Wie viel von Ihren Mieteinnahmen bleibt nach Steuern übrig?
Mit dem Finorum-Rechner können Sie die voraussichtliche Besteuerung von Mieteinnahmen in allen 27 Mitgliedstaaten der Europäischen Union ermitteln. Wählen Sie das Land aus, geben Sie Ihre jährlichen Mieteinnahmen ein und bestimmen Sie die passende Vermietungsart beziehungsweise Steuerregelung.
Der Rechner zeigt die geschätzten Steuern und Abgaben, die Mieteinnahmen nach Steuern sowie die effektive Steuerbelastung. Für eine genauere Berechnung stehen zusätzliche länderspezifische Angaben zur Verfügung.
Immobilie und Mieteinnahmen
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So verwenden Sie den Rechner
Die Berechnung erfolgt in wenigen Schritten:
- Wählen Sie das Land aus, in dem sich die Immobilie befindet.
- Bestimmen Sie die Vermietungsart oder Steuerregelung.
- Geben Sie die jährlichen Bruttomieteinnahmen ein.
- Ergänzen Sie abzugsfähige Kosten und weitere erforderliche Angaben.
- Prüfen Sie die geschätzte Steuer und die Mieteinnahmen nach Steuern.
Unter Steuerdetails können Sie zusätzliche länderspezifische Angaben machen. Mit Mit einem anderen Land vergleichen lassen sich zwei EU-Länder gegenüberstellen.
Was berücksichtigt der Rechner?
Abhängig vom Land und von der Art der Vermietung kann die Berechnung folgende Positionen umfassen:
- Einkommensteuer auf Mieteinnahmen oder Vermietungsgewinn
- Pauschale oder tatsächliche Werbungskosten
- Sozial- und Krankenversicherungsbeiträge
- Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen
- Kommunale Abgaben und touristische Gebühren
- Besondere Pauschalbesteuerungen
- Regeln für langfristige und kurzfristige Vermietung
Abgaben, die unmittelbar vom Gast bezahlt werden, werden gesondert ausgewiesen, da sie das Einkommen des Vermieters normalerweise nicht mindern.
Langfristige und kurzfristige Vermietung
Langfristige Wohnraumvermietung und kurzfristige Ferienvermietung werden häufig unterschiedlich besteuert.
Bei einer langfristigen Vermietung können Werbungskosten, Abschreibungen oder besondere Steuervergünstigungen berücksichtigt werden. Kurzfristige Beherbergung kann dagegen als gewerbliche Tätigkeit gelten und zusätzliche Pflichten in Bezug auf Umsatzsteuer, Registrierung, Sozialabgaben oder Tourismusabgaben auslösen.
Der Rechner passt die verfügbaren Eingabefelder automatisch an das ausgewählte Land und die Vermietungsart an.
Bruttomieteinnahmen und steuerpflichtige Mieteinnahmen
Bruttomieteinnahmen sind sämtliche Mieten, die vor Abzug von Steuern und Kosten vereinnahmt werden.
Die steuerpflichtigen Mieteinnahmen ergeben sich grundsätzlich nach Abzug der nach nationalem Recht zulässigen Aufwendungen.
Steuerpflichtige Mieteinnahmen = Bruttomieteinnahmen − abzugsfähige Aufwendungen
Einige Länder besteuern jedoch die Bruttoeinnahmen, einen Katasterwert, ein pauschal ermitteltes Einkommen oder den Immobilienwert statt des tatsächlichen Vermietungsgewinns.
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Identische Mieteinnahmen können in verschiedenen europäischen Ländern zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen. Steuersätze, Kostenpauschalen, Umsatzsteuergrenzen und die Behandlung kurzfristiger Vermietung unterscheiden sich erheblich.
Die Vergleichsfunktion hilft dabei, diese Unterschiede einzuordnen. Für eine Investitionsentscheidung sollten jedoch auch Immobilienpreise, Auslastung, Finanzierungskosten und laufende Betriebskosten berücksichtigt werden.
Annahmen der Berechnung
Sofern nicht anders angegeben, geht der Rechner davon aus, dass:
- die Immobilie einer natürlichen Person gehört,
- die Vermietung im ausgewählten Land steuerpflichtig ist,
- die gewählte Steuerregelung tatsächlich anwendbar ist,
- die angegebenen Aufwendungen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen,
- keine Gesellschaft, Stiftung oder besondere Eigentümerstruktur beteiligt ist.
Regionale Steuern, kommunale Vorschriften und persönliche Verhältnisse können das endgültige Ergebnis verändern.
Häufig gestellte Fragen
Deckt der Rechner alle 27 EU-Länder ab?
Ja. Der Rechner enthält ein eigenes Steuermodul für jeden Mitgliedstaat der Europäischen Union.
Berechnet er auch die Steuer beim Verkauf einer Immobilie?
Nein. Verwenden Sie dafür den Kapitalertragsteuer-Rechner, der mögliche Steuern auf den Veräußerungsgewinn berücksichtigt.
Können Immobilienkosten abgezogen werden?
Das hängt vom Land und vom gewählten Steuermodell ab. Einige Länder erlauben tatsächliche Kosten, andere gewähren einen Pauschalabzug oder besteuern die Bruttomieteinnahmen.
Werden kurzfristige Vermietungen berücksichtigt?
Ja. Soweit relevant, stehen besondere Optionen für Ferienvermietung, Plattformvermietung und gewerbliche Beherbergung zur Verfügung.
Sind Umsatzsteuer und Tourismusabgaben enthalten?
Relevante Umsatzsteuer und vom Eigentümer zu tragende öffentliche Abgaben werden berücksichtigt oder gesondert ausgewiesen. Direkt vom Gast gezahlte Tourismusabgaben werden normalerweise nicht von den Mieteinnahmen des Eigentümers abgezogen.
Warum kann das Ergebnis von meinem Steuerbescheid abweichen?
Die endgültige Steuer kann von Ihrem übrigen Einkommen, dem Standort der Immobilie, der Einstufung der Tätigkeit, Finanzierungskosten und individuell anerkannten Aufwendungen abhängen.
Wichtiger Hinweis
Der Finorum-Rechner für Steuern auf Mieteinnahmen liefert eine unverbindliche Schätzung zu Informationszwecken. Steuersätze, Freibeträge, Abzugsregeln und lokale Anforderungen können sich ändern. Persönliche Verhältnisse können das Ergebnis wesentlich beeinflussen.
Für eine verbindliche Berechnung oder individuelle Beratung wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater oder die zuständige Finanzbehörde.
Mieteinnahmen versteuern Rechner
Matias Buće verfügt über eine formale Ausbildung im Verwaltungsrecht und mehr als zehn Jahre Erfahrung in der Analyse globaler Märkte, des Forex-Handels und persönlicher Finanzplanung. Sein juristischer Hintergrund prägt seinen Ansatz beim Investieren – mit einem Fokus auf Regulierung, Struktur und Risikomanagement. Bei Finorum schreibt er über ein breites Spektrum an Finanzthemen, von europäischen ETFs bis hin zu praktischen Strategien der persönlichen Finanzplanung für alltägliche Anleger.