Suomen luovutusvoittoverolaskuri 2026

Kuinka paljon veroa voisit maksaa myydessäsi osakkeita, kryptovaluuttaa tai kiinteistön Suomessa?

Finorumin Suomen luovutusvoittoverolaskuri arvioi Suomessa verovelvollisen yksityishenkilön toteutuneista voitoista maksettavan veron. Valitse omaisuuserän tyyppi ja syötä hankintahinta, myyntihinta, vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut sekä mahdolliset vähennyskelpoiset luovutustappiot. Laskuri näyttää arvion veronalaisesta voitosta, mahdollisesta verosta ja verojen jälkeen jäljelle jäävästä voitosta.

Suomessa luovutusvoittoja verotetaan yleensä pääomatulona 30 tai 34 prosentin verokannalla. Veronalainen määrä voidaan kuitenkin laskea joko todellisen hankintamenon tai hankintameno-olettaman perusteella. Lisäksi oman vakituisen asunnon ehdot täyttävä myynti voi olla kokonaan verovapaa.

Luovutusvoittojen verokannat Suomessa

Vuonna 2026 veronalaisiin pääomatuloihin sovelletaan seuraavia verokantoja:

• 30 % enintään 30 000 euron pääomatuloista
• 34 % 30 000 euroa ylittävästä osasta

30 000 euron raja koskee verovelvollisen kaikkia veronalaisia pääomatuloja yhteensä, ei jokaista kauppaa erikseen. Saman vuoden muut pääomatulot voivat siis johtaa siihen, että osa uudesta luovutusvoitosta kuuluu 34 prosentin veroluokkaan.

Pääomatuloihin voivat kuulua luovutusvoitot, vuokratulot ja tietyt sijoitustuotot. Osinkojen laskentasäännöt ovat erilliset, eikä niitä pidä automaattisesti käsitellä samalla tavalla kuin osakkeiden myynnistä saatua luovutusvoittoa.

Vuoden 2026 viralliset pääomatuloverokannat on julkaissut Verohallinto.

Veronalaisen luovutusvoiton laskeminen

Tavanomainen laskukaava on:

Veronalainen luovutusvoitto = myyntitulot − todellinen hankintameno − vähennyskelpoiset kulut

Hankintameno on tavallisesti omaisuuserästä maksettu hinta. Vähennyskelpoisia kuluja voivat olla välityspalkkiot ja muut dokumentoidut suoraan hankintaan tai myyntiin liittyvät kulut.

Suomessa voidaan käyttää myös vaihtoehtoista laskentatapaa, joka perustuu hankintameno-olettamaan. Verovelvollinen voi verrata molempia menetelmiä ja käyttää sitä, joka johtaa pienempään veronalaiseen luovutusvoittoon.

Menetelmiä ei voi yhdistää. Jos käytät hankintameno-olettamaa, todellista ostohintaa ja kaupankäyntikuluja ei voi vähentää erikseen.

Hankintameno-olettama Suomessa

Hankintameno-olettama lasketaan prosenttiosuutena omaisuuserän myyntihinnasta:

• 20 % myyntihinnasta, kun omaisuuserä on omistettu alle 10 vuotta
• 40 % myyntihinnasta, kun omaisuuserä on omistettu vähintään 10 vuotta

Tämä ei tarkoita, että verokanta alenisi 20 tai 40 prosenttiin. Olettaman mukainen määrä korvaa todellisen hankintahinnan sekä kaikki vähennyskelpoiset osto- ja myyntikulut.

Jos esimerkiksi vähintään 10 vuotta omistettu omaisuuserä myydään 100 000 eurolla, hankintameno-olettama on 40 000 euroa. Arvioitu veronalainen luovutusvoitto on siten 60 000 euroa ennen mahdollisten vähennyskelpoisten luovutustappioiden huomioon ottamista.

Olettama voi olla edullinen, kun alkuperäinen hankintameno oli hyvin pieni, tositteita ei ole saatavilla tai omaisuuserän arvo on noussut huomattavasti. Se voi olla epäedullisempi, jos dokumentoitu ostohinta ja kulut ylittävät olettaman mukaisen määrän.

Verohallinto vahvistaa sovellettavat 20 ja 40 prosentin hankintameno-olettamat.

Osakkeiden ja sijoitusrahastojen verotus

Osakkeiden myyntivoitto on tavallisesti veronalaista pääomatuloa. Voitto voidaan laskea joko todellisen hankintamenon ja vähennyskelpoisten kulujen tai hankintameno-olettaman perusteella.

Osakkeiden myynnistä syntyneet luovutustappiot vähennetään yleensä ensin luovutusvoitoista. Jos verovelvollisella ei ole riittävästi luovutusvoittoja, tappiot voidaan tavallisesti vähentää muista pääomatuloista.

Käyttämättä jäänyt vähennyskelpoinen määrä voidaan siirtää vähennettäväksi seuraavien viiden vuoden aikana. Luovutustappioita ei voi vähentää palkasta tai muista ansiotuloista.

Kukin omistaja ilmoittaa oman osuutensa myyntituloista, hankintamenosta ja kuluista. Lahjana, perintönä tai työntekijäjärjestelyn kautta saatuihin arvopapereihin voidaan soveltaa erilaista hankinta-arvoa.

Alle 1 000 euron pienet luovutukset

Luovutusvoitot voivat olla verovapaita, kun kalenterivuoden aikana myytyjen asiaankuuluvien omaisuuserien myyntihinnat ovat yhteensä enintään 1 000 euroa.

Raja perustuu bruttomääräisiin myyntihintoihin, ei voiton määrään. Jos asiaankuuluvien myyntien yhteismäärä ylittää 1 000 euroa, verovapautusta ei yleensä sovelleta vain ensimmäiseen 1 000 euroon.

Erikseen verovapaat myynnit, kuten ehdot täyttävä oman vakituisen asunnon myynti, jätetään pois tätä rajaa tarkasteltaessa. Tavallisen koti-irtaimiston myyntiin sovelletaan myös erillisiä sääntöjä.

Vastaava rajoitus koskee pieniä luovutustappioita. Tappio ei yleensä ole vähennyskelpoinen, kun vuoden aikana myytyjen asiaankuuluvien omaisuuserien sekä yhteenlasketut hankintamenot että yhteenlasketut myyntihinnat ovat enintään 1 000 euroa.

Viralliset säännöt selitetään Verohallinnon pieniä luovutuksia koskevassa ohjeessa.

Kryptovaluuttojen verotus Suomessa

Kryptovaluutan myynti tai käyttö voi synnyttää veronalaisen luovutusvoiton tai vähennyskelpoisen luovutustappion.

Luovutus tapahtuu, kun kryptovara:

• vaihdetaan euroiksi tai muuksi viralliseksi valuutaksi
• vaihdetaan toiseen kryptovaluuttaan
• käytetään laskun maksamiseen
• käytetään tavaroiden tai palvelujen ostamiseen

Pelkkä kryptovaluutan ostaminen ja pitäminen ei synnytä luovutusvoittoa. Saman verovelvollisen hallitsemien lompakoiden välinen siirto ei itsessään ole luovutus, jos omistaja ei vaihdu ja siirto voidaan dokumentoida.

Suomessa kryptovarojen voitot ja tappiot lasketaan erikseen jokaisesta tapahtumasta. Laskelmassa on käytettävä vastaanotettujen tai käytettyjen kryptovarojen euromääräistä arvoa tapahtumahetkellä.

Verohallinto soveltaa FIFO-menetelmää: kryptovarat katsotaan luovutetuiksi siinä järjestyksessä kuin ne on hankittu.

Veronalainen voitto voidaan laskea vähentämällä todellinen ostohinta ja vähennyskelpoiset kulut tai käyttämällä 20 tai 40 prosentin hankintameno-olettamaa. Kuten muunkin omaisuuden kohdalla, menetelmiä ei voi yhdistää saman luovutuksen laskennassa.

Kryptovarojen luovutustappiot voidaan yleensä vähentää luovutusvoitoista ja muista pääomatuloista. Käyttämättömiä tappioita voidaan tavallisesti siirtää vähennettäväksi viiden vuoden ajaksi.

