Calculateur d’impôt sur les plus-values en France 2026

Quel impôt devrez-vous éventuellement payer lors de la vente d’actions, de cryptomonnaies ou d’un bien immobilier en France ?

Le calculateur Finorum estime l’imposition des plus-values réalisées par un particulier résident fiscal français. Sélectionnez la catégorie d’actif, puis indiquez le prix d’achat, le prix de vente, les frais admissibles et les éventuelles moins-values imputables. Le calculateur affiche ensuite la plus-value imposable estimée, l’impôt potentiel et le gain restant après impôt.

La France n’applique pas les mêmes règles à tous les actifs. Les gains sur valeurs mobilières et les plus-values privées sur actifs numériques relèvent généralement du prélèvement forfaitaire unique. Les plus-values immobilières suivent un régime distinct comprenant des abattements pour durée de détention et plusieurs exonérations.

Comment les plus-values sont-elles imposées en France ?

Le traitement fiscal dépend principalement de l’actif vendu :

• actions et autres valeurs mobilières ;
• cryptomonnaies et autres actifs numériques ;
• biens immobiliers ;
• actifs professionnels ;
• certains objets et biens meubles de valeur.

Pour les revenus d’investissement concernés par les taux de 2026, le prélèvement forfaitaire unique se compose généralement de :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 18,6 % de prélèvements sociaux ;
• soit un taux global de 31,4 %.

Le taux des prélèvements sociaux applicable aux gains concernés est passé de 17,2 % à 18,6 % au 1er janvier 2026. Certains anciens simulateurs portant sur les revenus de 2025 peuvent donc encore afficher un taux global de 30 %.

L’administration fiscale présente le régime applicable aux plus-values de cession de valeurs mobilières.

Imposition des actions et valeurs mobilières

La plus-value réalisée par un résident français lors de la vente d’actions ou d’autres titres détenus dans son patrimoine privé est normalement soumise au prélèvement forfaitaire unique, aussi appelé PFU ou flat tax.

Pour les opérations relevant du taux de 2026, l’imposition globale atteint 31,4 % :

• 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 18,6 % au titre des prélèvements sociaux.

La plus-value imposable est généralement calculée de la façon suivante :

Plus-value imposable = Prix de cession − Prix d’acquisition − Frais admissibles

Les frais admissibles peuvent notamment comprendre les commissions de courtage et les dépenses documentées directement liées à l’achat ou à la vente des titres.

Option pour le barème progressif

Au lieu du PFU, le contribuable peut choisir l’imposition de ses plus-values mobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent applicables séparément.

Cette option est globale. Elle concerne normalement l’ensemble des revenus mobiliers et plus-values sur valeurs mobilières du foyer fiscal pour l’année, et non une seule opération choisie individuellement.

Le barème progressif peut être plus avantageux pour une personne peu ou pas imposée. Il peut en revanche entraîner une charge supérieure lorsque le contribuable se situe dans une tranche élevée.

Il faut également tenir compte des autres revenus de placement, de la fraction éventuellement déductible de la CSG et des abattements pour durée de détention encore applicables à certains titres anciens.

Pour certaines actions acquises avant le 1er janvier 2018, un abattement pour durée de détention peut rester disponible lorsque le contribuable choisit le barème progressif et respecte les conditions légales. Cet abattement ne réduit généralement pas l’assiette des prélèvements sociaux.

Le calculateur utilise le PFU dans son scénario standard. Une estimation au barème progressif doit être effectuée séparément en tenant compte de l’ensemble des revenus du foyer.

Moins-values sur valeurs mobilières

Les moins-values provenant de la vente de titres peuvent généralement être imputées sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année.

Lorsque les pertes dépassent les gains disponibles, la fraction non utilisée peut normalement être reportée pendant dix ans et imputée sur de futures plus-values mobilières admissibles.

Ces moins-values ne sont généralement pas déductibles du salaire, des revenus locatifs ou d’une plus-value immobilière. Il est donc important de conserver les justificatifs relatifs aux prix d’achat, frais et pertes déjà déclarées.

Des règles particulières peuvent s’appliquer aux actions attribuées aux salariés, aux dirigeants d’entreprise, aux participations importantes, aux restructurations de sociétés et aux opérations bénéficiant d’un report d’imposition.

PEA et enveloppes fiscales

Les actions détenues dans un Plan d’épargne en actions peuvent bénéficier d’un traitement différent.

Lorsque les règles du PEA sont respectées, les gains ne sont pas immédiatement soumis à l’impôt sur le revenu tant qu’ils restent dans le plan. Après la durée de détention requise, les retraits peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu, même si les prélèvements sociaux peuvent rester dus.

Le calcul standard ne reproduit pas automatiquement toutes les règles du PEA, de l’assurance-vie et des autres enveloppes fiscales. Si les titres ont été détenus dans l’un de ces dispositifs, le résultat ordinaire peut surestimer l’impôt réellement payable.

