία ενός συσσωρευτικού UCITS ETF. Το απαλλασσόμενο εισόδημα μπορεί παρ’ όλα αυτά να πρέπει να δηλωθεί και να επηρεάζει τα τεκμήρια απόκτησης περιουσιακών στοιχείων και την απόδειξη της προέλευσης κεφαλαίων.

Μερίσματα και τόκοι

Τα μερίσματα φορολογούνται γενικά με 5%, ενώ οι συνήθεις τόκοι με 15%, όπως επιβεβαιώνουν οι οδηγίες της ΑΑΔΕ για τις κατηγορίες εισοδήματος. Η παρακράτηση φόρου στην Ελλάδα εξαντλεί συνήθως τη φορολογική υποχρέωση φυσικού προσώπου για την αντίστοιχη κατηγορία εισοδήματος. Οι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας πρέπει κατά κανόνα να δηλώνουν τα μερίσματα εξωτερικού· η συμβατική ελάφρυνση ή η πίστωση αλλοδαπού φόρου μπορεί να αποτρέψει τη διπλή φορολόγηση, αλλά η ελάφρυνση γενικά δεν υπερβαίνει τον αντίστοιχο ελληνικό φόρο.

Οι συνήθεις τόκοι φορολογούνται με 15%. Σημαντικές εξαιρέσεις και μειωμένοι συντελεστές περιλαμβάνουν:

• 5% στους τόκους που αποκτούν φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας από εισηγμένα εταιρικά ομόλογα από τις 11 Απριλίου 2025· και
• απαλλαγή για τόκους από ομόλογα του Ελληνικού Δημοσίου και έντοκα γραμμάτια που αποκτώνται από φυσικά πρόσωπα.

Οι τόκοι τραπεζικών καταθέσεων εξωτερικού εξακολουθούν να δηλώνονται. Οι επενδυτές πρέπει να φυλάσσουν βεβαιώσεις παρακράτησης, καθώς ο υψηλός συντελεστής αλλοδαπής παρακράτησης δεν δημιουργεί απεριόριστη επιστροφή φόρου στην Ελλάδα.

Φορολόγηση κρυπτοστοιχείων

Η φορολόγηση κρυπτοστοιχείων στην Ελλάδα ιστορικά δεν είχε ένα ενιαίο, αναλυτικό καθεστώς για ιδιώτες όπως σε ορισμένες άλλες χώρες της ΕΕ. Το αποτέλεσμα μπορεί επομένως να εξαρτάται από τις γενικές αρχές του φόρου εισοδήματος, τη φύση και τη συχνότητα της δραστηριότητας και τη νομική μορφή της συναλλαγής. Προτεινόμενες μεταρρυθμίσεις ή δημοσιεύματα δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως ισχύων νόμος χωρίς έλεγχο της νομοθεσίας που εφαρμόζεται στο έτος της συναλλαγής.

Μεταβιβάσεις επενδυτικού χαρακτήρα μπορεί να εξετάζονται βάσει των αρχών φορολόγησης υπεραξίας, ενώ η συστηματική διαπραγμάτευση, η εξόρυξη, το staking ή η παροχή εμπορικών υπηρεσιών μπορεί να αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματικό ή άλλο εισόδημα. Τα NFT, οι ανταλλαγές μεταξύ κρυπτοστοιχείων και οι αγορές με ψηφιακά νομίσματα δεν είναι απαραίτητα ισοδύναμες συναλλαγές.

Οι φορολογούμενοι πρέπει να φυλάσσουν ιστορικό συναλλαγών πλατφορμών, διευθύνσεις ψηφιακών πορτοφολιών, αξίες σε ευρώ, κόστος κτήσης, προμήθειες και στοιχεία μεταφορών μεταξύ δικών τους πορτοφολιών. Πριν εφαρμόσουν μηχανικά συντελεστή 15% σε σημαντικό χαρτοφυλάκιο κρυπτοστοιχείων, χρειάζεται συμβουλή από ειδικευμένο φοροτεχνικό στην Ελλάδα.