Proof of work -menetelmään perustuvasta louhinnasta saatu tulo käsitellään yleensä ansiotulona eikä luovutusvoittona. Steikkaus- ja lainauspalkkiot käsitellään yleensä pääomatulona, kun ne saadaan. Myöhempi vastaanotetun kryptovaran luovutus voi synnyttää lisäksi luovutusvoiton tai -tappion.

Yksityiskohtaiset ilmoitus- ja laskentaohjeet ovat Verohallinnon kryptovaroja ja virtuaalivaluuttoja käsittelevällä sivulla.

Kiinteistön myynti Suomessa

Sijoituskiinteistön, vapaa-ajan asunnon tai muun kuin verovapaan kiinteistön myyntivoittoa verotetaan yleensä pääomatulona 30 tai 34 prosentin verokannalla.

Veronalainen tulos voidaan laskea käyttämällä:

• dokumentoituja ostohintaa sekä vähennyskelpoisia hankinta- ja myyntikuluja; tai
• hankintameno-olettamaa, joka on 20 tai 40 % myyntihinnasta

Todellisiin vähennyskelpoisiin kuluihin voivat kuulua välityspalkkiot, tietyt rekisteröintimaksut ja dokumentoidut kiinteistön hankintaan tai myyntiin liittyvät kulut.

Korjaus- ja parannusmenojen käsittely riippuu työn luonteesta ja ajankohdasta. Tavanomaisia ylläpitokuluja ja henkilökohtaisia elinkustannuksia ei voi automaattisesti lisätä kiinteistön hankintamenoon.

Voitto kuuluu siihen verovuoteen, jona sitova kauppakirja on allekirjoitettu, vaikka myyntihinta saataisiin kokonaan tai osittain myöhemmin.

Verohallinto antaa laskentaesimerkkejä asunnon veronalaista myyntiä koskevassa ohjeessaan.

Oman vakituisen asunnon verovapautus

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto voi olla kokonaan verovapaa, kun molemmat keskeiset ehdot täyttyvät:

• verovelvollinen on omistanut talon tai huoneiston vähintään kaksi vuotta
• verovelvollinen tai hänen perheensä on omistusaikana käyttänyt sitä yhtäjaksoisesti vakituisena asuntona vähintään kaksi vuotta

Vaaditun omistusajan ja asumisajan on oltava päällekkäisiä. Ehdot täyttävän kahden vuoden asumisajan on oltava keskeytymätön, mutta kiinteistöä ei välttämättä tarvitse myydä heti verovelvollisen muutettua pois.

Osittainen verovapautus voi tulla kyseeseen, kun vain osaa kiinteistöstä on käytetty vakituisena asuntona. Lyhytaikainen vuokraus tai muu kuin asumiskäyttö vaaditun jakson aikana voi vaikuttaa siihen, täyttyykö yhtäjaksoisen käytön ehto.

Talon yhteydessä oleva maa-alue voi myös kuulua verovapautuksen piiriin lakisääteisten pinta-alarajojen mukaisesti. Verovapaa alue on yleensä enintään 10 000 neliömetriä kaavoitetun alueen ulkopuolella tai korkeintaan paikallisen kaavan mukaisen tontin kokoinen.

Jos ehdot eivät täyty, voittoa verotetaan tavanomaisten pääomatulosääntöjen mukaan.

Omistus- ja asumisedellytykset vahvistetaan Verohallinnon luovutusvoiton ilmoittamista koskevissa ohjeissa.

Luovutustappioiden käsittely

Vähennyskelpoinen luovutustappio vähennetään ensin luovutusvoitoista. Jos voittoja ei ole, tappio voidaan yleensä vähentää muista pääomatuloista, kuten vuokratuloista.

Jäljelle jäävä tappio voidaan siirtää vähennettäväksi viiden vuoden aikana. Sitä ei voi vähentää palkkatulosta tai muusta ansiotulosta, eikä siitä synny samanlaista ansiotuloverosta tehtävää alijäämähyvitystä kuin joistakin muista pääomatulovähennyksistä.

