Viron luovutusvoittoverolaskuri 2026

Kuinka paljon veroa voisit maksaa myydessäsi osakkeita, kryptovaluuttaa tai kiinteistön Virossa?

Finorumin Viron luovutusvoittoverolaskuri arvioi Virossa verovelvollisen asukkaan toteutuneista voitoista maksettavan veron. Valitse omaisuuserän tyyppi ja syötä hankintahinta, myyntihinta, vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut sekä mahdolliset soveltuvat tappiot. Laskuri näyttää arvion veronalaisesta voitosta, mahdollisesta verosta ja verojen jälkeen jäljelle jäävästä voitosta.

Virossa veronalaisiin luovutusvoittoihin sovelletaan yleensä 22 prosentin henkilökohtaista tuloverokantaa vuonna 2026. Lopullinen verokohtelu riippuu kuitenkin omaisuuserästä, käytetystä sijoitusjärjestelmästä ja mahdollisesta verovapautuksesta.

Luovutusvoittojen verotus Virossa

Virossa ei ole yksityishenkilöille erillistä progressiivista luovutusvoittoveroasteikkoa. Veronalaiset voitot sisällytetään yleensä tuloihin, joista maksetaan sovellettavan henkilökohtaisen tuloverokannan mukaista veroa.

Viron tuloverokanta vuonna 2026 on 22 %. Yleinen perusvähennys on 700 euroa kuukaudessa tai 8 400 euroa vuodessa, mutta sen todellinen vaikutus riippuu verovelvollisen kokonaistuloista ja siitä, miten vähennystä on jo käytetty.

Laskuri antaa kauppakohtaisen arvion eikä sovella automaattisesti koko vuotuista perusvähennystä. Näin samaa vähennystä ei esitetä kahdesti, jos sitä on jo käytetty palkkaan, eläkkeeseen tai muihin tuloihin.

Keskeinen laskukaava on:

Veronalainen voitto = myyntitulot − hankintameno − vähennyskelpoiset luovutuskulut

Veronalaisen tappion käsittely vaihtelee sen mukaan, onko omaisuuserä arvopaperi, ehdot täyttävä kryptovara vai muun tyyppinen omaisuuserä.

Vuoden 2026 viralliset verokannat on julkaissut Viron vero- ja tullihallinto.

Osakkeiden ja arvopaperien verotus

Osakkeiden, joukkovelkakirjojen, rahasto-osuuksien ja muiden ehdot täyttävien arvopaperien myynnistä tai vaihdosta saadut voitot on yleensä ilmoitettava Viron tuloveroilmoituksessa.

Tavanomaisessa verotusjärjestelmässä voitto tai tappio lasketaan seuraavien erotuksesta:

• myyntihinta
• dokumentoitu hankintameno
• suoraan kauppaan liittyvät vähennyskelpoiset kulut

Kun samanlajisia arvopapereita on ostettu eri aikoina ja eri hinnoilla, Virossa hankintameno voidaan laskea joko FIFO-menetelmällä tai painotetun keskihinnan menetelmällä.

FIFO-menetelmässä ensin hankitut arvopaperit katsotaan ensin myydyiksi. Painotetun keskihinnan menetelmässä hankintamenojen kokonaismäärä jaetaan kyseisen omistuksen keskimääräiseksi hankintamenoksi.

Arvopaperitappioita voidaan yleensä vähentää muiden arvopaperien voitoista. Jos tappiota ei voida käyttää kokonaan kuluvana vuonna, se voidaan siirtää tuleville vuosille edellyttäen, että se on ilmoitettu oikein yksityishenkilön tuloveroilmoituksessa.

Tiettyjä tappioita rajoitetaan. Esimerkiksi erityiset veronkierron estämistä koskevat säännöt voivat estää vähentämästä tappiota, joka liittyy juuri ennen osinko-oikeuden määräytymispäivää ostettuihin ja kyseisenä päivänä tai pian sen jälkeen myytyihin osakkeisiin.

Arvopapereita, tappioita ja ilmoittamista koskevat yksityiskohtaiset säännöt ovat saatavilla Viron vero- ja tullihallinnolta.

Viron sijoitustilijärjestelmä

Virossa asuva voi valita ehdot täyttäville rahoitusvaroille tavanomaisen verotusjärjestelmän tai sijoitustilijärjestelmän.

Tavanomaisessa järjestelmässä jokainen veronalainen myynti tai vaihto ilmoitetaan ja vero lasketaan yleensä toteutuneesta voitosta vähennyskelpoisten tappioiden jälkeen.

Sijoitustilijärjestelmässä sijoittaja voi lykätä tuloveroa niin kauan kuin ehdot täyttävät sijoitustuotot pysyvät järjestelmän sisällä. Jokaisen yksittäisen oston ja myynnin verottamisen sijaan seurataan tilille tehtyjä sijoituksia ja sieltä tehtyjä nostoja.