Δήλωση επενδύσεων και περιουσιακών στοιχείων εξωτερικού

Τα φυσικά πρόσωπα υποβάλλουν δήλωση ηλεκτρονικά μέσω του myAADE. Η κύρια δήλωση είναι το έντυπο Ε1. Στο έντυπο Ε2 αναλύονται οι μισθώσεις ακινήτων, ενώ το Ε3 αφορά την επιχειρηματική δραστηριότητα· η ΑΑΔΕ παρέχει τα έντυπα, τις οδηγίες και την υπηρεσία υποβολής στην πύλη Ε1–Ε2–Ε3.

Η χρήση χρηματιστηριακής εταιρείας του εξωτερικού δεν καταργεί τις ελληνικές υποχρεώσεις δήλωσης. Διατηρείτε:

• ετήσιες βεβαιώσεις χρηματιστηριακής εταιρείας και επιβεβαιώσεις συναλλαγών·
• τεκμήρια για το ποσοστό συμμετοχής σε εταιρεία·
• αποδεικτικά ιδιότητας ΟΣΕΚΑ και χώρας έδρας του κεφαλαίου·
• βεβαιώσεις μερισμάτων, τόκων και παρακράτησης φόρου στο εξωτερικό·
• υπολογισμούς μετατροπής νομίσματος με βάση την ημερομηνία συναλλαγής· και
• τραπεζικά στοιχεία που δείχνουν πώς χρηματοδοτήθηκαν οι αγορές.

Οι ελληνικές δηλώσεις χρησιμοποιούν επίσης τεκμήρια διαβίωσης και απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Οι αγορές μετοχών, τίτλων, ακινήτων, οχημάτων και άλλων στοιχείων μπορεί να έχουν σημασία ακόμη και αν το επενδυτικό εισόδημα απαλλάσσεται. Οι φορολογούμενοι μπορεί να χρειαστούν αποδείξεις προηγούμενων αποταμιεύσεων, δανείων, δωρεών ή κεφαλαίων εξωτερικού με τα οποία χρηματοδότησαν την αγορά.

Εισόδημα από μισθώματα και φόροι ακινήτων

Από το φορολογικό έτος 2026, το φορολογητέο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα υπάγεται στη νέα χωριστή κλίμακα που δημοσιεύεται στον οδηγό φόρου εισοδήματος 2026 του Υπουργείου:

Ετήσιο εισόδημα από ακίνητα	Οριακός φορολογικός συντελεστής
Πρώτα 12.000 €	15%
12.000,01–24.000 €	25%
24.000,01–36.000 €	35%
Πάνω από 36.000 €	45%

Για φυσικά πρόσωπα μπορεί να ισχύει περιορισμένη τεκμαρτή έκπτωση δαπανών, ενώ οι εταιρείες και οι επιχειρηματικές δομές υπάγονται σε διαφορετικούς κανόνες. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να αντιμετωπίζονται ως εισόδημα από ακίνητα ή ως επιχειρηματική δραστηριότητα, ανάλογα με τον αριθμό ακινήτων και τις παρεχόμενες υπηρεσίες. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ο ΦΠΑ και οι κανόνες εγγραφής πρέπει να εξετάζονται χωριστά.

ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Η βασική επιβάρυνση εξαρτάται από την τοποθεσία, την τιμή ζώνης, την επιφάνεια, την παλαιότητα, τη χρήση και άλλα χαρακτηριστικά. Μπορεί να προκύψει πρόσθετη επιβάρυνση όταν η συνολική αξία ακίνητης περιουσίας φυσικού προσώπου στην Ελλάδα υπερβαίνει τις 500.000 €.

Για το 2026, επιλέξιμοι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας με κύρια κατοικία σε συγκεκριμένους οικισμούς έως 1.500 κατοίκων μπορούν να λάβουν μείωση ΕΝΦΙΑ 50%, με γεωγραφικές εξαιρέσεις και όριο αξίας ακίνητης περιουσίας 400.000 €. Σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές το πληθυσμιακό όριο είναι 1.700 κάτοικοι. Ο επίσημος οδηγός φορολογίας κεφαλαίου προβλέπει πλήρη απαλλαγή από το 2027 για τις επιλέξιμες περιπτώσεις.

