Calculateur d’impôt sur les plus-values en Allemagne 2026

Quel impôt devrez-vous éventuellement payer lors de la vente d’actions, de cryptomonnaies ou d’un bien immobilier en Allemagne ?

Le calculateur Finorum permet d’estimer l’impôt applicable aux revenus d’investissement et aux plus-values privées réalisés par un résident fiscal allemand. Sélectionnez la catégorie d’actif, puis indiquez le prix d’achat, le prix de vente, les frais admissibles, la durée de détention et les éventuelles pertes imputables. Le calculateur affiche ensuite le gain imposable estimé, l’impôt potentiel et le bénéfice restant après impôt.

L’Allemagne n’applique pas un régime unique à tous les actifs. Les gains sur actions sont généralement soumis au prélèvement forfaitaire sur les revenus du capital. En revanche, les gains privés sur cryptomonnaies et biens immobiliers peuvent devenir totalement exonérés après la durée de détention requise.

Comment les plus-values sont-elles imposées en Allemagne ?

Le traitement fiscal dépend de la nature de l’actif vendu :

• actions et autres valeurs mobilières ;
• fonds d’investissement et ETF ;
• cryptomonnaies et certains autres biens privés ;
• biens immobiliers ;
• actifs professionnels ou participations importantes dans une société.

Les gains privés sur actions relèvent généralement des revenus du capital visés par l’article 20 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu. Les cryptomonnaies et certains autres actifs peuvent relever des opérations privées de cession prévues par l’article 23.

Cette distinction détermine le taux d’imposition, les abattements disponibles, les règles de compensation des pertes et les éventuelles exonérations liées à la durée de détention.

Imposition des actions et valeurs mobilières

Les gains provenant de la vente d’actions détenues à titre privé sont généralement soumis à la retenue forfaitaire allemande, appelée Abgeltungsteuer.

La charge standard comprend :

• 25 % d’impôt sur les revenus du capital ;
• une contribution de solidarité égale à 5,5 % de cet impôt ;
• soit un taux global de 26,375 % hors impôt religieux.

Un impôt religieux peut également s’appliquer aux membres d’une communauté religieuse habilitée à le percevoir. Selon le Land, son taux est généralement de 8 % ou 9 % de l’impôt sur les revenus du capital.

Comme l’impôt religieux réduit partiellement sa propre base fiscale, la charge totale effective ne correspond pas à une simple addition de tous les pourcentages.

Les banques et courtiers allemands retiennent normalement l’impôt automatiquement. Les gains réalisés par l’intermédiaire d’un courtier étranger doivent souvent être déclarés dans la déclaration allemande de revenus.

Le ministère fédéral des Finances explique l’application du taux forfaitaire de 25 % aux revenus du capital.

Abattement annuel de 1 000 €

Chaque contribuable bénéficie d’un abattement annuel sur les revenus de l’épargne, appelé Sparer-Pauschbetrag, d’un montant de 1 000 €.

Les époux et partenaires enregistrés faisant l’objet d’une imposition commune bénéficient d’un abattement total de 2 000 €.

Cet abattement s’applique à l’ensemble des revenus du capital, qui peuvent notamment comprendre :

• plus-values sur actions ;
• dividendes ;
• intérêts ;
• distributions et plus-values de fonds ;
• autres revenus d’investissement imposables.

Il ne s’agit pas d’un abattement distinct de 1 000 € pour chaque banque, compte ou catégorie d’actif. Si une partie a déjà été utilisée pour exonérer des intérêts ou des dividendes, seule la fraction restante est disponible pour réduire une plus-value.

Une banque allemande peut appliquer directement l’abattement lorsque le contribuable lui a remis un ordre d’exonération valide, appelé Freistellungsauftrag. En l’absence de cet ordre, une retenue excessive peut éventuellement être corrigée dans la déclaration de revenus.

L’abattement est prévu par l’article 20, paragraphe 9, de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu.