Fiscalité des cryptomonnaies

Les plus-values privées sur actifs numériques sont généralement soumises au PFU lorsque les opérations relèvent de la gestion normale du patrimoine personnel.

Pour les gains concernés réalisés en 2026, le taux standard est généralement de 31,4 %, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut choisir le barème progressif lorsque les conditions sont remplies.

Une cession imposable se produit notamment lorsqu’un cryptoactif est :

• vendu contre des euros ou une autre monnaie officielle ;
• utilisé pour acheter un bien ou un service ;
• échangé contre un actif qui ne constitue pas un actif numérique admissible ;
• transféré en contrepartie d’espèces ou d’un autre avantage imposable.

Un échange entre deux actifs numériques sans soulte bénéficie généralement d’un sursis d’imposition. Il ne déclenche donc pas immédiatement le calcul d’une plus-value. Un transfert entre deux portefeuilles appartenant au même contribuable n’est pas non plus une cession, à condition que la propriété ne change pas.

Formule française applicable aux cryptoactifs

La France ne détermine pas la plus-value privée en utilisant simplement le prix d’achat des unités de cryptomonnaie précisément vendues. La formule légale tient compte de la valeur totale et du prix global d’acquisition de l’ensemble du portefeuille d’actifs numériques.

La formule simplifiée est la suivante :

Plus-value imposable = Prix de cession − [Prix total d’acquisition du portefeuille × Prix de cession ÷ Valeur globale du portefeuille]

La valeur globale du portefeuille est déterminée immédiatement avant la cession imposable. Les cessions antérieures et la fraction restante du prix total d’acquisition doivent être correctement suivies.

Cette méthode est différente d’un simple calcul FIFO. Lorsqu’un contribuable possède plusieurs portefeuilles et a effectué de nombreux achats ou échanges, un calculateur simplifié ne peut fournir qu’une estimation. La déclaration officielle nécessite un historique complet du portefeuille.

La formule est détaillée dans les informations fiscales relatives aux cessions d’actifs numériques.

Exonération annuelle de 305 €

Les cessions privées d’actifs numériques sont exonérées lorsque la somme des prix bruts de cession réalisés pendant l’année ne dépasse pas 305 €.

Ce seuil concerne les prix de cession et non le montant des bénéfices. Lorsque le total annuel dépasse 305 €, les plus-values ne sont pas exonérées simplement parce que chaque opération était individuellement inférieure à cette somme.

Les échanges entre actifs numériques bénéficiant du sursis d’imposition sont généralement exclus du calcul de ce seuil.

Les moins-values privées sur cryptoactifs ne peuvent être imputées que sur les plus-values de même nature réalisées pendant la même année. Dans le régime privé ordinaire, une perte annuelle nette ne peut généralement ni être reportée ni être déduite des gains sur actions ou sur biens immobiliers.

Les comptes ouverts sur des plateformes étrangères peuvent également devoir être déclarés séparément. Les revenus provenant du minage ou du staking peuvent relever de la catégorie des bénéfices non commerciaux plutôt que du régime ordinaire des plus-values privées.

Les règles actuelles sont détaillées dans le guide officiel sur la déclaration des plus-values et moins-values sur actifs numériques.

Plus-values immobilières en France

Les gains imposables provenant de la vente d’un bien immobilier suivent un régime distinct.

Avant les abattements pour durée de détention, les taux standards applicables aux cessions concernées en 2026 sont généralement :

• 19 % d’impôt sur le revenu ;
• 18,6 % de prélèvements sociaux ;
• soit une charge globale théorique de 37,6 %.

Les abattements sont calculés séparément pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux effectif diminue donc normalement à mesure que la durée de détention augmente.

Une surtaxe peut aussi s’appliquer lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €. Selon le montant du gain, elle peut varier de 2 % à 6 %.

La plus-value est déterminée à partir du prix de vente, diminué du prix d’acquisition corrigé et des dépenses admissibles.

Frais immobiliers admissibles

Le prix d’acquisition peut notamment être majoré des éléments suivants :

• frais d’acquisition documentés ;
• frais de notaire et droits d’enregistrement ;
• certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ;
• autres dépenses expressément admises par la législation.

Dans certaines situations, les frais d’acquisition peuvent être évalués forfaitairement plutôt qu’à leur montant réel. Un forfait pour travaux peut aussi être disponible lorsque le bien a été détenu pendant la durée requise.

Les dépenses ordinaires d’entretien et de réparation ne sont pas nécessairement admissibles. Une dépense déjà déduite des revenus fonciers ne peut normalement pas être utilisée une seconde fois pour réduire la plus-value.

Lors de la vente d’un bien immobilier situé en France, le notaire calcule, déclare et prélève généralement l’impôt.

Exonération de la résidence principale

La plus-value provenant de la vente de la résidence principale effective du contribuable est généralement totalement exonérée.