Αγορά και πώληση ακινήτου

Όταν η μεταβίβαση δεν υπάγεται σε ΦΠΑ, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι γενικά 3% συν δημοτική επιβάρυνση, με συνολικό συντελεστή 3,09%. Οι κανόνες ΦΠΑ για νεόδμητα ακίνητα και οι αναστολές πρέπει να ελέγχονται για το συγκεκριμένο ακίνητο· ο οδηγός ΦΠΑ του Υπουργείου επιβεβαιώνει την αναστολή ΦΠΑ σε επιλέξιμα νεόδμητα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Η επιβολή φόρου υπεραξίας σε φυσικά πρόσωπα για μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 βάσει του άρθρου 90 του ν. 5162/2024, όπως επιβεβαιώνει το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Η αναστολή δεν καταργεί τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά και κτηματολογικά έξοδα, τον φόρο εισοδήματος από μισθώματα ή τον ΕΝΦΙΑ.

Φόρος κληρονομιάς και δωρεάς

Στην Ελλάδα οι δικαιούχοι κατατάσσονται ανάλογα με τη συγγενική σχέση. Για τις συνήθεις κληρονομιές, οι βασικές κλίμακες είναι:

Κατηγορία	Αφορολόγητο κλιμάκιο	Προοδευτικοί συντελεστές για το υπερβάλλον
Α — σύζυγος, τέκνα, εγγόνια, γονείς και ορισμένοι στενοί συγγενείς	150.000 €	1%, 5% και 10%
Β — αδέλφια, παππούδες/γιαγιάδες, πιο μακρινοί κατιόντες και ορισμένοι εξ αγχιστείας συγγενείς	30.000 €	5%, 10% και 20%
Γ — λοιπά πρόσωπα	6.000 €	20%, 30% και 40%

Ειδική προστασία μπορεί να ισχύει για επιζώντα σύζυγο και ανήλικα τέκνα, υπό προϋποθέσεις. Οι δωρεές και γονικές παροχές δεν ακολουθούν πάντα την κλίμακα κληρονομιάς. Χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές της Α΄ κατηγορίας μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων μπορούν να επωφελούνται από εφάπαξ αφορολόγητο 800.000 €, με 10% στο υπερβάλλον. Χρηματικές δωρεές εκτός των επιλέξιμων προϋποθέσεων μπορεί να υπάγονται σε αυτοτελείς συντελεστές 10%, 20% ή 40%, ανάλογα με την κατηγορία.

Πριν από τη μεταφορά χρημάτων ή ακινήτου πρέπει να ελέγχονται οι οδηγίες της ΑΑΔΕ για δωρεές και γονικές παροχές.

Η Ελλάδα δεν επιβάλλει γενικό φόρο καθαρής περιουσίας, αλλά ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος κληρονομιάς ή δωρεάς επιβαρύνουν με διαφορετικό τρόπο την κατοχή και τη μεταβίβαση περιουσίας.

Αυτοαπασχολούμενοι

Τα κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα υπάγονται στους ίδιους προοδευτικούς συντελεστές του 2026 με το εισόδημα από μισθωτή εργασία, συμπεριλαμβανομένων των εφαρμοστέων μειώσεων συντελεστών λόγω ηλικίας και τέκνων. Ωστόσο, η μείωση φόρου μισθωτών και συνταξιούχων δεν εφαρμόζεται στα επιχειρηματικά κέρδη.

Οι ατομικοί επιχειρηματίες καταβάλλουν εισφορές e-ΕΦΚΑ με βάση τις νόμιμες ασφαλιστικές κατηγορίες και όχι με έναν απλό συντελεστή μισθωτού. Μπορεί επίσης να ισχύουν ΦΠΑ, προκαταβολή φόρου εισοδήματος, κανόνες τέλους επιτηδεύματος, υποβολή ηλεκτρονικών βιβλίων myDATA και ηλεκτρονική τιμολόγηση.

