Oletko myynyt osakkeita, kryptovaluuttaa, kiinteistön tai muun sijoituksen Espanjassa?
Finorumin Espanjan luovutusvoittoverolaskuri arvioi Espanjan vuoden 2026 henkilökohtaisen tuloverotuksen mukaan mahdollisesti maksettavan veron. Syötä hankinta-arvo, myyntiarvo ja vähennyskelpoiset kulut, niin laskuri arvioi veronalaisen luovutusvoiton ja sitä vastaavan veron.
Espanjassa sijoitusten luovutusvoitot sisällytetään yleensä säästötulojen veropohjaan. Progressiivisia säästötulojen verokantoja sovelletaan tavallisen sijoituksen omistusajasta riippumatta, vaikka tiettyihin vakituisen asunnon myynteihin on merkittäviä verovapautuksia.
| Purchase price | |
| Sale price | |
| Costs / fees | |
| Gross gain | |
| CGT () | |
| Net profit |
Laskurin käyttö
Arvioi Espanjan luovutusvoittovero seuraavasti:
- Valitse maaksi Espanja.
- Valitse myydyn omaisuuden tyyppi.
- Syötä hankinta- ja luovutusarvo.
- Lisää vähennyskelpoiset hankinta- ja myyntikulut.
- Lisää tarvittaessa yhteensopivat voitot tai tappiot.
- Valitse asianmukainen verotusvaihtoehto tai verovapautus.
- Tarkista veronalainen voitto ja arvioitu vero.
Peruslaskelma olettaa, että käyttäjä on Espanjassa verovelvollinen yksityishenkilö ja omaisuuserä kuuluu hänen yksityiseen sijoitussalkkuunsa. Liiketoiminnan varat, ammattimainen kaupankäynti ja ulkomailla asuvien verotus voivat edellyttää erilaista laskelmaa.
Luovutusvoittoverokannat Espanjassa
Omaisuuden luovutuksista syntyvät voitot sisällytetään tavallisesti Espanjan säästötulojen veropohjaan, josta käytetään nimeä base imponible del ahorro.
Asukkaiden säästötuloihin sovellettavat yhdistetyt verokannat ovat:
- 19 % ensimmäisestä 6 000 eurosta
- 21 % osuudesta 6 000 eurosta 50 000 euroon
- 23 % osuudesta 50 000 eurosta 200 000 euroon
- 27 % osuudesta 200 000 eurosta 300 000 euroon
- 30 % 300 000 euroa ylittävästä osuudesta.
Nämä verokannat ovat progressiivisia. Säästötulojen veropohjan jokainen osa verotetaan oman tuloluokkansa verokannalla, eikä koko voittoon sovelleta korkeinta saavutettua verokantaa.
Espanjan verohallinto vahvistaa nykyisen säästötulojen asteikon, mukaan lukien 300 000 euroa ylittävään osaan sovellettavan 30 prosentin verokannan. Espanjan verohallinto
Esimerkki progressiivisesta laskelmasta
Oletetaan, että sijoittajalla on 80 000 euron veronalainen nettoluovutusvoitto eikä muita laskelmaan vaikuttavia säästötuloja.
Arvioitu vero laskettaisiin tuloluokittain:
- ensimmäiset 6 000 euroa, 19 %: 1 140 euroa
- seuraavat 44 000 euroa, 21 %: 9 240 euroa
- jäljellä olevat 30 000 euroa, 23 %: 6 900 euroa.
Arvioitu luovutusvoittovero olisi siten 17 280 euroa.
80 000 euron voiton efektiivinen veroaste olisi noin 21,6 %, vaikka korkein saavutettu rajaveroaste on 23 %.
Osingot, korot ja muut säästötulot voivat vaikuttaa siihen, kuinka suuri osa voitosta kuuluu kuhunkin veroluokkaan.
Osakkeiden myynti Espanjassa
Osakkeiden myyntivoitto lasketaan yleensä seuraavasti:
Luovutusvoitto = Luovutusarvo − Hankinta-arvo − Vähennyskelpoiset kulut
Hankinta-arvoon voivat tavallisesti sisältyä:
- alkuperäinen ostohinta
- hankinnasta maksetut välityspalkkiot
- ostoon suoraan liittyvät kaupankäyntikulut
- tietyt muut osakkeiden hankintaan liittyvät kulut.