Vérification du taux le plus favorable

Un contribuable dont le taux personnel d’imposition est inférieur au taux forfaitaire peut demander la procédure dite Günstigerprüfung.

L’administration fiscale compare alors la retenue forfaitaire avec l’imposition au taux personnel et applique la solution la plus avantageuse.

Cette procédure ne permet pas de choisir librement le taux le plus bas pour une opération déterminée. Le calcul prend en compte les revenus du capital concernés et la situation fiscale globale du contribuable.

Le calculateur utilise le prélèvement forfaitaire dans son scénario standard. Une comparaison précise avec le taux personnel nécessite de connaître le revenu imposable total, le statut familial, l’assujettissement à l’impôt religieux et les autres déductions.

Compensation des pertes sur actions

Les pertes provenant de la vente d’actions suivent des règles de compensation spécifiques.

Une moins-value sur actions peut généralement être imputée uniquement sur des plus-values provenant également de la vente d’actions. Elle ne peut pas automatiquement réduire les intérêts, dividendes, revenus locatifs ou gains sur cryptomonnaies et biens immobiliers.

Les autres pertes d’investissement admissibles peuvent être placées dans une catégorie distincte et compensées avec un ensemble plus large de revenus du capital, sous réserve des règles applicables.

Lorsque les placements sont détenus auprès de plusieurs banques allemandes, les pertes enregistrées par un établissement ne sont pas toujours automatiquement compensées avec les gains réalisés auprès d’un autre. Le contribuable peut devoir demander une attestation de pertes et passer par sa déclaration fiscale.

Les pertes non utilisées auprès du même établissement peuvent généralement être reportées. Des dispositions particulières concernent les titres devenus sans valeur, certains produits dérivés, les créances irrécouvrables et les participations importantes.

Fonds d’investissement et ETF

Les fonds et ETF sont soumis à la loi allemande sur l’imposition des investissements. Leur traitement peut différer de celui des actions détenues directement.

Les montants imposables peuvent comprendre :

• les distributions ;
• les gains provenant de la vente de parts ;
• l’acompte forfaitaire annuel appelé Vorabpauschale.

Selon la composition du fonds, une partie des revenus peut être exonérée. Pour un fonds actions admissible détenu dans le patrimoine privé, l’exonération partielle est généralement de 30 %. Pour un fonds mixte admissible, elle s’élève normalement à 15 %.

Le taux effectif appliqué à une plus-value de fonds peut donc être inférieur à celui applicable à une action détenue directement. Le résultat dépend toutefois de la classification fiscale du fonds, des acomptes forfaitaires déjà pris en compte et des abattements encore disponibles.

L’exonération partielle de 30 % pour les fonds actions admissibles est prévue par l’article 20 de la loi allemande sur l’imposition des investissements.

Fiscalité des cryptomonnaies

Les cryptomonnaies détenues dans le patrimoine privé sont généralement traitées différemment des actions.

Une plus-value peut constituer une opération privée imposable lorsqu’il ne s’écoule pas plus d’un an entre l’acquisition et la cession. Après une durée de détention supérieure à un an, le gain privé est généralement exonéré.

Une opération imposable peut se produire lorsqu’une cryptomonnaie est :

• vendue contre des euros ou une autre monnaie officielle ;
• échangée contre une autre cryptomonnaie ;
• utilisée pour acheter des biens ou des services ;
• transférée en échange d’un autre actif ou avantage.

Un transfert entre deux portefeuilles contrôlés par le même contribuable ne constitue pas une cession si la propriété économique ne change pas.

La durée de détention est généralement déterminée à partir des dates des engagements contractuels d’achat et de vente. Les documents conservés devraient notamment contenir les dates, quantités, valeurs en euros, adresses des portefeuilles et commissions.

Staking, lending et durée de détention

Selon la position administrative actuelle, l’utilisation de jetons de paiement ou de monnaie dans le cadre du staking ou du lending ne prolonge généralement pas la durée de détention d’un an jusqu’à dix ans.

