Maltan luovutusvoittoverolaskuri 2026

Kuinka paljon veroa voisit maksaa myydessäsi osakkeita, kryptovaluuttaa tai kiinteistön Maltalla?

Finorumin Maltan luovutusvoittoverolaskuri arvioi yksityisen luovutuksen mahdollista verokohtelua Maltan vuoden 2026 sääntöjen mukaan. Syötä hankintahinta, myyntihinta, vähennyskelpoiset kulut ja muut olennaiset tiedot, niin laskuri arvioi luovutusvoiton ja mahdollisen verovelan.

Maltalla ei käytetä yhtä yhtenäistä menetelmää kaikille omaisuuserille. Osakkeiden ja tiettyjen muiden pääomaomaisuuserien veronalaisiin voittoihin voidaan soveltaa tavanomaisia tuloverokantoja. Maltalla sijaitsevat kiinteistöt kuuluvat puolestaan yleensä lopullisen kiinteistön luovutusveron piiriin, jossa vero lasketaan kiinteistön luovutusarvosta eikä voitosta.

Luovutusvoittojen verotus Maltalla

Maltalla verotetaan tiettyjen pääomaomaisuuserien luovutuksista saatuja voittoja. Näihin kuuluvat:

• kiinteistöt
• osakkeet ja arvopaperit
• liiketoiminnan omistusosuudet
• henkilöyhtiöiden osuudet
• edunsaajaosuudet trusteissa
• tietyt immateriaalioikeudet
• rahoitus- ja hyötytokenit, jotka luokitellaan veronalaiseksi pääomaomaisuudeksi.

Kun tavanomaisia luovutusvoittosääntöjä sovelletaan, peruslaskelma on:

Luovutusvoitto = Luovutusarvo − Hankintameno − Vähennyskelpoiset kulut

Veronalainen luovutusvoitto sisällytetään yleensä henkilön verotettavaan tuloon. Maltan tavanomaiset henkilökohtaiset tuloverokannat voivat nousta 35 prosenttiin, mutta todellinen verokanta riippuu verovelvollisen asemasta, tuloista ja sovellettavasta verolaskelmasta.

Kiinteistöjen luovutuksiin sovelletaan yleensä erillistä lopullisen lähdeveron järjestelmää.

Osakkeiden ja arvopaperien luovutusvoitot

Veronalaisten osakkeiden luovutusvoitto lasketaan yleensä vähentämällä sovellettavasta luovutusarvosta hankintameno ja vähennyskelpoiset luovutuskulut.

Yksityisesti omistettujen yhtiöiden osakkeisiin on kiinnitettävä erityistä huomiota. Maltan luovutusvoittosäännöissä voidaan käyttää markkina-arvoon perustuvia laskelmia sen sijaan, että luotettaisiin vain osapuolten ilmoittamaan hintaan. Tämä koskee erityisesti listaamattomia osakkeita ja etuyhteydessä olevien henkilöiden välisiä liiketoimia.

Kirjanpitäjä voi siksi joutua määrittämään yhtiön markkina-arvon ja täyttämään asianomaiset luovutusvoittojen laskelmalomakkeet.

Listatut osakkeet

Tunnustetussa pörssissä listattujen, kaupankäynnin kohteeksi hyväksyttyjen tai kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden luovutukset voivat olla vapaita Maltan luovutusvoittoverosta, jos lakisääteiset ehdot ja arvopaperin luokittelua koskevat vaatimukset täyttyvät.

Malta, edellytykset täyttävät listatut osakkeet: tunnustetussa pörssissä noteerattujen osakkeiden luovutus voi olla vapaa luovutusvoittoverosta.

Verovapautusta ei pidä soveltaa automaattisesti kaikkiin pörssissä kaupankäynnin kohteena oleviin tuotteisiin. Yhteissijoitusjärjestelyjen osuuksia, rahasto-osuuksia, maltalaiseen kiinteistöomaisuuteen liittyviä arvopapereita ja rahoitusvälineitä, jotka eivät täytä asianomaista määritelmää, voidaan käsitellä eri tavoin.