Luovutusarvo on yleensä myyntitulot vähennettynä myyjän maksamilla välityspalkkioilla ja muilla myyntiin suoraan liittyvillä kuluilla.
Espanjassa verovelvolliset asukkaat soveltavat listattuihin osakkeisiin yleensä FIFO-periaatetta: ensin hankitut myydään ensin. Kun samanlaisia osakkeita on ostettu eri aikoina, ensin hankitut osakkeet katsotaan tavallisesti myydyiksi ensin.
Sääntö voi vaikuttaa sekä voittoon että luovutustappioiden vähennyskelpoisuuteen, etenkin jos sijoittaja on hankkinut samaa osaketta useissa erissä.
Vapauttaako omistusaika osakkeet verosta Espanjassa?
Espanjassa tavallisia osakkeiden luovutusvoittoja ei yleensä vapauteta verosta pelkästään siksi, että sijoitusta on omistettu tietty määrä vuosia.
Yksityissijoittaja voi siis joutua maksamaan voitosta veroa, vaikka osakkeita olisi omistettu 10, 15 tai 20 vuotta. Veronalainen voitto sisällytetään tavallisesti säästötulojen veropohjaan ja verotetaan 19–30 prosentin verokannoilla.
Tiettyihin ennen 31. joulukuuta 1994 hankittuihin omaisuuseriin voidaan soveltaa rajattuja siirtymäkauden vähennyssääntöjä. Ne ovat monimutkaisia, lakisääteisten rajojen alaisia ja merkityksellisiä vain vanhoille sijoituksille.
Laskurin perusarvio ei oleta historiallisen siirtymäkauden vähennyksen soveltumista, ellei sitä erikseen ilmoiteta.
Luovutustappiot ja takaisinostosääntö
Osakkeiden myyntitappiot voidaan yleensä vähentää yhteensopivista luovutusvoitoista, jotka sisältyvät säästötulojen veropohjaan.
Espanjassa on kuitenkin veronkierron estämistä koskeva sääntö, jos samanlaisia tai keskenään vastaavia arvopapereita ostetaan takaisin lähellä tappiollisen myynnin ajankohtaa.
Vaatimukset täyttävillä markkinoilla kaupankäynnin kohteena olevien osakkeiden tappion vähentämistä voidaan lykätä, jos verovelvollinen hankkii vastaavia osakkeita luovutusta edeltävien tai seuraavien kahden kuukauden aikana. Lykätty tappio voidaan tavallisesti ottaa huomioon, kun tilalle hankitut osakkeet myöhemmin myydään.
Tiettyjen listaamattomien arvopaperien takaisinostoaika voi olla kahden kuukauden sijaan yksi vuosi.
Espanjan verohallinto vahvistaa, että tappion vähentäminen lykkääntyy, jos vastaavia arvopapereita hankitaan uudelleen asianomaisen määräajan kuluessa. Espanjan verohallinto
Voittojen, tappioiden ja säästötulojen yhteensovittaminen
Luovutuksista syntyneet voitot ja tappiot lasketaan ensin yhteen säästötulojen veropohjan omassa osassa.
Jos lopullinen tulos on negatiivinen, osa tappiosta voidaan yleensä vähentää positiivisista sijoitustuloista, kuten:
- osingoista
- koroista
- tietyistä säästötuotteiden tuotoista
- muista vaatimukset täyttävistä irtaimen pääoman tuotoista.
Tuloluokkien välinen vähennys on yleensä enintään 25 % toisen säästötuloluokan positiivisesta nettotuloksesta.
Käyttämättömät vähennyskelpoiset tappiot voidaan tavallisesti siirtää enintään neljälle seuraavalle vuodelle. Niitä ei pidä pitää vapaasti vähennyskelpoisina palkasta, yrittäjätuloista tai muista asiaan liittymättömistä yleisistä tuloista.
Tarkat vuotuiset tiedot ovat välttämättömiä, koska tappioiden järjestys ja luokka voivat vaikuttaa niiden myöhempään käyttöön.
Kryptovaluuttojen verotus Espanjassa
Espanjassa verovelvolliselle asukkaalle syntyy yleensä luovutusvoitto tai -tappio, kun hän luovuttaa yksityisenä sijoituksena omistettua kryptovaluuttaa.