Le logement doit normalement constituer la résidence habituelle et réelle du vendeur au moment de la vente. Une occupation temporaire, l’utilisation principale comme résidence secondaire ou une longue période d’inoccupation peuvent empêcher l’application de l’exonération.

Si le vendeur a quitté le logement avant la signature définitive, l’exonération peut être maintenue lorsque le bien constituait sa résidence principale jusqu’à sa mise en vente, que la cession intervient dans un délai normal et que le logement n’a pas été loué ou occupé par une autre personne entre-temps.

Les dépendances peuvent également bénéficier de l’exonération lorsqu’elles sont cédées simultanément et remplissent les conditions requises.

La vente d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif n’est pas automatiquement exonérée. Une exonération spéciale peut cependant s’appliquer à la première vente d’un autre logement lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre années précédentes et réinvestit le prix dans sa résidence principale dans un délai de deux ans.

Abattements pour durée de détention

Pour une plus-value immobilière imposable, l’assiette de l’impôt sur le revenu est réduite selon le calendrier suivant :

• aucun abattement pendant les cinq premières années ;
• 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
• 4 % pour la 22e année révolue ;
• exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans.

L’assiette des prélèvements sociaux suit un calendrier plus long :

• aucun abattement pendant les cinq premières années ;
• 1,65 % par année de la 6e à la 21e année ;
• 1,60 % pour la 22e année révolue ;
• 9 % par année de la 23e à la 30e année ;
• exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.

Un bien peut donc être exonéré de la composante d’impôt sur le revenu de 19 % après 22 ans tout en restant partiellement soumis aux prélèvements sociaux jusqu’à la fin de la 30e année.

D’autres exonérations peuvent s’appliquer, notamment à certaines ventes dont le prix n’excède pas 15 000 € et à certaines opérations liées au logement social, à l’expropriation ou à la situation personnelle du vendeur.

Les abattements et exonérations sont présentés sur Service-Public.fr.

Exemple de calcul sur des actions

Supposons qu’un résident français vende des actions pour 45 000 €. Leur prix d’achat était de 25 000 € et les frais admissibles s’élèvent à 1 000 €.

Le calcul estimatif serait :

• prix de vente : 45 000 € ;
• prix d’acquisition : 25 000 € ;
• frais admissibles : 1 000 € ;
• plus-value imposable : 19 000 € ;
• impôt sur le revenu à 12,8 % : 2 432 € ;
• prélèvements sociaux à 18,6 % : 3 534 € ;
• impôt total estimé : 5 966 € ;
• gain estimé après impôt : 13 034 €.

L’option pour le barème progressif, des pertes reportables ou l’utilisation d’une enveloppe fiscale peuvent modifier le résultat.

Ce que le calculateur prend en compte

Le calculateur pour la France peut intégrer :

• prix d’achat et prix de vente ;
• frais d’acquisition et de cession admissibles ;
• autres gains réalisés pendant l’année ;
• moins-values compatibles ;
• catégorie de l’actif ;
• durée de détention ;
• PFU ou autre régime disponible ;
• seuil annuel de 305 € pour les cryptoactifs ;
• abattements immobiliers pour durée de détention ;
• exonération de la résidence principale.

Le résultat indique la plus-value estimée, le montant imposable, l’impôt potentiel, le taux effectif et le gain restant après impôt.

Hypothèses du calcul

Sauf indication contraire, le calculateur suppose que l’utilisateur :

• est une personne physique résidente fiscale de France ;
• détient l’actif dans son patrimoine privé ;
• n’exerce pas une activité professionnelle de négociation ;
• a renseigné des coûts d’acquisition et des frais valides ;
• ne demande pas une exonération supplémentaire non indiquée ;
• utilise le PFU standard pour les valeurs mobilières et les gains privés sur cryptoactifs.

Les actifs professionnels, le trading professionnel de cryptoactifs, les PEA, l’actionnariat salarié, les restructurations, l’imposition des non-résidents et les crédits d’impôt étrangers peuvent nécessiter un calcul différent.

Avertissement important

Le calculateur d’impôt sur les plus-values en France de Finorum fournit une estimation à titre informatif. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé ni une imposition officielle.

Le taux des prélèvements sociaux applicable à certains revenus d’investissement a changé au 1er janvier 2026. Des sources ou simulateurs plus anciens peuvent encore afficher le PFU de 30 % et le taux social de 17,2 %. Le taux applicable dépend de l’année et de la nature précise du revenu.

Pour une opération importante ou complexe, vérifiez le résultat auprès de l’administration fiscale française, du notaire chargé de la vente ou d’un conseiller fiscal qualifié.

Calculateur impôt plus-value France

Sources & References

Additional educational resources

• Impots.gouv.fr — cessions d’actifs numériques
• déclaration des plus-values et moins-values sur actifs numériques
• plus-values de cession de valeurs mobilières
• Service-Public.fr