Tavanomaiseen koti-irtaimistoon tai muihin henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitettuihin varoihin liittyvät tappiot eivät välttämättä ole vähennyskelpoisia. Erityisiä rajoituksia sovelletaan myös tiettyihin johdannaisiin, kuten hinnanerosopimuksiin.

Laskentaesimerkki

Oletetaan, että Suomessa asuva henkilö myy yli 10 vuotta omistamansa osakkeet 60 000 eurolla. Alkuperäinen ostohinta oli 18 000 euroa ja vähennyskelpoiset kaupankäyntikulut yhteensä 1 000 euroa.

Todellisia kuluja käytettäessä:

• myyntitulot: 60 000 €
• ostohinta ja kulut: 19 000 €
• veronalainen voitto: 41 000 €

Hankintameno-olettamaa käytettäessä:

• myyntitulot: 60 000 €
• 40 prosentin hankintameno-olettama: 24 000 €
• veronalainen voitto: 36 000 €

Hankintameno-olettama on tässä esimerkissä edullisempi.

Oletetaan, ettei henkilöllä ole muita pääomatuloja:

• ensimmäiset 30 000 euroa verotetaan 30 prosentin mukaan: 9 000 €
• jäljelle jäävät 6 000 euroa verotetaan 34 prosentin mukaan: 2 040 €
• arvioitu vero: 11 040 €
• arvioitu voitto verojen jälkeen: 24 960 €

Muut pääomatulot ja vähennyskelpoiset tappiot voivat muuttaa tulosta.

Mitä laskuri sisältää?

Suomen laskuri voi ottaa huomioon:

• hankinta- ja myyntihinnan
• hankinta- ja luovutuskulut
• todellisen hankintamenon tai hankintameno-olettaman
• omistusajan
• muut vuotuiset pääomatulot
• vähennyskelpoiset luovutustappiot
• omaisuuserän luokan
• 1 000 euron pienten luovutusten säännön
• oman vakituisen asunnon verovapautuksen

Tulos näyttää arvioidun voiton, veronalaisen määrän, mahdollisen veron, todellisen veroprosentin ja verojen jälkeen jäljelle jäävän voiton.

Laskelman oletukset

Ellei toisin mainita, laskuri olettaa, että käyttäjä:

• on Suomessa verovelvollinen yksityishenkilö
• omistaa omaisuuserän yksityisesti eikä yrityksen kautta
• ei harjoita ammattimaista kaupankäyntiä tai muuta liiketoimintaa
• hänellä on luotettavat tiedot hankintamenoista ja kuluista
• on syöttänyt asiaankuuluvat pääomatulot ja vähennyskelpoiset tappiot
• ei vaadi syöttämättä jäänyttä verovapautusta

Yritysverotus, liiketoiminnan varat, työntekijöiden osakkeet, ulkomaiset verohyvitykset, ulkomailla asuvien verotus ja rajat ylittävät yritysjärjestelyt voivat edellyttää erilaista laskelmaa.

Tärkeä huomautus

Finorumin Suomen luovutusvoittoverolaskuri antaa suuntaa-antavan arvion eikä ole henkilökohtaista veroneuvontaa tai virallinen verotuspäätös.

Edullisin hankintamenon laskentatapa riippuu kaupan tosiseikoista. Kiinteistöjen verovapautukset edellyttävät omistusajan ja yhtäjaksoisen asumiskäytön ehtojen täyttymistä, ja kryptovaluuttakaupat on laskettava tapahtumakohtaisesti.

Varmista merkittävän tai monimutkaisen luovutuksen tulos Verohallinnolta tai pätevältä suomalaiselta veroneuvojalta.

Sources & References

EU regulations & taxation

• Vero.fi — asunnon veronalaista myyntiä koskevassa ohjeessaan
• Verohallinto

Additional educational resources

• Vero.fi — kryptovaroja ja virtuaalivaluuttoja käsittelevällä sivulla
• luovutusvoiton ilmoittamista koskevissa ohjeissa