Les revenus provenant du staking passif ou du lending peuvent toutefois être imposables dès leur réception. La valeur de marché en euros des jetons reçus détermine à la fois le revenu imposable initial et leur coût d’acquisition.

Une cession ultérieure des jetons reçus génère un gain ou une perte distinct. Une nouvelle période de détention d’un an commence généralement à la date de leur acquisition.

Le minage, la validation active, le trading professionnel et les activités commerciales peuvent suivre un autre régime fiscal et sortir du cadre des opérations privées de cession.

Le ministère fédéral des Finances décrit les obligations de documentation, de valorisation et les durées de détention dans ses instructions officielles relatives aux cryptoactifs.

Seuil annuel de 1 000 € pour les cessions privées

Les gains provenant d’opérations privées de cession restent exonérés lorsque le gain annuel total est inférieur à 1 000 €.

Il s’agit d’un seuil d’exonération et non d’un abattement.

Un gain total de 999 € reste exonéré. Lorsque le total atteint ou dépasse 1 000 €, l’intégralité du montant devient généralement imposable, et non uniquement la fraction supérieure au seuil.

Cette limite s’applique au total annuel des gains concernés. Elle ne constitue pas une limite indépendante de 1 000 € pour chaque cryptomonnaie, portefeuille ou opération.

Les gains à court terme imposables sur cryptomonnaies sont soumis au taux progressif personnel du contribuable, et non à l’impôt forfaitaire de 25 % sur les revenus du capital.

Les pertes issues d’opérations privées de cession peuvent généralement être compensées uniquement avec les gains provenant d’autres opérations privées de cession. Sous certaines conditions, les pertes non utilisées peuvent être reportées en arrière ou sur les années suivantes.

Ces règles figurent à l’article 23 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu.

Détermination du coût des cryptoactifs

L’administration fiscale allemande commence normalement par identifier individuellement les unités vendues.

Lorsque cette identification n’est pas possible, les unités acquises en premier peuvent être considérées comme vendues en premier pour déterminer la durée de détention. Une méthode fondée sur le coût moyen peut être utilisée pour la valorisation, tandis que FIFO peut être acceptée à titre de simplification.

Le calcul s’effectue généralement portefeuille par portefeuille. La méthode choisie pour un portefeuille doit être appliquée de manière cohérente jusqu’à la cession complète des unités concernées.

L’utilisation d’un historique incomplet ou l’application globale de FIFO à plusieurs portefeuilles peut produire une durée de détention et une plus-value imposable incorrectes.

Plus-values immobilières en Allemagne

Le gain provenant de la vente d’un bien immobilier privé peut être imposable lorsque le délai entre son acquisition et sa cession ne dépasse pas dix ans.

Lorsque plus de dix ans se sont écoulés, la plus-value immobilière privée est généralement exonérée, quelle que soit l’importance de l’augmentation de valeur.

Si le bien est vendu pendant le délai de dix ans sans qu’une exonération s’applique, la plus-value est soumise au taux progressif personnel du vendeur. Elle ne relève pas de l’impôt forfaitaire de 25 % sur les revenus du capital.

La formule générale est la suivante :

Prix de vente − Coût d’acquisition ou de construction − Frais de vente admissibles

Les amortissements précédemment déduits peuvent réduire le coût fiscal restant et ainsi augmenter la plus-value imposable.

Les dépenses directement liées à l’acquisition, à certaines améliorations ou à la vente peuvent modifier le calcul. Les frais d’entretien courants et les dépenses déjà déduites des revenus locatifs ne peuvent pas être utilisés une deuxième fois.

Exonération en cas d’occupation personnelle

La vente peut être exonérée pendant le délai de dix ans lorsque le bien a été :

• utilisé exclusivement comme logement personnel entre son acquisition ou son achèvement et sa vente ;
• ou utilisé comme logement personnel pendant l’année de la vente et les deux années civiles précédentes.

La deuxième condition repose sur trois années civiles et n’exige pas obligatoirement trois années complètes d’occupation. Une utilisation personnelle réelle est néanmoins nécessaire.