Veronalainen luovutus voi olla:
- kryptovaluutan myynti euroja tai muuta virallista valuuttaa vastaan
- yhden kryptovaluutan vaihto toiseen
- kryptovaluutan käyttö tavaroiden tai palvelujen ostamiseen
- kryptovaran luovutus muuta omaisuutta vastaan.
Kryptovaluutan vaihto toiseen ei ole verovapaa pelkästään siksi, ettei euroja saatu. Espanjan verohallinto käsittelee eri virtuaalivaluuttojen vaihtoa vaihtokauppana, josta voi syntyä veronalainen voitto tai tappio.
Kun kryptovaluutta myydään viralliseksi valuutaksi, tulos on yleensä:
Luovutusvoitto tai -tappio = Luovutusarvo − Hankinta-arvo − Vähennyskelpoiset kulut
Kryptovaluutan vaihdossa toiseen luovutusarvo määritetään yleensä luovutetun tai saadun omaisuuserän korkeamman asianomaisen markkina-arvon perusteella sovellettavien vaihtokauppasääntöjen mukaisesti.
Jokainen luovutus tulisi laskea erikseen, ja luotettavat euromääräiset arvostustiedot on säilytettävä. Espanjan verohallinto
Kryptovaluuttojen tapahtumatiedot
Kryptovaluuttasijoittajien tulisi säilyttää:
- kauppapaikkojen tapahtumahistoriat
- osto- ja myyntivahvistukset
- lompakko-osoitteet
- kunkin tapahtumahetken euromääräiset arvot
- kaupankäynti- ja verkkomaksut
- henkilökohtaisten lompakoiden välisiä siirtoja koskevat tiedot
- omaisuuserien alkuperän osoittavat asiakirjat.
Kryptovaluutan siirto saman verovelvollisen omistamien lompakoiden välillä ei tavallisesti ole itsessään luovutus. Asiakirjat ovat kuitenkin tärkeitä sen osoittamiseksi, ettei omistaja vaihtunut.
Louhinta, steikkaus, lainauspalkkiot ja ammattimainen kaupankäynti voidaan luokitella eri tavalla kuin yksityinen luovutusvoitto. Laskurin tavanomainen kryptovaluuttavaihtoehto on tarkoitettu yksityisenä sijoituksena omistetun kryptovaluutan luovutukseen.
Kiinteistön myynti Espanjassa
Espanjassa verovelvollinen asukas laskee kiinteistön myyntivoiton yleensä oikaistun luovutusarvon ja hankinta-arvon erotuksena.
Hankinta-arvoon voivat tavallisesti sisältyä:
- alkuperäinen ostohinta
- hankinnasta maksettu varainsiirtovero tai arvonlisävero
- notaari- ja kiinteistörekisterikulut
- ostoon liittyvät asiantuntijapalkkiot
- asiakirjoin osoitetut arvoa nostavat parannukset.
Tavanomaista ylläpitoa ja tavallisia korjauksia ei välttämättä pidetä arvoa nostavina parannuksina.
Luovutusarvo on yleensä myyntihinta, josta on vähennetty myyjän maksamat myyntiin liittyvät vähennyskelpoiset kulut ja verot, kuten kiinteistönvälittäjän palkkiot ja tietyt oikeudelliset kulut.
Vuokratuloista aiemmin vähennetyt verotukselliset poistot voivat pienentää kiinteistön hankinta-arvoa ja siten kasvattaa veronalaista voittoa.
Kaupunkimaan kunnallinen vero
Kaupunkialueella sijaitsevan kiinteistön myynti Espanjassa voi aiheuttaa myös erillisen kunnallisen veron, jonka nimi on plusvalía municipal.
Tämä paikallinen vero on erillinen luovutusvoitosta perittävästä kansallisesta henkilökohtaisesta tuloverosta. Se liittyy pääpiirteittäin kiinteistöön kuuluvan kaupunkimaan arvonnousuun.
Veron soveltuminen ja maksettava määrä riippuvat esimerkiksi:
- kunnasta
- maa-alueen kiinteistörekisteriarvosta
- omistusajasta
- asiakirjoin osoitetusta arvonnoususta
- paikallisten sääntöjen mukaisesta käytettävissä olevasta laskentatavasta.
Finorumin laskurin tavanomainen kansallisen luovutusvoittoveron tulos ei automaattisesti sisällä jokaisen kunnan paikallista verolaskelmaa. Tämä maksu on siksi tarkistettava erikseen.