Veronalaista määrää syntyy yleensä, kun sijoitustililtä tehtyjen nostojen yhteismäärä ylittää aiemmin tilille sijoitetun määrän. Sijoittaja voi siis myydä sijoituksen ja sijoittaa myyntitulot uudelleen maksamatta tuloveroa heti, jos sijoitustiliä koskevat lakisääteiset ehdot täyttyvät.

Järjestelmän oikea käyttö edellyttää, että:

• ehdot täyttävät rahoitusvarat hankitaan yleensä sijoitustilillä olevilla varoilla
• näistä varoista saadut tulot palautetaan sijoitustilille
• tilille tehdyt sijoitukset ja nostot ilmoitetaan oikein
• verovelvollinen pysyy Virossa verovelvollisena asukkaana

Laskurin tavanomainen luovutusvaihtoehto arvioi veron tavanomaisen järjestelmän mukaan. Jos omaisuuserä kuuluu asianmukaisesti hoidettuun sijoitustiliin, välitöntä veroa voidaan lykätä eikä yksinkertainen luovutustulos välttämättä vastaa nyt maksettavaa veroa.

Kryptovaluuttojen verotus Virossa

Yksityishenkilön on ilmoitettava kryptovarojen ostamisesta, myymisestä tai vaihtamisesta saamansa veronalaiset tulot.

Veronalainen luovutus voi syntyä, kun kryptovaluutta:

• myydään euroiksi tai muuksi perinteiseksi valuutaksi
• vaihdetaan toiseen kryptovaraan
• käytetään tavaroiden tai palvelujen ostamiseen

Kryptovaluutan ostaminen perinteisellä valuutalla ei itsessään ole veronalainen tapahtuma. Kryptovaran saaminen lahjana tai siirtäminen saman henkilön omistamien lompakoiden välillä ei yleensä synnytä veronalaista tuloa.

Veronalainen voitto lasketaan kauppakohtaisesti käyttämällä kauppapäivän euromääräistä markkina-arvoa. Alustamaksut, välityspalkkiot ja dokumentoidut suoraan myyntiin tai vaihtoon liittyvät kulut voivat yleensä kasvattaa hankintamenoa tai pienentää voittoa.

Tappioiden käsittely riippuu nykyisin erityisesti siitä, hankittiinko kryptovara sellaisen palveluntarjoajan kautta, jolla on asiaankuuluva EU:n kryptovarojen markkinoita koskevan MiCA-asetuksen mukainen toimilupa.

Kun kauppa tehdään MiCA-toimiluvan saaneen alustan tai palveluntarjoajan ulkopuolella:

• voitolliset myynnit ja vaihdot ovat veronalaisia
• jokainen kauppa käsitellään erikseen
• tappiollisia luovutuksia ei yleensä voi vähentää eikä ilmoittaa

MiCA-toimiluvan saaneen palveluntarjoajan kautta hankittujen ehdot täyttävien kryptovarojen osalta:

• ne voidaan käsitellä rahoitusvaroina
• tappioita voidaan vähentää ehdot täyttävistä kryptovaravoitoista tai muiden rahoitusvarojen voitoista
• ehdot täyttävät varat voidaan mahdollisesti sisällyttää sijoitustilijärjestelmään
• alustan toimiluvan voimassaolo asiaankuuluvana ajankohtana on tarkistettava

Louhintaa käsitellään tavallisesti liiketoiminnan tulona yksinkertaisen yksityisen luovutusvoiton sijaan. Myös steikkauspalkkioilla, airdrop-jakoina saaduilla varoilla, koroilla ja kryptovaroina saaduilla korvauksilla voi olla erillisiä veroseuraamuksia.

Toimiluvan saaneiden ja ilman toimilupaa toimivien palveluntarjoajien nykyiset erot selitetään virallisessa Viron kryptovarojen verotusta koskevassa ohjeessa.

Kiinteistöjen luovutusvoittojen verotus Virossa

Virolaisen kiinteistön myyntivoitosta maksetaan yleensä 22 prosentin henkilökohtaista tuloveroa, ellei erityistä verovapautusta sovelleta.

Veronalainen voitto lasketaan tavallisesti vähentämällä myyntituloista dokumentoitu hankintameno ja suoraan myyntiin liittyvät kulut. Vähennyskelpoisiin kuluihin voivat kuulua tietyt notaarimaksut, välityspalkkiot ja dokumentoidut suoraan kiinteistön hankintaan tai luovutukseen liittyvät menot.

Korjaus- ja parannusmenojen käsittely riippuu niiden luonteesta ja dokumentoinnista. Tavanomaisia ylläpitokuluja tai henkilökohtaisia elinkustannuksia ei pidä automaattisesti lisätä kiinteistön hankintamenoon.

Vakituisen asunnon verovapautus

Voitto voi olla verovapaa, kun yksityishenkilö myy asunnon, jota hän on aidosti käyttänyt asuinpaikkanaan myyntiin asti.