La mise à disposition gratuite du logement à un enfant pour lequel le contribuable conserve le droit aux allocations familiales peut, sous certaines conditions, être considérée comme une occupation personnelle. Une location à un tiers, une location de vacances ou la simple détention comme investissement ne répondent généralement pas au critère.

Lorsque seule une partie du bien a été occupée par le propriétaire, l’exonération peut éventuellement s’appliquer proportionnellement à cette partie.

Pour les biens reçus par donation ou succession, la date d’acquisition de l’ancien propriétaire peut être attribuée au bénéficiaire lors du calcul de la période de dix ans.

La règle des dix ans et les exceptions relatives à l’occupation personnelle figurent à l’article 23 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu.

Exemple de calcul sur des actions

Supposons qu’un résident fiscal allemand vende des actions pour 40 000 €. Elles avaient été achetées pour 25 000 € et les frais admissibles s’élèvent à 500 €.

Le gain estimé est le suivant :

• prix de vente : 40 000 € ;
• coût d’acquisition : 25 000 € ;
• frais admissibles : 500 € ;
• plus-value : 14 500 €.

Supposons que 600 € sur l’abattement annuel de 1 000 € soient encore disponibles :

• plus-value imposable après abattement : 13 900 € ;
• impôt sur les revenus du capital à 25 % : 3 475 € ;
• contribution de solidarité égale à 5,5 % de l’impôt : 191,13 € ;
• impôt total estimé hors impôt religieux : 3 666,13 € ;
• gain estimé après impôt : 10 833,87 €.

L’impôt religieux, les pertes sur actions disponibles ou un taux personnel inférieur peuvent modifier le résultat.

Ce que le calculateur prend en compte

Le calculateur pour l’Allemagne peut intégrer :

• prix d’achat et prix de vente ;
• frais de transaction admissibles ;
• fraction inutilisée de l’abattement de 1 000 € ;
• pertes d’investissement compatibles ;
• catégorie de l’actif ;
• durée de détention ;
• assujettissement à l’impôt religieux ;
• exonération des cryptomonnaies après un an ;
• seuil de 1 000 € pour les cessions privées ;
• règle immobilière des dix ans ;
• exonération en cas d’occupation personnelle.

Le résultat présente le gain estimé, le montant imposable, l’impôt potentiel, le taux effectif et le bénéfice restant après impôt.

Hypothèses du calcul

Sauf indication contraire, le calculateur suppose que l’utilisateur :

• est une personne physique résidente fiscale d’Allemagne ;
• détient l’actif dans son patrimoine privé ;
• n’exerce pas d’activité professionnelle ou commerciale de trading ;
• ne possède pas une participation importante soumise à un autre régime ;
• a renseigné des coûts d’acquisition et des frais valides ;
• a correctement indiqué les abattements et pertes disponibles.

Les actifs professionnels, le trading professionnel de cryptoactifs, les actions attribuées aux salariés, les participations importantes, les crédits d’impôt étrangers et les restructurations internationales peuvent nécessiter un calcul différent.

Avertissement important

Le calculateur d’impôt sur les plus-values en Allemagne de Finorum fournit une estimation à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni une imposition officielle.

Les actions, cryptomonnaies et biens immobiliers relèvent de régimes fiscaux allemands différents. L’abattement de 1 000 € applicable aux revenus de l’épargne n’est pas identique au seuil de 1 000 € des opérations privées de cession. Ce dernier est un seuil : lorsqu’il est atteint, la totalité du gain devient généralement imposable.

Pour une opération importante ou complexe, vérifiez le résultat auprès du Finanzamt compétent ou d’un conseiller fiscal allemand qualifié.

Calculateur impôt plus-value Allemagne

Sources & References

Additional educational resources

• Bundesfinanzministerium.de — 25 % aux revenus du capital
• instructions officielles relatives aux cryptoactifs
• Gesetze-im-internet.de — article 20 de la loi allemande sur l’imposition des investissements
• article 20, paragraphe 9, de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu
• article 23 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu