Unkarin luovutusvoittoverolaskuri 2026

Kuinka paljon veroa voisit maksaa myydessäsi osakkeita, kryptovaluuttaa tai kiinteistön Unkarissa?

Finorumin Unkarin luovutusvoittoverolaskuri arvioi yksityisomistuksessa olevista sijoituksista saatujen voittojen mahdollista veroa. Syötä hankintahinta, myyntihinta, vähennyskelpoiset kulut ja omistusaika, niin laskuri arvioi veronalaisen voiton ja maksettavan veron.

Unkarissa veronalaisiin sijoitusvoittoihin sovelletaan yleensä 15 prosentin henkilökohtaista tuloverokantaa. Lopullinen verokohtelu riippuu kuitenkin omaisuuserästä, kaupankäyntialustasta, tapahtuman luokittelusta, vähennyskelpoisista tappioista ja siitä, onko maksettava myös sosiaaliturvamaksun luonteinen vero.

Luovutusvoittojen verotus Unkarissa

Unkarissa ei käytetä yhtä yleistä laskentatapaa kaikkiin sijoitusten luovutuksiin. Eri sääntöjä voidaan soveltaa seuraaviin:

• säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetut liiketoimet
• muut arvopaperien luovutukset ja arvopaperien myyntivoitot
• kryptovaluuttatapahtumat
• yksityiset kiinteistöjen myynnit
• verotuetuilla tileillä olevat sijoitukset
• ammattimainen toiminta tai liiketoiminta.

Unkarin kansallinen vero- ja tullihallinto NAV vahvistaa, että arvopaperien myyntivoittoihin sovelletaan yleensä 15 prosentin henkilökohtaista tuloverokantaa. Veronalainen määrä lasketaan tavallisesti vähentämällä myyntituloista asiakirjoin osoitetut hankinta- ja kaupankäyntikulut.

Tiettyihin sijoitustuloihin voidaan lisäksi soveltaa 13 prosentin sosiaaliturvamaksun luonteista veroa, jonka unkarinkielinen nimi on szociális hozzájárulási adó eli szocho. Sen soveltuminen ja vuotuisen maksukaton täyttyminen riippuvat tulon lajista ja sijoittajan muista ansioista.

Osakkeet ja muut arvopaperit

Osakkeiden tai muiden arvopaperien myyntivoittoon sovelletaan yleensä 15 prosentin henkilökohtaista tuloveroa.

Peruslaskelma on:

Veronalainen voitto = Myyntitulot − Hankintameno − Vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut

Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla:

• alkuperäinen ostohinta
• välityspalkkiot
• kaupankäyntipaikan ja selvityksen maksut
• muut asiakirjoin osoitetut menot, jotka liittyvät suoraan hankintaan tai myyntiin.

NAV:n vuoden 2026 opas yksityishenkilöiden verotuksesta vahvistaa 15 prosentin verokannan sekä asiakirjoin osoitettujen hankinta- ja kaupankäyntikulujen huomioon ottamisen arvopaperien luovutusvoittoja laskettaessa.

Tarkka verokohtelu riippuu siitä, katsotaanko myynti säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetuksi liiketoimeksi vai muunlaiseksi arvopaperin myyntivoitoksi.

Säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetut liiketoimet

Edellytykset täyttävän säännellyn sijoituspalveluntarjoajan kautta toteutetut kaupat voidaan luokitella säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetuiksi liiketoimiksi.

Tähän luokkaan voi liittyä merkittävä etu: vaatimukset täyttävien liiketoimien voitot ja tappiot lasketaan yleensä yhteen verovuodelta. Verovelvollinen voi myös mahdollisesti hyödyntää Unkarin verontasauksen menettelyä aiempien vuosien asianmukaisesti ilmoitettuihin tappioihin lakisääteisten määräaikojen ja ilmoitusedellytysten mukaisesti.

Kaupan luokittelu riippuu useista tekijöistä, kuten:

• välittäjän asemasta ja sijainnista
• markkinasta, jolla kauppa on toteutettu
• rahoitusvalvontaa ja tietojenvaihtoa koskevista vaatimuksista
• kattavien tapahtuma-asiakirjojen saatavuudesta
• verovelvollisen vuotuisen ilmoittamisen oikeellisuudesta.

Kansainvälisen välittäjän tili ei automaattisesti täytä edellytyksiä eikä automaattisesti jää niiden ulkopuolelle. Palveluntarjoajan ja yksittäisen liiketoimen on täytettävä Unkarin vaatimukset.

Sosiaaliturvamaksun luonteisen veron kohtelu voi myös olla erilainen säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetuissa liiketoimissa ja muissa arvopaperien myyntivoitoissa. Siksi laskuri antaa arvion eikä oleta, että kaikkia osakkeiden myyntejä verotetaan samalla tavalla.

Sijoitustulojen sosiaaliturvamaksun luonteinen vero

Unkarin sosiaaliturvamaksun luonteisen veron verokanta on 13 %.

Sitä voidaan periä tietyistä sijoitustuloista 15 prosentin henkilökohtaisen tuloveron lisäksi. Tulolajeissa, joihin sovelletaan vuotuista kattoa, veroa maksetaan yleensä vain siihen asti, kun verovelvollisen asianomaiset tulot saavuttavat 24 kertaa kyseisen vuoden lakisääteisen vähimmäispalkan määrän.

Palkka ja muut maksukaton laskelmaan jo sisältyvät tulot voivat siten pienentää sijoitusvoitosta perittävää lisäveroa tai poistaa sen kokonaan.

Tarkka tulos riippuu:

• voiton oikeudellisesta luokittelusta
• verovelvollisen palkasta ja muista tuloista
• vuotuiseen maksukattoon jo lasketuista tuloista
• mahdollisesta verovapaudesta
• siitä, onko kyse säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetusta liiketoimesta.

Tämän vuoksi laskuri esittää henkilökohtaisen tuloveron erillään mahdollisesta arvioidusta sosiaaliturvamaksun luonteisesta verosta.

Osingot eivät ole luovutusvoittoja

Yhtiöstä saatuja osinkoja ei lasketa luovutusvoitoiksi.

Unkarissa osinkoihin sovelletaan yleensä 15 prosentin henkilökohtaista tuloveroa. Lisäksi voidaan periä 13 prosentin sosiaaliturvamaksun luonteista veroa asianomaisen vuotuisen maksukaton täyttymiseen asti, ellei verovapautta tai muuta sääntöä sovelleta.

Ulkomainen lähdevero voi vaikuttaa Unkarissa lopulta maksettavaan määrään. Kaksinkertaisen verotuksen estämistä koskeva sopimus voi sallia osan ulkomaisesta verosta hyvittämisen, mutta hyvityksen määrä riippuu sopimuksesta ja Unkarin rajoituksista.

Laskurin luovutusvoittotulos ei automaattisesti sisällä osinkotuloja, ellei niitä syötetä erilliseen asianomaiseen kenttään.

ETF:t ja sijoitusrahastot

ETF:n tai sijoitusrahaston verokohtelu riippuu tuotteesta, sen oikeudellisesta luokittelusta ja siitä, miten sijoitus omistetaan.

Vaatimukset täyttävän välittäjän kautta saatu voitto voi kuulua säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutettujen liiketoimien sääntöjen piiriin. Rahaston jakamaa tuottoa voidaan kuitenkin käsitellä eri tavalla kuin rahasto-osuuksien myynnistä saatua voittoa.

Sijoittajan tulisi erottaa toisistaan:

• tuoton kertyminen rahastoon
• rahaston maksama tuotonjako
• korkotulon kaltaiset tuotot
• rahasto-osuuksien myyntitulot
• tavallisella sijoitustilillä olevat sijoitukset
• unkarilaisella verotuetulla tilillä olevat sijoitukset.

Rahaston kotipaikka tai UCITS-asema ei yksin takaa vapautusta Unkarin henkilökohtaisesta tuloverosta.

Pitkäaikaiset sijoitustilit

Unkarissa on käytössä verotuettu sijoitustili, Tartós Befektetési Számla eli TBSZ.

Kun kaikki edellytykset täyttyvät, TBSZ-tilillä oleviin sijoitustuloihin voidaan vaaditun sitoutumisajan jälkeen soveltaa alennettua henkilökohtaista tuloveroa tai verovapautta. Varojen ennenaikainen nosto tai tilin lopettaminen voi poistaa veroedun osittain tai kokonaan.

Säännöt riippuvat:

• tilin avaamis- ja rahoitusvuodesta
• omistusajan pituudesta
• siitä, onko rahaa tai sijoituksia nostettu ennenaikaisesti
• rahoituslaitoksen asemasta
• ulkomaisia palveluntarjoajia koskevista mahdollisista ilmoitusvelvollisuuksista.

Laskurin peruslaskelma olettaa tavallisen veronalaisen sijoitustilin, ellei käyttäjä valitse TBSZ-vaihtoehtoa.

Kryptovaluuttojen verotus Unkarissa

Unkarissa on erillinen henkilökohtaisen tuloveron järjestelmä kryptovaluuttatapahtumille.

Edellytykset täyttävistä kryptovarojen liiketoimista saatuihin tuloihin sovelletaan 15 prosentin henkilökohtaista tuloveroa. Vuotuinen tulos lasketaan yleensä nettomääräisesti vertaamalla vaatimukset täyttäviä, muuna kuin kryptovaroina saatuja tuloja verovuonna syntyneisiin asiakirjoin osoitettuihin menoihin.

NAV:n mukaan veronalaista kryptovaluuttatuloa syntyy, kun henkilö luovuttaa kryptovaran tai käyttää sitä ja saa vastineeksi jotakin muuta kuin kryptovaraa, esimerkiksi virallista valuuttaa, tavaroita tai palveluja.

Siksi yhden kryptovaluutan vaihtaminen suoraan toiseen ei yleensä synnytä samalla hetkellä vastaavaa veronalaista realisoitumista, koska sijoittaja saa vastineeksi toisen kryptovaran eikä muuta omaisuutta.

Veronalaisia tapahtumia voivat olla:

• kryptovaluutan myynti Unkarin forinteiksi tai euroiksi
• tavaroiden tai palvelujen maksaminen kryptovaluutalla
• kryptovarojen vaihtaminen muuhun omaisuuteen kuin kryptovaroihin
• arvon siirtäminen perinteisiin rahoitusvaroihin.

Vähennyskelpoisiin menoihin voivat kuulua asiakirjoin osoitetut hankintamenot, kaupankäyntikulut ja tietyt muut vaatimukset täyttävät menot.

Jos vuoden vähennyskelpoiset menot ylittävät asianomaiset tulot, voi syntyä liiketoimien tappio. Unkarin kryptovaluuttasäännöt sallivat asianmukaisesti ilmoitettujen voittojen ja tappioiden verontasauksen sovellettavien edellytysten ja määräaikojen puitteissa.

Unkarin veroviranomaisen kryptovaluuttaohje vahvistaa 15 prosentin henkilökohtaisen tuloverokannan, asiakirjoin osoitettujen vuotuisten kulujen huomioon ottamisen ja verontasauksen mahdollisuuden.

Kryptovaluuttasijoittajien tulisi säilyttää:

• kauppapaikkojen raportit
• lompakoiden tapahtumahistoriat
• pankkitiliotteet
• hankinta-asiakirjat
• kaupankäyntikuluja koskevat asiakirjat
• jokaisessa veronalaisessa tapahtumassa käytetty forinttimääräinen arvo.

Louhintaan, steikkaukseen, työsuhteessa saatuun palkkioon ja liiketoimintaan voidaan soveltaa eri sääntöjä kuin yksityisesti hankittujen kryptovarojen luovutukseen.

Kiinteistöjen luovutusvoitot

Yksityishenkilön unkarilaisen kiinteistön myynnistä saamiin veronalaisiin tuloihin sovelletaan yleensä 15 prosentin henkilökohtaista tuloveroa.

Lasketusta voitosta veronalainen osuus kuitenkin pienenee hankinnasta kuluneiden kalenterivuosien mukaan. Kiinteistöjen tavanomaisten sääntöjen mukaan veronalainen osuus on yleensä:

• hankintavuonna: 100 %
• hankintaa seuraavana ensimmäisenä vuonna: 100 %
• hankintaa seuraavana toisena vuonna: 90 %
• hankintaa seuraavana kolmantena vuonna: 60 %
• hankintaa seuraavana neljäntenä vuonna: 30 %
• hankintaa seuraavasta viidennestä vuodesta alkaen: 0 %.

Yksityisen kiinteistön myynti on siten yleensä vapaa henkilökohtaisesta tuloverosta, kun vaadittu viiteen kalenterivuoteen perustuva aikataulu on täyttynyt.

Unkari, kiinteistöt: veronalainen osuus pienenee ajan myötä ja on tavallisesti 0 % hankintaa seuraavasta viidennestä vuodesta alkaen. Voitto on tällöin verovapaa.

NAV:n virallinen kiinteistönmyyntiä koskeva ohje vahvistaa sekä 15 prosentin verokannan että asteittaisen pienenemisen nollaan.

Koska sääntö perustuu kalenterivuosiin, kiinteistöä ei aina tarvitse omistaa täsmälleen 60 kuukautta. Sovellettava osuus määräytyy hankinta- ja luovutusvuosien perusteella.

Kiinteistön luovutusvoiton laskeminen

Alustavasti laskettu voitto on yleensä:

Myyntitulot − Hankinta-arvo − Vähennyskelpoiset hankinta-, parannus- ja myyntikulut

Tilanteesta riippuen vähennyskelpoisia kuluja voivat olla:

• asiakirjoin osoitettu ostohinta
• hankinnasta maksettu varainsiirtovero
• oikeudelliset ja rekisteröintikulut
• kiinteistön arvoa nostavat parannukset
• kiinteistönvälittäjän palkkiot
• mainonta ja muut asiakirjoin osoitetut myyntikulut.

Ylläpitoa ja tavanomaisia kotitalousmenoja ei automaattisesti pidetä arvoa nostavina investointikuluina. Laskut ja maksutositteet tulisi säilyttää.

Oletetaan, että kiinteistö myydään 70 miljoonalla forintilla. Sen asiakirjoin osoitettu hankinta-arvo ja vähennyskelpoiset kulut ovat yhteensä 50 miljoonaa forinttia. Alustavasti laskettu voitto on 20 miljoonaa forinttia.

Jos omistusaikataulukon mukaan voitosta on veronalaista 60 %:

20 000 000 HUF × 60 % = 12 000 000 HUF veronalaista tuloa

Arvioitu henkilökohtainen tulovero on:

12 000 000 HUF × 15 % = 1 800 000 HUF

Jos veronalainen osuus on jo pienentynyt nollaan, yksityisen kiinteistön luovutusvoitosta ei tavallisesti makseta henkilökohtaista tuloveroa.

Perityt ja lahjaksi saadut kiinteistöt

Perityn kiinteistön hankintapäivä liittyy yleensä perinnönjättäjän kuolinpäivään. Hankinta-arvo voi riippua perintömenettelyssä vahvistetusta arvosta.

Lahjaksi saatuihin kiinteistöihin tai tapauksiin, joissa alkuperäistä hankintamenoa ei voida määrittää tavanomaisella tavalla, voidaan soveltaa erityisiä hankintamenosääntöjä.

Näitä tilanteita ei pidä laskea syöttämällä ostohinnaksi yksinkertaisesti nollaa. Unkarin vero- ja varainsiirtoverotuksessa hyväksytty arvo on selvitettävä.

Usein toistuvia kiinteistökauppoja voidaan myös pitää liiketoimintana yksittäisen yksityisen myynnin sijaan.

Rajat ylittävät sijoitukset

Unkarissa verovelvollisen asukkaan maailmanlaajuisia tuloja verotetaan yleensä Unkarissa, mukaan lukien ulkomaisten arvopaperien ja ulkomaisten välitystilien kautta saadut voitot.

Kaksinkertaisen verotuksen estämistä koskeva sopimus voi määrittää, millä valtiolla on oikeus verottaa voittoa ja voidaanko ulkomainen vero hyvittää Unkarissa. Verosopimuksen soveltuminen riippuu omaisuuslajista, sijoittajan asuinvaltiosta ja tulon lähdevaltiosta.

Myös valuuttamuunnos on tärkeä. Ulkomaiset hankintamenot ja myyntitulot on yleensä muunnettava Unkarin forinteiksi asianomaisen päivän hyväksytyllä valuuttakurssilla.

Laskurin oletukset

Ellei muuta vaihtoehtoa valita, laskuri olettaa, että käyttäjä:

• on yksityishenkilö, jonka verotuksellinen asuinpaikka on Unkarissa
• omistaa omaisuuserän yksityisesti
• ei harjoita ammattimaista kaupankäyntiä liiketoimintana
• pystyy osoittamaan hankintahinnan ja vähennyskelpoiset kulut asiakirjoin
• käyttää tavallista veronalaista tiliä eikä vaatimukset täyttävää TBSZ-tiliä
• toteuttaa luovutuksen vuonna 2026
• ei hyödynnä ulkomailta muuttaneita koskevaa erityissääntöä tai verosopimukseen perustuvaa vapautusta.

Todellinen tulos voi poiketa arviosta sosiaaliturvamaksun luonteisen veron, aiempien tappioiden, välittäjän luokittelun, ulkomaisen lähdeveron, perintösääntöjen tai liiketoiminnan vuoksi.

Tärkeä huomautus

Unkarin luovutusvoittoverolaskuri antaa arvion vain tiedoksi. Se ei korvaa virallista veroilmoitusta eikä henkilökohtaista veroneuvontaa.

Säännellyillä pääomamarkkinoilla toteutetut liiketoimet, TBSZ-tilit, sosiaaliturvamaksun luonteinen vero, kryptovaluuttojen verontasaus ja perityt kiinteistöt voivat muuttaa laskelmaa olennaisesti. Kysy pätevältä unkarilaiselta veroneuvojalta tai NAV:lta neuvoa ennen merkittävän liiketoimen ilmoittamista.

Sources & References

EU regulations & taxation

• Nav.gov.hu — vuoden 2026 opas yksityishenkilöiden verotuksesta

Additional educational resources

• Nav.gov.hu — Unkarin veroviranomaisen kryptovaluuttaohje
• virallinen kiinteistönmyyntiä koskeva ohje