Jos listatun osakkeen luovutus on edelleen veronalainen, se on ilmoitettava, vaikka kaikkia sitä tukevia luovutusvoittojen laskelmalomakkeita ei vaadittaisi. Maltan vero- ja tullihallinto selittää eron virallisessa luovutusvoittojen laskelmalomakkeiden toimittamista koskevassa ohjeessaan.

Listaamattomat osakkeet

Yksityisen tai listaamattoman yhtiön osakkeiden luovutusvoitot ovat yleensä veronalaisia, ellei erityistä verovapautusta sovelleta.

Laskelmassa voidaan ottaa huomioon:

• yhtiön nettovarallisuuden arvo
• liikearvo
• yhtiön omistamien kiinteistöjen markkina-arvo
• luovutettu omistusosuus prosentteina
• luovuttajan ja ostajan välinen suhde
• alkuperäinen hankintameno
• vähennyskelpoiset asiantuntija- ja kaupankäyntikulut.

Laskuri antaa yksinkertaistetun arvion eikä korvaa virallista yhtiön arvonmääritystä.

Tekeekö omistusaika osakkeista verovapaita?

Maltalla ei myönnetä yleistä verovapautta veronalaisille listaamattomille osakkeille pelkästään sillä perusteella, että niitä on omistettu tietty määrä vuosia.

Tilanne eroaa siten järjestelmistä, joissa tavalliset sijoitukset vapautuvat verosta kuuden kuukauden, vuoden tai muun kiinteän ajan jälkeen. Arvopaperin luonne ja erityisen verovapautuksen saatavuus ovat yleensä pelkkää omistusaikaa tärkeämpiä.

Kryptovaluuttojen verotus Maltalla

Maltan vero-ohjeissa hajautetun tilikirjan teknologiaan perustuvat varat luokitellaan niiden ominaisuuksien mukaan. Kaikkia kryptovaroja ei siis käsitellä samalla tavalla.

Tärkeimpiin luokkiin kuuluvat maksukolikot, rahoitustokenit ja hyötytokenit.

Maksukolikot

Ensisijaisesti vaihdannan välineeksi tai arvon säilyttäjäksi tarkoitetut maksukolikot käsitellään Maltan virallisen ohjeen mukaan samalla tavoin kuin virallinen valuutta.

Maksukolikoiden vaihtoa harjoittavan yrityksen voitot, kaupankäyntivarastona pidetyt kolikot ja veronalainen louhinta käsitellään tavanomaisena tulona. Maksukolikot eivät kuitenkaan kuulu lakisääteisen luovutusvoittoverotuksen soveltamisalaan.

Malta, yksityisesti omistetut kryptovaluutan maksukolikot: yksityisenä pääomaomaisuutena omistetun maksukolikon voitto ei kuulu Maltan luovutusvoittoverosääntöihin, jos se ei ole kaupankäynnistä tai liiketoiminnasta saatua tuloa.

Tämä ei tarkoita, että jokainen kryptovaluuttavoitto olisi automaattisesti verovapaa. Verovelvollisen tarkoitus, liiketoimien tiheys, toiminnan järjestäytyneisyys ja omaisuuserän todelliset ominaisuudet ovat edelleen merkityksellisiä.

Rahoitus- ja hyötytokenit

Rahoitustokenit voivat muistuttaa osakkeita, joukkovelkakirjalainoja, rahasto-osuuksia tai johdannaisia. Hyötytokenit voivat antaa pääsyn palveluihin tai muihin sopimusperusteisiin etuihin.

Verokohtelu riippuu siitä, onko niiden luovutus:

• kaupankäyntitapahtuma, josta syntyy tavanomaista liiketoiminnan tuloa; vai
• Maltan luovutusvoittosäännösten piiriin kuuluvan pääomaomaisuuserän luovutus.