Vakituisen asunnon myyntitulojen uudelleensijoituksen verovapautus
Vaatimukset täyttävän vakituisen asunnon myyntivoitto voi olla kokonaan tai osittain verovapaa, kun myyntitulot sijoitetaan toiseen vaatimukset täyttävään vakituiseen asuntoon.
Uudelleensijoituksen on yleensä tapahduttava kahden vuoden kuluessa ennen myyntiä tai sen jälkeen. Se voidaan toteuttaa yhdessä kaupassa tai useina maksuina.
Täysi verovapautus voi olla käytettävissä, kun vanhasta asunnosta saatu vaatimukset täyttävä määrä sijoitetaan uudelleen kokonaan. Jos vain osa sijoitetaan uudelleen, vastaava osuus luovutusvoitosta voi olla verovapaa.
Verovapautus ei tule voimaan automaattisesti. Verovelvollisen on vaadittava sitä ja täytettävä sekä vanhaa että uutta asuntoa koskevat lakisääteiset edellytykset.
Espanjan verohallinto vahvistaa kahden vuoden uudelleensijoitusajan ja osittaisen uudelleensijoituksen suhteellisen verovapautuksen. Espanjan verohallinto
Mitä pidetään vakituisena asuntona?
Verotuksessa kiinteistöä pidetään yleensä vakituisena tai pääasiallisena asuntona, kun verovelvollinen on asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kolme vuotta.
Lyhyempikin asumisaika voi täyttää ehdon, jos olosuhteet välttämättä edellyttävät asuinpaikan vaihtamista, esimerkiksi:
- avioliitto
- ero
- työpaikan siirtyminen toiselle paikkakunnalle
- työpaikan saaminen tai vaihtaminen
- kuolema
- muu vastaava perusteltu olosuhde.
Uuteen asuntoon on tavallisesti muutettava tosiasiallisesti ja pysyvästi 12 kuukauden kuluessa sen hankinnasta tai valmistumisesta.
Tosiseikat on tarkistettava huolellisesti, koska asunnon omistaminen tai osoitteen rekisteröinti ei yksin takaa, että kiinteistö täyttää vakituisen asunnon ehdot.
Vähintään 65-vuotiaiden myyjien verovapautus
Vähintään 65-vuotias henkilö voi yleensä myydä vaatimukset täyttävän vakituisen asuntonsa maksamatta syntyvästä luovutusvoitosta henkilökohtaista tuloveroa.
Verovapautus ei tavallisesti edellytä uudelleensijoittamista toiseen asuntoon.
Kiinteistön on oltava verovelvollisen vakituinen asunto myyntihetkellä tai sen on yleensä pitänyt olla sitä jossakin vaiheessa myyntiä edeltäneiden kahden vuoden aikana.
Verovapautusta voidaan soveltaa myös, jos verovelvollinen luovuttaa pelkän omistusoikeuden mutta säilyttää elinikäisen hallinta- ja käyttöoikeuden sovellettavien ehtojen mukaisesti.
Espanjan verohallinto vahvistaa verovapautuksen, joka koskee vähintään 65-vuotiaiden verovelvollisten vaatimukset täyttävän vakituisen asunnon luovutusvoittoa. Espanjan verohallinto
Vähintään 65-vuotiaiden myymä muu omaisuus
Erillistä verovapautusta voidaan soveltaa, kun vähintään 65-vuotias verovelvollinen myy muun omaisuuserän kuin vakituisen asuntonsa ja sijoittaa myyntitulot vaatimukset täyttävään vakuutettuun elinkorkoon.
Uudelleensijoitukseen sovelletaan lakisääteisiä ehtoja, määräaikaa ja vaatimukset täyttävää enimmäismäärää. Osittainen uudelleensijoitus voi antaa vain suhteellisen verovapautuksen.
Koska hyväksyttävän elinkoron on täytettävä erityiset lakisääteiset vaatimukset, tavallinen sijoitustili tai epävirallinen tulosopimus ei täytä ehtoja.
Veron ilmoittaminen ja maksaminen
Espanjassa verovelvolliset asukkaat ilmoittavat yleensä luovutusvoitot ja -tappiot vuotuisessa henkilökohtaisessa tuloveroilmoituksessaan, jonka nimi on Declaración de la Renta eli IRPF-ilmoitus.
