Saksan luovutusvoittoverolaskuri 2026

Kuinka paljon veroa voisit joutua maksamaan myydessäsi osakkeita, kryptovaluuttaa tai kiinteistön Saksassa?

Finorumin Saksan luovutusvoittoverolaskuri arvioi Saksassa verovelvollisen henkilön yksityisistä sijoituksista ja omaisuuden luovutuksista saamien voittojen veroa. Valitse omaisuuserän tyyppi ja syötä hankintahinta, myyntihinta, vähennyskelpoiset kulut, omistusaika sekä mahdolliset vähennyskelpoiset tappiot. Laskuri näyttää arvion veronalaisesta voitosta, mahdollisesta verosta ja verojen jälkeen jäljelle jäävästä voitosta.

Saksassa kaikkiin omaisuuseriin ei sovelleta samoja luovutusvoittojen verosääntöjä. Osakkeisiin sovelletaan yleensä sijoitustulojen kiinteää verokantaa, kun taas kryptovaluutan ja yksityisomistuksessa olevan kiinteistön myyntivoitto voi olla kokonaan verovapaa asianomaisen omistusajan jälkeen.

Luovutusvoittojen verotus Saksassa

Verokohtelu riippuu myydystä omaisuudesta:

• osakkeet ja muut arvopaperit
• sijoitusrahastot ja pörssinoteeratut rahastot (ETF:t)
• kryptovaluutta ja tietyt muut yksityisvarallisuuteen kuuluvat omaisuuserät
• kiinteistöt
• liiketoiminnan varat tai huomattavat omistusosuudet yhtiöissä.

Yksityissijoituksina omistettujen osakkeiden luovutusvoittoihin sovelletaan yleensä Saksan tuloverolain 20 §:n sijoitustuloja koskevia sääntöjä. Kryptovaluutan ja tiettyjen muiden omaisuuserien luovutukset voivat sen sijaan olla 23 §:ssä tarkoitettuja yksityisiä luovutustoimia.

Tämä ero ratkaisee sovellettavan verokannan, verovähennyksen, tappioiden vähentämistä koskevat säännöt ja omistusaikaan perustuvan verovapauden.

Osakkeiden ja arvopaperien verotus

Yksityissijoituksina omistettujen osakkeiden luovutusvoittoihin sovelletaan yleensä Saksan sijoitustulojen verotusta, josta käytetään tavallisesti nimitystä Abgeltungsteuer.

Tavanomainen verorasitus koostuu seuraavista osista:

• pääomatuloista perittävä vero 25 %
• solidaarisuuslisä, joka on 5,5 % pääomatuloista perittävästä verosta
• kokonaisvero ilman kirkollisveroa 26,375 %.

Kirkollisveroa voidaan lisäksi periä tunnustettuun, veroa keräävään uskonnolliseen yhteisöön kuuluvilta. Sen verokanta on osavaltiosta riippuen yleensä 8 % tai 9 % pääomatuloista perittävästä verosta. Koska kirkollisvero pienentää osittain omaa tuloveropohjaansa, lopullista yhteenlaskettua efektiivistä veroprosenttia ei saada vain laskemalla nimellisiä verokantoja yhteen.

Saksalaiset pankit ja välittäjät pidättävät veron tavallisesti automaattisesti. Ulkomaisen välittäjän kautta saadut voitot voidaan joutua ilmoittamaan Saksan tuloveroilmoituksessa.

Saksan liittovaltion valtiovarainministeriön mukaan yksityisiä sijoitustuloja verotetaan yleensä 25 prosentin verokannalla, minkä lisäksi voidaan periä solidaarisuuslisä ja kirkollisvero. Valtiovarainministeriön virallinen selitys

Sijoitustulojen 1 000 euron vuotuinen vähennys

Jokaisella verovelvollisella on oikeus 1 000 euron vuotuiseen sijoitustulojen vakiovähennykseen, josta käytetään nimitystä Sparer-Pauschbetrag.

Yhdessä verotettavien avioparien ja rekisteröityjen kumppanien yhteinen vähennys on 2 000 euroa.

Vähennys koskee kaikkia sijoitustuloja, joihin voivat kuulua:

• osakkeiden luovutusvoitot
• osingot
• korot
• tietyt rahastojen tuotonjaot
• muut veronalaiset sijoitustuotot.

Kyseessä ei ole erillinen 1 000 euron vähennys jokaista pankkitiliä tai omaisuuslajia varten. Jos vähennystä on jo käytetty korkoihin tai osinkoihin, luovutusvoittoa varten on käytettävissä vain jäljellä oleva osa.

Saksalainen pankki voi soveltaa vähennystä suoraan, kun verovelvollinen on toimittanut voimassa olevan vapautusmääräyksen eli Freistellungsauftrag-asiakirjan. Muussa tapauksessa liiallinen veronpidätys voidaan mahdollisesti oikaista tuloveroilmoituksen perusteella.

Lakisääteinen vähennys määritellään Saksan tuloverolain 20 §:n 9 momentissa.

Henkilökohtaisen tuloverokannan mukainen arviointi

Verovelvollinen, jonka henkilökohtainen tuloverokanta on tavanomaista kiinteää sijoitustulojen verokantaa alhaisempi, voi pyytää Günstigerprüfung-arviointia.

Veroviranomainen vertaa tällöin sijoitustulojen tavanomaista verotusta verotukseen verovelvollisen henkilökohtaisella verokannalla ja soveltaa edullisempaa tulosta.

Tämä ei tarkoita, että verovelvollinen voisi vapaasti valita alhaisimman verokannan yksittäiselle tapahtumalle. Laskelmassa otetaan huomioon asianomaiset sijoitustulot ja verovelvollisen koko verotuksellinen tilanne.

Laskurin peruslaskelma käyttää kiinteää verokantaa. Henkilökohtaiseen verokantaan perustuva laskelma edellyttää tietoja veronalaisista kokonaistuloista, verotustavasta, kirkollisverovelvollisuudesta ja muista vähennyksistä.

Osakkeiden ja muiden sijoitusten tappiot

Osakkeiden myyntitappioihin sovelletaan Saksassa erillisiä tappioiden vähentämistä koskevia sääntöjä.

Osakkeiden luovutustappion voi yleensä vähentää vain osakkeiden myyntivoitoista. Sillä ei voi automaattisesti pienentää korko- tai osinkotuloja, vuokratuloja eikä kryptovaluutan tai kiinteistöjen luovutusvoittoja.

Muut vähennyskelpoiset sijoitustappiot voidaan merkitä erilliseen tappioerään ja vähentää laajemmasta joukosta sijoitustuloja sovellettavien sääntöjen mukaisesti.

Jos sijoituksia on eri saksalaisissa pankeissa, yhden pankin tappioita ei aina automaattisesti yhdistetä toisen pankin voittoihin. Niiden yhdistäminen voi edellyttää verovelvolliselta tappiotodistusta ja tuloverotuksen toimittamista.

Samaan pankkiin jääneet käyttämättömät tappiot voidaan yleensä siirtää myöhempiin vuosiin. Arvottomiksi muuttuneisiin arvopapereihin, johdannaisiin, takaisin maksamatta jääneisiin lainoihin ja huomattaviin yhtiöomistuksiin sovelletaan erityissääntöjä.

Sijoitusrahastot ja ETF:t

Rahastoja ja ETF:iä verotetaan Saksan sijoitusverolain nojalla, ja niiden verotus voi poiketa suoraan omistettujen osakkeiden verotuksesta.

Veronalaisiin määriin voivat kuulua:

• rahastojen tuotonjaot
• rahasto-osuuksien myyntivoitot
• vuotuinen ennakollinen laskennallinen tulo, Vorabpauschale.

Osa tuloista voi olla verovapaata rahaston sijoituskohteiden koostumuksesta riippuen. Vaatimukset täyttävän, yksityisvarallisuutena omistetun osakerahaston osittainen verovapaus on yleensä 30 %. Vaatimukset täyttävän yhdistelmärahaston osalta se on yleensä 15 %.

Tämä merkitsee sitä, että rahaston luovutusvoiton tavanomainen efektiivinen verotus voi olla osakkeen suorasta omistuksesta saatavan luovutusvoiton verotusta kevyempää. Laskelma riippuu kuitenkin rahaston luokituksesta, aiemmista ennakollisista laskennallisista tuloista ja käytettävissä olevista vähennyksistä.

Vaatimukset täyttävien osakerahastojen lakisääteinen 30 prosentin osittainen verovapaus määritellään Saksan sijoitusverolain 20 §:ssä.

Kryptovaluutan verotus Saksassa

Yksityisvarallisuutena omistettua kryptovaluuttaa verotetaan yleensä eri tavalla kuin osakkeita.

Voitto voi olla veronalainen yksityisestä luovutustoimesta saatu voitto, jos hankinnan ja luovutuksen välillä on kulunut enintään vuosi. Jos kryptovaluuttaa on omistettu yli vuoden, yksityisestä luovutuksesta saatu voitto on yleensä verovapaa.

Veronalainen luovutus voi syntyä, kun kryptovaluutta:

• myydään euroja tai muuta virallista valuuttaa vastaan
• vaihdetaan toiseen kryptovaluuttaan
• käytetään tavaroiden tai palvelujen ostamiseen
• luovutetaan muuta omaisuutta tai etua vastaan.

Siirto saman verovelvollisen hallinnassa olevien lompakoiden välillä ei ole luovutus, jos omaisuuden tosiasiallinen omistaja ei vaihdu.

Merkityksellinen ajankohta määräytyy yleensä sitovien osto- ja luovutustapahtumien perusteella. Kattaviin tietoihin tulisi sisältyä tapahtumapäivät, euromääräiset arvot, määrät, lompakko-osoitteet ja kulut.

Steikkaus, lainaus ja omistusaika

Maksu- tai valuuttatokeneiden käyttäminen steikkaukseen tai lainaamiseen ei nykyisen hallinnollisen ohjeistuksen mukaan yleensä pidennä vuoden luovutusaikaa kymmeneen vuoteen.

Passiivisesta steikkauksesta tai lainaamisesta saatu tulo voi silti olla veronalaista, kun se saadaan. Palkkion euromääräinen markkina-arvo määrittää sekä saantihetken veronalaisen tulon että saadun uuden kryptovaran hankintamenon.

Palkkion myöhempi myynti synnyttää erillisen voiton tai tappion. Sen oma vuoden omistusaika alkaa tavallisesti palkkion saamisesta.

Louhintaa, aktiivista validointia, ammattimaista kaupankäyntiä ja liiketoimintaa voidaan verottaa eri tavoin, eivätkä ne välttämättä kuulu yksityisten luovutustoimien sääntöjen piiriin.

Saksan liittovaltion valtiovarainministeriö kuvaa dokumentointia, arvostusta ja omistusaikaa koskevat säännöt virallisessa kryptovaroja koskevassa ohjeessaan.

Yksityisten luovutusten 1 000 euron verovapausraja

Yksityisistä luovutustoimista saadut yhteenlasketut voitot ovat verovapaita, jos niiden vuotuinen yhteismäärä on alle 1 000 euroa.

Kyseessä on verovapausraja, ei verotettavasta määrästä tehtävä vähennys.

Jos huomioon otettavat voitot ovat yhteensä 999 euroa, ne ovat verovapaita. Jos yhteismäärä on vähintään 1 000 euroa, koko veronalainen määrä sisällytetään yleensä tuloverolaskelmaan eikä vain rajan ylittävää osaa.

Raja koskee asianomaisten yksityisten luovutustoimien vuotuisia yhteenlaskettuja voittoja. Kyse ei ole erillisestä 1 000 euron rajasta jokaiselle kryptovaluutalle, lompakolle tai myynnille.

Veronalaisia, lyhyen omistusajan kryptovaluuttavoittoja verotetaan verovelvollisen progressiivisen henkilökohtaisen tuloverokannan mukaan, ei sijoitustulojen 25 prosentin verokannalla.

Yksityisten luovutustoimien tappiot voidaan yleensä vähentää vain muiden yksityisten luovutustoimien voitoista. Käyttämättömiä tappioita voidaan lakisääteisin edellytyksin vähentää aiempina tai myöhempinä vuosina.