Η Ελλάδα εφαρμόζει καθεστώς ελάχιστου τεκμαρτού καθαρού εισοδήματος για πολλές ατομικές επιχειρήσεις. Ο υπολογισμός λαμβάνει υπόψη τον ετήσιο κατώτατο μισθό, τα έτη δραστηριότητας, τη μισθοδοσία και συγκρίσεις κύκλου εργασιών και μπορεί να οδηγήσει σε φορολογητέο εισόδημα υψηλότερο από το δηλωμένο λογιστικό κέρδος. Υπάρχουν εξαιρέσεις, μειώσεις και διαδικασίες αμφισβήτησης, αλλά οι ελεύθεροι επαγγελματίες δεν πρέπει να προϋπολογίζουν τον φόρο μόνο από τα ταμειακά κέρδη χωρίς να ελέγξουν το ελάχιστο τεκμαρτό ποσό.

Φόρος εταιρειών

Οι ελληνικές εταιρείες καταβάλλουν γενικά φόρο εισοδήματος 22%, όπως επιβεβαιώνεται στην ενότητα φορολογίας νομικών προσώπων του Υπουργείου. Οι φορολογητέες υπεραξίες περιλαμβάνονται συνήθως στα εταιρικά κέρδη, αν και για επιλέξιμες συμμετοχές μπορεί να ισχύει απαλλαγή.

Εταιρικός φόρος ή παρακράτηση	Γενικός συντελεστής
Φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων	22%
Παρακράτηση φόρου μερισμάτων	5%
Παρακράτηση φόρου τόκων	15%
Παρακράτηση φόρου δικαιωμάτων	20%
Κανονικός ΦΠΑ	24%

Οι οδηγίες της ΕΕ και οι φορολογικές συμβάσεις μπορούν να μειώσουν ή να καταργήσουν την παρακράτηση όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις ποσοστού συμμετοχής, διάρκειας διακράτησης, πραγματικού δικαιούχου και κατά της καταχρηστικής εφαρμογής. Οι επιχειρήσεις μπορεί επίσης να επιβαρύνονται με ασφαλιστικές εισφορές μισθοδοσίας, προκαταβολή φόρου, τέλη χαρτοσήμου ή ψηφιακού τέλους συναλλαγής και ειδικές κλαδικές υποχρεώσεις.

Ειδικά καθεστώτα για νέους φορολογικούς κατοίκους

Η Ελλάδα διαθέτει τρία σημαντικά καθεστώτα για όσους μεταφέρουν εδώ τη φορολογική τους κατοικία:

Άρθρο 5Α — πρόσωπα υψηλής περιουσίας

Επιλέξιμα πρόσωπα μπορούν να καταβάλλουν κατ’ αποκοπή ετήσιο φόρο 100.000 € για εισόδημα αλλοδαπής πηγής, με δυνατότητα επέκτασης σε μέλη οικογένειας, για έως 15 έτη. Γενικά, το πρόσωπο δεν πρέπει να ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας επί επτά από τα προηγούμενα οκτώ έτη και πρέπει να πραγματοποιήσει επιλέξιμη επένδυση 500.000 € στην Ελλάδα εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας.

Άρθρο 5Β — συνταξιούχοι εξωτερικού

Επιλέξιμοι συνταξιούχοι που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία από επιλέξιμες χώρες με σύμβαση φορολογικής συνεργασίας μπορούν να καταβάλλουν 7% επί του συνολικού εισοδήματος αλλοδαπής πηγής για έως 15 έτη. Γενικά δεν πρέπει να ήταν φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας επί πέντε από τα προηγούμενα έξι έτη.

Άρθρο 5Γ — εργαζόμενοι και επιχειρηματίες που εγκαθίστανται στην Ελλάδα

Επιλέξιμα πρόσωπα που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία αποκτούν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για το 50% του εισοδήματος από μισθωτή εργασία ή ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα επί επτά έτη. Οι προϋποθέσεις περιλαμβάνουν προηγούμενη φορολογική κατοικία εκτός Ελλάδας, μεταφορά από κράτος της ΕΕ ή του ΕΟΧ ή από επιλέξιμο κράτος διοικητικής συνεργασίας, εργασία ή επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα και δέσμευση παραμονής για τουλάχιστον δύο έτη.

Η ΑΑΔΕ διαθέτει επίσημη πύλη για τα καθεστώτα και αναλυτικό αγγλόφωνο οδηγό για τα άρθρα 5Α, 5Β και 5Γ. Τα καθεστώτα αυτά δεν απαλλάσσουν αυτόματα από κάθε φόρο, εισφορά ή υποχρέωση σχετικά με περιουσία εξωτερικού ή κληρονομιά.