Ilmoitusaika on tavallisesti luovutusta seuraavana vuonna. Espanjan verohallinto ilmoittaa kunkin vuotuisen ilmoituskauden täsmällisen aikataulun.
Olennaisiin asiakirjoihin voivat kuulua:
- osto- ja myyntisopimukset
- välittäjän tiliotteet
- laskut ja kaupankäyntikulut
- kryptovaluuttojen tapahtumahistoriat
- arvoa nostavia parannuksia koskevat todisteet
- notaari- ja rekisteröintiasiakirjat
- todisteet varojen sijoittamisesta uuteen vakituiseen asuntoon
- verovapautusta tukevat asiakirjat.
Espanjassa verovelvollisten asukkaiden on mahdollisesti ilmoitettava sekä espanjalaisesta että ulkomaisesta omaisuudesta saadut voitot, koska Espanjassa asuvia verotetaan yleensä maailmanlaajuisista tuloista.
Ulkomailla asuvan myymä espanjalainen kiinteistö
Ulkomailla asuvan henkilön Espanjassa sijaitsevan kiinteistön myyntiin sovelletaan eri sääntöjä kuin asukkaille tarkoitettuun peruslaskelmaan.
Ostajan on yleensä pidätettävä 3 % sovitusta myyntihinnasta ja maksettava se Espanjan verohallinnolle myyjän lopullisen ulkomailla asuvan verovelan ennakkosuorituksena.
Kolmen prosentin pidätys ei välttämättä ole lopullinen vero. Ulkomailla asuvan myyjän on laskettava todellinen voitto ja annettava asianmukainen veroilmoitus. Tuloksesta riippuen lisäveroa voi tulla maksettavaksi tai osa pidätyksestä voidaan palauttaa.
Ulkomailla asuvien ei siksi pidä tukeutua pelkästään asukkaiden laskuriin.
Laskelman oletukset
Ellei muuta vaihtoehtoa valita, laskuri olettaa, että käyttäjä:
- on yksityishenkilö, jonka verotuksellinen asuinpaikka on Espanjassa
- omistaa omaisuuserän yksityisesti
- ei harjoita ammattimaista kaupankäyntiä
- pystyy osoittamaan hankinta-arvon ja vähennyskelpoiset kulut asiakirjoin
- ilmoittaa asianomaiset maailmanlaajuiset sijoitusten luovutukset
- on syöttänyt muut säästötulot tarvittaessa
- soveltaa vuonna 2026 tehtyjen luovutusten sääntöjä.
Perittyyn tai lahjaksi saatuun omaisuuteen, työntekijäosakkeisiin, yhteissijoitusrahastoihin, liiketoiminnan varoihin, vanhoihin sijoituksiin, johdannaisiin ja etuyhteysosapuolten välisiin liiketoimiin voidaan soveltaa erityissääntöjä.
Tärkeä huomautus
Finorumin Espanjan luovutusvoittoverolaskuri antaa arvion vain tiedoksi. Lopullinen verovelka voi riippua verovelvollisen kaikista säästötuloista, vähennyskelpoisista tappioista, hankintahistoriasta, itsehallintoalueeseen liittyvistä olosuhteista, omaisuuserän oikeudellisesta luokittelusta ja verovapautuksen ehtojen täyttymisestä.
Laskuri ei automaattisesti laske kaikkia paikallisia maksuja, kuten kaupunkimaan täsmällistä kunnallista veroa, eikä se korvaa ulkomailla asuviin sovellettavia erillisiä sääntöjä.
Ennen merkittävää liiketointa tai virallisen veroilmoituksen antamista kysy neuvoa pätevältä espanjalaiselta veroneuvojalta tai Agencia Estatal de Administración Tributaria -verohallinnolta.
Matias Bućella on hallinto-oikeuden koulutustausta ja yli kymmenen vuoden kokemus maailmanlaajuisten markkinoiden, valuuttakaupan ja henkilökohtaisen talouden tutkimisesta. Hänen oikeudellinen koulutuksensa muovaa hänen sijoitusajatteluaan, jossa korostuvat sääntely, rakenne ja riskienhallinta. Finorumissa hän kirjoittaa monenlaisista talousaiheista, eurooppalaisista ETF-rahastoista yksityissijoittajille suunnattuihin käytännön taloudenhallintastrategioihin.