Veronalaisen arvopaperin kaltaisia ominaisuuksia sisältävän tokenin luovutuksesta voi siten syntyä veronalainen luovutusvoitto, vaikka tavallinen maksukolikko jäisi luovutusvoittoveron ulkopuolelle.

Maltan virallista lähestymistapaa selitetään vero- ja tullihallinnon hajautetun tilikirjan varojen tuloverokohtelua koskevissa ohjeissa.

Kiinteistön luovutusvero Maltalla

Useimpiin Maltalla sijaitsevien kiinteistöjen luovutuksiin sovelletaan kiinteistön luovutusjärjestelmän mukaista lopullista lähdeveroa.

Tavanomainen verokanta on yleensä:

8 % kiinteistön luovutusarvosta

Tämä on tärkeää, koska vero lasketaan yleensä kiinteistön arvosta eikä myyjän todellisesta luovutusvoitosta.

Oletetaan esimerkiksi, että kiinteistö ostettiin 200 000 eurolla ja myytiin 280 000 eurolla. Taloudellinen voitto on 80 000 euroa, mutta tavanomainen lopullisen lähdeveron laskelma on yleensä:

280 000 euroa × 8 % = 22 400 euroa

Kiinteistön luovutusveroa voidaan siten joutua maksamaan, vaikka todellinen voitto olisi suhteellisen pieni. Myös tappiollisesta myynnistä voi syntyä vero, kun lopullisen lähdeveron järjestelmää sovelletaan.

Todennetut välityspalkkiot voidaan yleensä vähentää luovutusarvosta ennen lopullisen veron laskemista asianomaisten ehtojen mukaisesti.

Kiinteistön luovutuksen alennettu 5 prosentin verokanta

Lopullisen lähdeveron alennettua 5 prosentin verokantaa voidaan soveltaa, kun:

• kiinteistö ei kuulu rakennushankkeeseen
• se luovutetaan viiden vuoden kuluessa hankinnasta; ja
• liiketoimi täyttää muut lakisääteiset edellytykset.

Alennettua verokantaa ei välttämättä voi käyttää, jos kiinteistö liittyi etuyhteydessä olevan henkilön rakennushankkeeseen tai jos asianomaisena aikana tehtiin rakennuslupaa edellyttäviä töitä. Poikkeus voi koskea kiinteistöä, joka hankittiin myyjän ainoaksi vakituiseksi asunnoksi.

Malta, viiden vuoden kuluessa myyty edellytykset täyttävä kiinteistö: rakennushankkeeseen kuulumattoman kiinteistön luovutusarvoon voidaan soveltaa lopullista 5 prosentin verokantaa, jos myynti tapahtuu viiden vuoden kuluessa ja veronkierron estämistä sekä rakennustoimintaa koskevat ehdot täyttyvät.

Pelkkä omistusaika ei siis riitä. Laskurissa tämä on valittava vaihtoehto eikä automaattisesti sovellettava sääntö.

Asunnon varhaisen myynnin erityinen 2 prosentin verokanta

Lopullista 2 prosentin lähdeverokantaa voidaan soveltaa, kun yksityishenkilö tai kaksi yksityishenkilöä yhteisomistajina myy edellytykset täyttävän asunnon kolmen vuoden kuluessa hankinnasta.

Myyjän on yleensä pitänyt ilmoittaa hankinta-asiakirjassa, että kiinteistö ostettiin tai rakennettiin ainoaksi vakituiseksi asunnoksi. Luovutushetkellä hän ei myöskään saa omistaa muuta asuinkiinteistöä.

Tämä on alennettu verokanta, ei täydellinen luovutusvoittoverovapaus.

Malta, kolmen vuoden kuluessa myyty ainoa vakituinen asunto: edellytykset täyttävän asunnon luovutusarvoon voidaan soveltaa alennettua lopullista 2 prosentin verokantaa, jos lakisääteiset omistus- ja ilmoitusehdot täyttyvät.

Vakituisen asunnon täysi verovapaus

Erillistä täyttä verovapautusta voidaan soveltaa, kun kiinteistö:

• oli myyjän omistama ja hänen asuinkäytössään vähintään kolme peräkkäistä vuotta välittömästi ennen luovutusta
• oli myyjän oma tai pääasiallinen asunto; ja
• luovutetaan 12 kuukauden kuluessa siitä, kun myyjä on muuttanut pois.

Kiinteistö on pitänyt ilmoittaa vaaditulla tavalla virallisesti myyjän vakituiseksi asunnoksi.

Malta, edellytykset täyttävä vakituinen asunto: asunto voi olla kokonaan verovapaa, jos myyjä on omistanut sen ja asunut siinä vähintään kolme peräkkäistä vuotta ja myy sen 12 kuukauden kuluessa poismuutosta.

Kohtuullisen kokoinen puutarha tai tonttialue voi kuulua asuntoon. Myös tietyt asunnon kanssa luovutettavat autotallit voivat täyttää edellytykset lakisääteisten kokoa, sijaintia ja käyttöä koskevien vaatimusten mukaisesti.

Loma-asunto, vuokrattava kiinteistö tai kakkosasunto ei automaattisesti täytä edellytyksiä.

Maltan vero- ja tullihallinto kuvaa nykyiset kiinteistöverokannat ja verovapautukset kiinteistön luovutusveroa koskevassa ohjeessaan.

Muut kiinteistöverokannat ja erityistapaukset

Erilaisia verokantoja tai laskentatapoja voidaan soveltaa seuraaviin:

• ennen 1. tammikuuta 2004 hankitut kiinteistöt
• perityt kiinteistöt
• lahjana saadut kiinteistöt
• kaupunkikuvan suojelualueella kunnostetut kiinteistöt
• suojeluluokituksen saaneet kiinteistöt
• rakennushankkeeseen kuuluvat kiinteistöt
• yhteisomistajien väliset luovutukset
• oikeudelliset pakkohuutokaupat
• valtiolle tehtävät luovutukset
• esisopimukseen perustuvien oikeuksien siirrot.

Esimerkiksi ennen 1. tammikuuta 2004 hankitun kiinteistön luovutusarvoon voidaan yleensä soveltaa 10 prosentin verokantaa. Perittyihin ja lahjana saatuihin kiinteistöihin voidaan soveltaa hankintapäivään ja hankintatapaan perustuvia erityisiä laskelmia.

Näitä tapauksia ei pidä arvioida tavanomaisella 8 prosentin laskelmalla tarkistamatta niiden erityisehtoja.

Luovutustappiot

Kun tavanomaisia luovutusvoittosääntöjä sovelletaan, vähennyskelpoiset luovutustappiot voidaan yleensä vähentää veronalaisista luovutusvoitoista Maltan tappionvähennyssääntöjen mukaisesti.

Luovutustappio ei tavallisesti pienennä palkkatuloa tai siihen liittymätöntä kaupankäyntituloa. Käyttämättömät vähennyskelpoiset luovutustappiot voidaan yleensä siirtää myöhemmille vuosille vähennettäviksi tulevista veronalaisista luovutusvoitoista.

Lopullisen lähdeveron järjestelmässä myytyjen kiinteistöjen tilanne on erilainen. Koska vero lasketaan luovutusarvosta eikä todellisesta voitosta, taloudellinen tappio ei välttämättä synnytä luovutustappiota, jonka voisi vähentää osakkeiden tai muun omaisuuden voitoista.

Säilytä tiedot seuraavista:

• osto- ja myyntisopimukset
• hankinta- ja luovutusarvot
• oikeudelliset kulut sekä välitys- ja asiantuntijapalkkiot
• kiinteistöön tehdyt parannukset
• yhtiöiden arvonmääritykset
• kryptovarojen luonne ja käyttötarkoitus
• asuinpaikkaan perustuvaa verovapautusta tukevat todisteet.

Asuinpaikka, kotipaikka ja Maltaan siirrettyjen tulojen verotus

Maltan tapa verottaa ulkomaisia voittoja riippuu olennaisesti verotuksellisesta asuinpaikasta ja kotipaikasta.