Nämä säännöt sisältyvät Saksan tuloverolain 23 §:ään.

Kryptovaluutan hankintamenon määrittäminen

Saksan vero-ohjeiden lähtökohtana on yleensä myytyjen yksiköiden yksilöllinen tunnistaminen.

Jos yksilöllinen tunnistaminen ei ole mahdollista, ensin hankitut yksiköt voidaan katsoa luovutetuiksi ensin omistusajan määrittämiseksi. Arvostuksessa keskihintamenetelmä voi olla merkityksellinen, ja FIFO-periaate voidaan hyväksyä yksinkertaistuksena.

Laskelma tehdään yleensä lompakkokohtaisesti. Valittua menetelmää tulee soveltaa johdonmukaisesti saman lompakon sisällä, kunnes kyseinen omistus on luovutettu kokonaan.

Tämä on tärkeää, sillä yksiköiden siirtäminen lompakosta toiseen, eri kauppapaikkojen tapahtumahistorioiden yhdistäminen tai FIFO-periaatteen soveltaminen puutteellisiin tietoihin voi johtaa virheelliseen omistusaikaan ja veronalaiseen voittoon.

Kiinteistöjen luovutusvoitot Saksassa

Yksityisomistuksessa olevan saksalaisen kiinteistön myyntivoitto voi olla veronalainen, jos hankinnan ja myynnin välillä on kulunut enintään kymmenen vuotta.

Jos aikaa on kulunut yli kymmenen vuotta, voitto on yksityisiä luovutustoimia koskevien sääntöjen mukaan yleensä verovapaa arvonnousun määrästä riippumatta.

Jos myynti tapahtuu kymmenen vuoden kuluessa eikä verovapautta sovelleta, voittoa verotetaan myyjän progressiivisen henkilökohtaisen tuloverokannan mukaan. Siihen ei sovelleta sijoitustulojen 25 prosentin verokantaa.

Veronalainen voitto lasketaan yleensä seuraavasti:

Myyntihinta − Hankinta- tai rakentamismeno − Vähennyskelpoiset myyntikulut

Aiemmin tehdyt poistot voivat pienentää jäljellä olevaa hankintamenoa ja siten kasvattaa veronalaista voittoa.

Kiinteistön hankintaan, parantamiseen tai myyntiin välittömästi liittyvät kulut voivat vaikuttaa laskelmaan. Tavanomaisia ylläpitokuluja ja vuokratuloista jo vähennettyjä menoja ei kuitenkaan voi yksinkertaisesti vähentää toistamiseen.

Omana asuntona käytetyn kiinteistön verovapaus

Myynti voi olla verovapaa myös kymmenen vuoden kuluessa, jos kiinteistöä on:

• käytetty yksinomaan omistajan omaan asumiseen hankinnasta tai valmistumisesta myyntiin saakka; tai
• käytetty omistajan omaan asumiseen myyntivuonna ja sitä edeltävinä kahtena kalenterivuonna.

Jälkimmäinen edellytys perustuu kalenterivuosiin eikä välttämättä vaadi kolmea täyttä asumisvuotta. Asunnon on kuitenkin täytynyt tosiasiallisesti olla omistajan omassa asuinkäytössä.

Myös lapsen asuminen voi tietyissä tilanteissa täyttää edellytyksen, jos verovelvollisella on edelleen oikeus lapsilisään kyseisestä lapsesta. Vuokraaminen toiselle henkilölle, käyttö pelkästään loma-asunnon vuokraamiseen tai kiinteistön pitäminen yksinomaan sijoituksena ei yleensä täytä sitä.

Jos vain osa kiinteistöstä on ollut omistajan omassa asuinkäytössä, verovapaus voi koskea tätä osaa suhteellisesti.

Perittyihin ja lahjaksi saatuihin kiinteistöihin on kiinnitettävä erityistä huomiota, sillä edeltävän omistajan hankintapäivä voidaan lukea saajan hyväksi kymmenen vuoden määräaikaa arvioitaessa.

Lakisääteinen kymmenen vuoden sääntö ja omaa asumiskäyttöä koskevat poikkeukset määritellään Saksan tuloverolain 23 §:ssä.

Esimerkki osakkeiden luovutusvoiton laskemisesta

Oletetaan, että Saksassa asuva henkilö myy osakkeita 40 000 eurolla. Osakkeiden alkuperäinen hankintameno oli 25 000 euroa, ja vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut ovat yhteensä 500 euroa.

Arvioitu voitto on:

• myyntitulot: 40 000 euroa
• hankintameno: 25 000 euroa
• vähennyskelpoiset kulut: 500 euroa
• luovutusvoitto: 14 500 euroa.

Oletetaan, että henkilön 1 000 euron vuotuisesta sijoitustulojen vakiovähennyksestä on käyttämättä 600 euroa:

• veronalainen voitto vähennyksen jälkeen: 13 900 euroa
• pääomatuloista perittävä vero, 25 %: 3 475 euroa
• solidaarisuuslisä, 5,5 % verosta: 191,13 euroa
• arvioitu kokonaisvero ilman kirkollisveroa: 3 666,13 euroa
• arvioitu voitto verojen jälkeen: 10 833,87 euroa.

Kirkollisvero, vähennyskelpoiset osaketappiot tai alhaisempi henkilökohtainen verokanta voivat muuttaa tulosta.

Mitä laskuri ottaa huomioon?

Saksan laskuri voi ottaa huomioon:

• hankinta- ja myyntihinnan
• vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut
• sijoitustulojen vakiovähennyksen käyttämättömän osan
• vähennyskelpoiset sijoitustappiot
• omaisuuslajin
• omistusajan
• kirkollisverovelvollisuuden
• kryptovaluutan vuoden omistusajan jälkeisen verovapauden
• yksityisten luovutusten 1 000 euron verovapausrajan
• kiinteistöjen kymmenen vuoden säännön
• omaa asumiskäyttöä koskevan verovapauden.

Tuloksessa esitetään arvioitu voitto, veronalainen määrä, mahdollinen vero, efektiivinen veroaste ja verojen jälkeen jäljelle jäävä voitto.

Laskelman oletukset

Ellei toisin mainita, laskuri olettaa, että käyttäjä:

• on yksityishenkilö, jonka verotuksellinen asuinpaikka on Saksassa
• omistaa omaisuuserän osana yksityisvarallisuuttaan
• ei harjoita ammattimaista tai kaupallista kaupankäyntiä
• ei omista huomattavaa yhtiöosuutta, johon sovelletaan muuta verojärjestelmää
• on syöttänyt oikeat hankintamenot ja kulut
• on ilmoittanut käytettävissä olevat vähennykset ja tappiot oikein.

Liiketoiminnan varat, ammattimainen kryptovaluuttakauppa, työntekijöiden osakkeet, huomattavat yhtiöomistukset, ulkomaisen veron hyvitykset ja rajat ylittävät yritysjärjestelyt voivat edellyttää erilaista laskelmaa.

Tärkeä huomautus

Finorumin Saksan luovutusvoittoverolaskuri antaa suuntaa-antavan arvion eikä ole henkilökohtaista veroneuvontaa tai virallinen verotuspäätös.

Osakkeisiin, kryptovaluuttaan ja kiinteistöihin sovelletaan Saksassa eri verosääntöjä. Sijoitustulojen 1 000 euron vuotuinen vähennys ei ole sama asia kuin yksityisten luovutusten 1 000 euron verovapausraja. Jälkimmäinen on verovapausraja, ei verotettavasta määrästä tehtävä vähennys.

Jos luovutus on arvoltaan huomattava tai monimutkainen, varmista tulos toimivaltaiselta saksalaiselta veroviranomaiselta tai pätevältä saksalaiselta veroneuvojalta.

Sources & References

Additional educational resources

• Bundesfinanzministerium.de — Valtiovarainministeriön virallinen selitys
• virallisessa kryptovaroja koskevassa ohjeessaan
• Gesetze-im-internet.de — Saksan sijoitusverolain 20 §:ssä
• Saksan tuloverolain 20 §:n 9 momentissa
• Saksan tuloverolain 23 §:ssä