Εισόδημα εξωτερικού και συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολόγησης

Οι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας δηλώνουν γενικά το παγκόσμιο εισόδημά τους. Μια σύμβαση μπορεί να κατανέμει τα φορολογικά δικαιώματα, ενώ η Ελλάδα μπορεί να χορηγεί πίστωση για επιλέξιμο φόρο εξωτερικού, συνήθως έως το ύψος του ελληνικού φόρου που αναλογεί στο ίδιο εισόδημα· η ΑΑΔΕ εξηγεί τον μηχανισμό στις οδηγίες της για εισόδημα αλλοδαπής πηγής.

Το εισόδημα εξωτερικού δεν πρέπει να παραλείπεται επειδή παρέμεινε εκτός Ελλάδας ή επειδή ο χρηματιστηριακός διαμεσολαβητής το ανέφερε μέσω αυτόματης ανταλλαγής πληροφοριών. Η σωστή ελληνική φορολογική κατηγορία έχει σημασία: μια διανομή ΟΣΕΚΑ, ένα συνήθες μέρισμα αλλοδαπής και ένας τόκος ομολόγου μπορεί να έχουν διαφορετική μεταχείριση.

Όσοι υπάγονται σε ειδικό καθεστώς για νέους κατοίκους πρέπει να διακρίνουν το εισόδημα που καλύπτει το καθεστώς από το εισόδημα ελληνικής πηγής που φορολογείται με τους συνήθεις κανόνες.

Υποβολή δήλωσης και πληρωμή φόρου

Το φορολογικό έτος είναι το ημερολογιακό. Οι δηλώσεις φυσικών προσώπων υποβάλλονται μέσω myAADE το επόμενο έτος. Η νόμιμη περίοδος υποβολής προβλέπεται γενικά από τις 15 Μαρτίου έως τις 15 Ιουλίου, αλλά μπορεί να δοθούν παρατάσεις.

Για το εισόδημα του 2025, η γενική προθεσμία του 2026 παρατάθηκε έως τις 24 Ιουλίου 2026 με την απόφαση Α.1140/2026 της ΑΑΔΕ. Φυσικά πρόσωπα που συμμετείχαν σε οντότητες με απλογραφικά βιβλία μπορούσαν να υποβάλουν δήλωση έως τις 31 Ιουλίου. Οι ενημερωμένες ημερομηνίες εμφανίζονται και στην ελληνόγλωσση σελίδα δηλώσεων Ε1–Ε2–Ε3 της ΑΑΔΕ· η αντίστοιχη αγγλόφωνη σελίδα δεν είχε ακόμη ενσωματώσει τη γενική παράταση κατά τον έλεγχο του οδηγού.

Ο φόρος καταβαλλόταν σε δόσεις σύμφωνα με το ετήσιο χρονοδιάγραμμα, ενώ μπορούσε να προβλέπεται έκπτωση για πρόωρη εφάπαξ πληρωμή ανάλογα με την ημερομηνία υποβολής. Οι φορολογούμενοι πρέπει να ελέγχουν την πράξη προσδιορισμού φόρου και να μη χρησιμοποιούν μηχανικά τις ημερομηνίες προηγούμενου έτους.

Φορολογικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Πλεονεκτήματα

• Συντελεστής 5% στα μερίσματα.
• Απαλλαγή υπεραξίας από επιλέξιμες μειοψηφικές συμμετοχές σε εισηγμένες εταιρείες.
• Δυνατή απαλλαγή αποδόσεων επιλέξιμων ελληνικών και ενωσιακών ΟΣΕΚΑ.
• Δεν υπάρχει γενικός ετήσιος φόρος καθαρής περιουσίας.
• Ελκυστικά καθεστώτα για επιλέξιμους επενδυτές, συνταξιούχους και εργαζομένους που εγκαθίστανται στην Ελλάδα.
• Χαμηλότεροι συντελεστές φόρου εισοδήματος από το 2026 για νέους και οικογένειες.