Henkilöä, jonka tavanomainen asuinpaikka ja kotipaikka ovat Maltalla, verotetaan yleensä maailmanlaajuisista tuloista ja luovutusvoitoista.

Henkilöön, jonka asuinpaikka on Maltalla mutta kotipaikka ei, voidaan soveltaa Maltaan siirrettyihin tuloihin perustuvaa verotusta eli remittance basis -periaatetta. Tällainen henkilö on yleensä verovelvollinen:

• Maltalta syntyneistä tuloista ja luovutusvoitoista; sekä
• Maltaan siirretyistä ulkomaisista tuloista.

Ulkomaiset luovutusvoitot jäävät yleensä Maltan verotuksen ulkopuolelle remittance basis -periaatteen nojalla, vaikka myyntitulot vastaanotettaisiin Maltalla. Luovutusvoittojen erottaminen muista tuloista on kuitenkin olennaista.

Malta, ulkomaiset luovutusvoitot Maltaan siirrettyjen tulojen verotuksessa: edellytykset täyttävän Maltalla asuvan mutta muualla kotipaikkaansa pitävän henkilön aidot ulkomaiset luovutusvoitot eivät yleensä ole Maltalla veronalaisia, vaikka varat siirrettäisiin Maltaan.

Pitkään Maltalla asuneisiin, tiettyjen pysyvän oleskelun aseman haltijoihin ja aviopareihin, joiden verokohteluun puolison kotipaikka vaikuttaa, voidaan soveltaa eri sääntöjä.

Maltan vero- ja tullihallinto antaa lisätietoja virallisessa Maltaan siirrettyjen tulojen verotusta koskevassa ohjeessaan.

Laskelman oletukset

Ellei muuta vaihtoehtoa valita, laskuri olettaa, että käyttäjä:

• on yksityishenkilö eikä yhtiö
• omistaa omaisuuserän yksityisenä pääomaomaisuutena eikä kaupankäyntivarastona
• toteuttaa luovutuksen vuonna 2026
• pystyy osoittamaan hankinta-arvon ja vähennyskelpoiset kulut asiakirjoin
• asuu Maltalla ja hänen kotipaikkansa on Maltalla
• ei vaadi erityisen asuinpaikkaohjelman mukaista verokantaa
• ei täytä valitsematta jääneen verovapautuksen ehtoja
• käyttää Maltalla sijaitsevan tavallisen kiinteistön luovutuksessa 8 prosentin perusverokantaa.

Todellinen tulos voi poiketa arviosta, jos omaisuus on peritty, saatu lahjana, omistettu trustin tai yhtiön kautta, sijaitsee ulkomailla tai luovutetaan etuyhteysosapuolten välillä.

Tärkeä huomautus

Finorumin Maltan luovutusvoittoverolaskuri antaa suuntaa-antavan arvion eikä ole henkilökohtaista vero-, laki- tai sijoitusneuvontaa.

Maltan kiinteistövero riippuu erityisesti hankintapäivästä, kiinteistön käytöstä, asumishistoriasta, rakennustoiminnasta ja hankintatavasta. Myös kryptovarojen ja arvopaperien luokittelu riippuu niihin liittyvistä oikeuksista ja taloudellisesta tarkoituksesta.

Ennen merkittävää luovutusta kysy neuvoa Maltan vero- ja tullihallinnolta, kiinteistökauppaa hoitavalta notaarilta tai pätevältä maltalaiselta veroneuvojalta.

Sources & References

EU regulations & taxation

• Cfr.gov.mt — Maltaan siirrettyjen tulojen verotusta koskevassa ohjeessaan
• Mtca.gov.mt — hajautetun tilikirjan varojen tuloverokohtelua koskevissa ohjeissa
• kiinteistön luovutusveroa koskevassa ohjeessaan

Additional educational resources

• Cfr.gov.mt — luovutusvoittojen laskelmalomakkeiden toimittamista koskevassa ohjeessaan