Viron laissa ei säädetä kiinteää vähimmäispäivien määrää, jonka ajan kiinteistössä on täytynyt asua. Ratkaisevaa on se, oliko kiinteistö verovelvollisen todellinen asuinpaikka. Tätä tukevia todisteita voivat olla käyttökulujen laskut, viestintäpalvelusopimukset, todistajien lausunnot ja muut aidon asumisen osoittavat seikat.

Virallinen osoiterekisteröinti on merkityksellinen, mutta se ei yksin ratkaise asiaa.

Verovapautusta voi käyttää vain yhteen asunnon myyntiin kahden vuoden aikana. Kahden vuoden jakso lasketaan kyseisten myyntien kiinteistörekisterimerkintöjen väliseltä ajalta.

Henkilöllä voi olla useampi todellinen asuinpaikka, mutta hänen on valittava, mihin ehdot täyttävään myyntiin verovapautusta sovelletaan. Jos toinen asunto myydään ennen kahden vuoden kulumista, sen voitto voi olla veronalainen.

Jos osaa kiinteistöstä on käytetty liiketoimintaan tai vuokrattu toiselle, verovapautusta voidaan soveltaa vain suhteellisesti. Huoneen käyttäminen tavanomaisena kotitoimistona ei välttämättä poista verovapautusta, mutta tilojen osan varaaminen erilliseen liiketoimintaan voi rajoittaa sitä.

Viron vero- ja tullihallinto selittää verovapautuksen ja sitä koskevat todistelun vaatimukset asuinpaikan luovutusta koskevassa ohjeessaan.

Esimerkki luovutusvoiton laskemisesta

Oletetaan, että Virossa asuva henkilö myy osakkeita sijoitustilijärjestelmän ulkopuolella 30 000 eurolla.

Osakkeiden alkuperäinen hankintameno oli 20 000 euroa, ja sijoittaja maksoi 500 euroa vähennyskelpoisia kaupankäynti- ja luovutuskuluja.

Arvioitu laskelma on:

• myyntitulot: 30 000 €
• hankintameno: 20 000 €
• vähennyskelpoiset kulut: 500 €
• veronalainen voitto: 9 500 €
• arvioitu tulovero 22 prosentin mukaan: 2 090 €
• arvioitu voitto verojen jälkeen: 7 410 €

Jos verovelvollisella on oikein ilmoitettuja vähennyskelpoisia arvopaperitappioita, ne voivat pienentää veronalaista määrää. Jos arvopapereita on pidetty asianmukaisesti hoidetulla sijoitustilillä, veroa voidaan sen sijaan lykätä siihen asti, kun nostot ylittävät tilille sijoitetut varat.

Mitä laskuri sisältää?

Viron laskuri voi ottaa huomioon:

• hankintahinnan
• myyntihinnan
• vähennyskelpoiset hankinta- ja luovutuskulut
• muut verovuoden aikana toteutuneet voitot
• vähennyskelpoiset tappiot
• omaisuuserän tyypin
• omistusajan
• sijoitus- tai luovutusmenettelyn
• mahdollisen todelliseen asuinpaikkaan perustuvan verovapautuksen

Tulos näyttää arvioidun luovutusvoiton, veronalaisen määrän, mahdollisen tuloveron, todellisen verokannan ja verojen jälkeen jäljelle jäävän voiton.

Laskelman oletukset

Ellei toisin mainita, laskuri olettaa, että käyttäjä:

• on yksityishenkilö ja Virossa verovelvollinen asukas
• omistaa omaisuuserän yksityisesti
• ei toimi yrityksen kautta
• hänellä on kelvolliset tositteet hankintamenosta ja kuluista
• käyttää tavanomaista verotusjärjestelmää, ellei muuta vaihtoehtoa ole valittu
• ei ole oikeutettu syöttämättä jääneeseen verovapautukseen tai erityiseen huojennukseen

Ammattimainen kaupankäynti, liiketoiminnan varat, työntekijöiden arvopaperit, yritysten omistamat sijoitukset, ulkomailla asuvien verotus, ulkomaiset verohyvitykset ja rajat ylittävät yritysjärjestelyt voivat edellyttää erilaista laskelmaa.

Tärkeä huomautus

Finorumin Viron luovutusvoittoverolaskuri antaa suuntaa-antavan arvion eikä ole henkilökohtaista veroneuvontaa tai virallinen verotuspäätös.

Kryptovaratappioiden käsittely riippuu palveluntarjoajan MiCA-asemasta ja hankinnan olosuhteista. Sijoitustilijärjestelmän verotus riippuu varojen asianmukaisista siirroista ja ilmoittamisesta. Kiinteistöjen verovapautukset riippuvat aidosta asumiskäytöstä ja sitä tukevista todisteista.

Varmista merkittävän tai monimutkaisen kaupan tulos Viron vero- ja tullihallinnolta tai pätevältä virolaiselta veroneuvojalta.

Sources & References

EU regulations & taxation

• Emta.ee — Viron kryptovarojen verotusta koskevassa ohjeessa
• Viron vero- ja tullihallinnolta
• Viron vero- ja tullihallinto

Additional educational resources

• Emta.ee — asuinpaikan luovutusta koskevassa ohjeessaan