Μειονεκτήματα

• Ανώτατος συντελεστής 44% για μισθούς και επιχειρηματικά κέρδη, επιπλέον ασφαλιστικών εισφορών.
• Η φορολόγηση ETF εξαρτάται από τη νόμιμη ιδιότητα ΟΣΕΚΑ και όχι από την εμπορική ονομασία.
• Οι κανόνες ηλεκτρονικών δαπανών και τεκμαρτού εισοδήματος μπορούν να αυξήσουν τη φορολογική υποχρέωση.
• Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται κάθε χρόνο στα ακίνητα.
• Οι επενδύσεις στο εξωτερικό και οι αγορές περιουσιακών στοιχείων μπορεί να απαιτούν εκτενή δήλωση και αποδεικτικά προέλευσης κεφαλαίων.
• Η μεταχείριση κρυπτοστοιχείων παραμένει λιγότερο σαφής από ό,τι σε χώρες με ειδικό αναλυτικό καθεστώς.

Σε ποιους μπορεί να ταιριάζει η Ελλάδα;

Η Ελλάδα μπορεί να ταιριάζει σε μακροπρόθεσμους επενδυτές που χρησιμοποιούν επιλέξιμους ΟΣΕΚΑ της ΕΕ ή του ΕΟΧ, σε μικρομετόχους εισηγμένων εταιρειών, σε επενδυτές που εισπράττουν μερίσματα, σε συνταξιούχους εξωτερικού που πληρούν τις προϋποθέσεις του άρθρου 5Β και σε εργαζομένους ή επιχειρηματίες που μπορούν να υπαχθούν στο άρθρο 5Γ.

Η μεταχείριση είναι λιγότερο απλή για επενδυτές σε κεφάλαια εκτός ΟΣΕΚΑ, για πρόσωπα με συχνές συναλλαγές κρυπτοστοιχείων και για αυτοαπασχολουμένους που επηρεάζονται από το καθεστώς τεκμαρτού εισοδήματος. Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τη φορολογική κατοικία, τη δομή του κεφαλαίου, την πηγή του εισοδήματος και την επιλεξιμότητα για ειδικό καθεστώς.

Αποποίηση ευθύνης

Ο οδηγός παρέχεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και εκπαίδευση. Δεν αποτελεί φορολογική, νομική, λογιστική ή επενδυτική συμβουλή. Η ελληνική φορολογική μεταχείριση εξαρτάται από τη φορολογική κατοικία, την κατηγορία εισοδήματος, την οικογενειακή κατάσταση, την ηλικία, τη δομή του κεφαλαίου, την υπαγωγή σε ειδικό καθεστώς και τα πραγματικά περιστατικά. Οι κανόνες και η διοικητική πρακτική μπορεί να αλλάξουν. Πριν υποβάλετε δήλωση ή λάβετε επενδυτική, επιχειρηματική ή μετεγκαταστατική απόφαση, ελέγξτε την ισχύουσα θέση με την ΑΑΔΕ ή με ειδικευμένο φοροτεχνικό.

Sources & References

EU regulations & taxation

• Aade.gr — επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ για τη φορολογική κατοικία
• επίσημη πύλη για τα καθεστώτα
• οδηγίες της ΑΑΔΕ για δωρεές και γονικές παροχές
• οδηγίες της ΑΑΔΕ για τις κατηγορίες εισοδήματος
• οδηγίες της για εισόδημα αλλοδαπής πηγής
• European Commission / Taxation & Customs — μητρώα της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών
• Minfin.gov.gr — ενότητα φορολογίας νομικών προσώπων του Υπουργείου
• επίσημος οδηγός φορολογίας κεφαλαίου
• οδηγός ΦΠΑ του Υπουργείου

Additional educational resources

• Aade.gr — myAADE
• αγγλόφωνο οδηγό για τα άρθρα 5Α, 5Β και 5Γ
• απόφαση Α.1140/2026 της ΑΑΔΕ
• ελληνόγλωσση σελίδα δηλώσεων Ε1–Ε2–Ε3 της ΑΑΔΕ
• συχνές ερωτήσεις για μη κατοίκους
• E-efka.gov.gr — e-ΕΦΚΑ
• Ypergasias.gov.gr — Υπουργείο Εργασίας